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网签不过半 8成项目亏损 廉价限竞房扎了谁的心?

2020-01-05 09:55:24 来源: 中新经纬 举报
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(原标题:网签不过半,八成项目亏损…“廉价”限竞房扎了谁的心?)

为平抑过快上涨的房价,限定商品房最高售价的限竞房应运而生,并迅速成为近两年北京新房市场上的供应主流。由于价格稍低,限竞房被认为是购房者的“福利房”,但这对房企来说,不见得是好事。机构数据显示,受房价与地价价差较小、销售周期拉长、融资成本高等因素影响,北京入市交易的限竞房项目有80%会出现亏损。

在企业无利可图的情况下,楼盘的交付质量引起了市场关注,在北京,即使是单平方米动辄十万元、总价款超千万元的豪宅项目,也不乏因为质量问题而出现维权的情况。业内人士指出,2020年、2021年将是限竞房项目的交付大年,房屋质量问题应引起各方高度关注。

01部分区域限竞房价格下跌20%

▲北京朝阳区一在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

在北京工作多年后,2018年8月,童玲(化名)拿着凑齐的首付款买下了房山区旭辉城项目的一套住宅,加上一些杂项支出,房子的均价接近3.9万元/平方米。

买房时,旭辉城的置业顾问告诉童玲,这是北京第一批拿到预售证的限竞房项目,住建部门批准的该批次房源销售均价为38994元/平方米,价格很合适。童玲不太懂什么是限竞房,她的理解是政府帮老百姓摁住了售价,买这种项目比较划算。

限竞房,即限房价、竞地价,在土地招拍挂时就设定了未来商品房的销售价格,当土地竞拍价格达到上限后,开发商对自持比例、配建公租房面积等进行竞拍。同时,购房人在取得项目产权后五年内不得上市交易。也就是说,政府部门设立了限竞房项目的最高价格红线,开发商不得逾越,但向下浮动并无限制。这类住宅仍是商品住宅,不属于保障房序列。

随着强调控效果的显现,北京房地产市场出现颓势,新房二手房联动降价成为一种趋势,位于六环外的旭辉城项目也受到影响。童玲告诉中新经纬(微信号:jwview),现在旭辉城的售价下降了5000元/平方米左右,她已经浮亏30多万元。从2018年6月拿到预售证至今,旭辉城仍未售罄,安居客客户端显示,该楼盘最低售价为32500元/平方米。

销售不理想,是北京大多数限竞房项目都需要面对的问题。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说:“已经入市的128期、78个限竞房项目,共计有约5.87万套住宅,但现在网签了约2.48万套,网签比例只有42.7%。除了少数楼盘,限竞房项目能够销售过半已经算是优秀了。”

中原地产研究中心统计数据显示,包括限竞房在内,2019年北京新建商品住宅成交量虽然同比上涨了57%,但由于2018年、2019年住宅供应量连续两年均超过4万套,商品住宅库存量达8万套,刷新了最近8年的最高纪录。

新建商品住宅库存高企,与限竞房供应激增有关。该机构称,2018年以来,北京合计供应新建住宅达9.5万套,其中5.44万套是限竞房,占到市场供应的68%。限竞房项目也在大量积压,累计库存量达3.38万套。

中新经纬注意到,在销售不畅与供应增加的双重挤压下,除少数地理位置好、配套成熟的限竞房项目按照最高限价出售住宅外,多数楼盘的实际售价都与最高限价留有一定的空间,类似旭辉城的降价行动,在其他楼盘并不鲜见。

“北京限竞房明显扎堆,集中在青龙湖、亦庄、大兴等区域,这种情况下,虽然大部分项目的规划设计、户型等都比之前有提升,但在资金回笼的要求下,市场有可能会出现价格战。”张大伟称,部分区域限竞房的价格已经下跌20%以上。

02多数项目将亏损

降价,进一步挤占了限竞房项目本就不多的利润。中原地产研究中心称,2017年以来,北京合计入市的限竞房地块共有103宗,这103宗土地拿地的成本价(经营部分)与房价差,最低的只有6300元/平方米,最高的在3万以上/平方米,超过2万元/平方米的地块只有38宗,算上建安、营销、财务、税费等成本,多数项目都将亏损。

“已经入市的66个限竞房地块(有项目属于多地块)中,有46个块地的房价与地价差在2万元/平方米以内,目前,这些项目中只有8个项目基本售罄,另外4个项目基本保本。整体看,北京入市的限竞房项目中有80%已经亏损,即使未来快速卖完,也只是减少亏损,如果价格战持续,亏损面还会扩大。”该研究中心称。

克尔瑞研究中心2019年10月底也称,对北京2016、2017年成交的86幅含宅地块的运营情况进行统计分析发现,在已经开盘的66个项目中,只有三成项目盈余,超七成项目面临亏损。在限竞房中,西城天铸、金辰府、颐璟万和、禧瑞春秋、北京岭秀、观承别墅·大家的房价地价差分别约为17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米,这些项目都将亏损。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析,一般情况下,地价占到房屋售价的30%,再刨去建安、营销、税费等成本,项目才能盈利,而现在北京很多限竞房地价占房价的比例过高,是亏损的重要原因。

张大伟称,房价与地价差距较小,开发商在拿地时就已经知道,之所以还敢高价拿地,是出于对市场的未来预期较好。出让较早一批限竞房地块时,市场还比较热,开发商相对乐观,对项目的地下货值预估较高,同时,由于限竞房售价低,开发商认为项目会快速实现去化,财务成本也低,可以实现盈利。但随着市场下行,销售变得比较缓慢,地下货值也难以卖出高价格,利润慢慢就被融资成本吞噬了。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称,相比不限价的商品住宅,限竞房项目价格相对较低,建造成本、财务管理费用、营销费用、各项税费等支出大概占到房屋售价的30%,开发商的利润空间被压缩。同时,限竞房项目存在同质化严重、位置比较偏僻等劣势,导致去化情况不佳,盈利更加困难。

03 房屋质量成隐忧

▲楼盘 中新经纬 贾亦夫 摄

此前有业内人士指出,近两年交付的房屋质量普遍较差,尽量不要买这几年的新房。就北京近两年的房地产市场而言,不管是高端豪宅,还是保障性住房,都有项目暴露出工程质量问题。

2018年9月,突破8万元/平方米限价红线、销售均价达9.5万元/平方米豪宅项目华润昆仑域陷入质量风波,引发不小的关注。有分析认为,虽然华润昆仑域打破了北京住宅的限价红线,但与当时周边12万元/平方米二手房相比,售价依旧偏低,盈利水平不高甚至陷入亏损,这或许是品质打折扣的原因所在。

2018年6月,北京下发了第一批限竞房预售证,按照建设周期推算,今明两年将是限竞房项目的集中交付期。张大伟预计,第一批交付的限竞房项目或出现在2020年3月,今年全年大约有20个项目交付,2021年有50-60个。在80%的限竞房都将亏损的情况下,房屋质量又能否保障呢?

陈霄称,高地价让房企利润空间被压缩,快周转成了其必然选择,而快周转可能会带来房屋质量隐忧。严跃进认为,利润低甚至亏损并不一定会引发房屋质量问题,但客观上讲,一些企业确实存在偷工减料的冲动,“减配”的可能性是存在的。

张大伟称,企业无利可图,给限竞房项目留下不小的质量隐患,未来交付的项目出现质量问题的概率有所加大。在房价上涨阶段,购房者买的越早赚得可能越多,即使出现质量瑕疵,也不会十分计较。但现在不同了,限竞房价格并没有上涨,反而下跌了,这个时候如果房屋再出现质量问题,会引发购房者反弹,小问题也会变成大矛盾。

张大伟建议购房者,今后购买住宅时,应该适当考虑房价与地价存在一定空间的项目,这样会减少质量问题出现的几率。

其实,随着北京房地产市场进入低迷期,后续再入市的限竞房地块的出让溢价率已经走低,张大伟称,预计这些项目的亏损面有可能降低,但限竞房市场的竞争依然惨烈。

2019年年末至今,北京相继出让了不少不限价地块,陈霄认为,出让不限价地块是顺应市场发展现状的政策微调,一定程度上能提高房企拿地的积极性,对于企业盈利是一个利好。严跃进称,限竞房暂时不会退出市场,但需要进一步优化、调整。

杨倩 本文来源:中新经纬 责任编辑:杨倩_NF4425
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