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央行重磅新规!房贷利率重新定价 月供会增加吗

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央行发布重磅新规,以前的房贷利率也能“重新定价”了,月供会增加吗?

华夏时报 记者李未来 见习记者 黄琼 深圳报道

12月28日早上,中国人民银行官网发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》(以下简称《公告》),自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以贷款市场报价利率(以下简称“LPR”)为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,原则上应于2020年8月31日前完成。

2019年8月17日,人民银行发布改革完善LPR形成机制公告,推动贷款利率市场化

10月8日,央行实行房贷利率的新政策,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

11月,LPR首次下降,1年期LPR重新降到了4.15%,5年期以上的为4.80%,都下降了5个基点。

中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

存量浮动利率贷款定价基准转换的原则

《公告》表示,本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

而对于存量浮动利率贷款定价基准转换应遵循哪些原则,中国人民银行有关负责人表示:

一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换;

二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成;

三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

如何从贷款基准利率转换为LPR?

中国人民银行有关负责人表示,自《公告》发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

据该负责人阐述,当定价基准转换为LPR后,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月

‘’1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

专家:不会过多影响月供水平

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,此次央行基于利率市场化改革的导向,对于LPR政策积极进行优化和调整,尤其是针对存量贷款的定价机制进行了调整,以更好地从原先的定价方式转化为LPR定价方式,这对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平。

严跃进认为,第一、LPR每个月会变动,但是购房者实际面临的LPR是一年变一次,或30年变一次,这个可以和银行谈,建议一年调一次。第二、基点一旦约定好,是不变的,其实和以前银行的折扣概念差不多的,过去折扣也是一旦谈好,也是30年合同保持不变的。

诸葛找房副总裁苑承建对《华夏时报》记者表示,对于用户来说,固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

苑承建认为,央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题,也让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利,同样也保持了房贷利率的稳定,不会给市场预期造成刺激影响。

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