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空置升高、租金下滑 北京写字楼市场入冬了吗?

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12月16日,北京迎来入冬第二场大雪。当日,CBD附近一家企业正在热火朝天地在搬家,其原来租赁了一栋物业的两层楼,如今要集中到一层楼里办公。对这家企业而言,之所以要减少办公面积,人员减少业务收缩是主要因素。

出于企业自身发展考虑,一些业主减租或者退租,并非当前北京写字楼市场空置率升高的全部因素。除此之外,供应大幅放量也进一步加剧了供需的失衡。

据国际地产服务机构——第一太平戴维斯数据,2019年三季度,北京CBD核心区中服地块迎来第二个交付项目——正大中心,北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量,市场存量达到1148.6万平方米。新增供应推动北京全市平均空置率环比上升了0.5个百分点至9.2%,同比上升2.4个百分点。

根据预测,未来五年北京还将有400万平方米左右的甲级写字楼陆续入市,这无疑将放大租赁压力。

空置率的上升也明显影响到了租金变化。今年第三季度,北京市甲级写字楼平均租金为每月每平方米367.6元,平均租金指数环比下降0.4%,连续第三个季度出现环比下滑。大部分商务区平均租金环比出现下调。随着新项目持续交付,北京写字楼整体市场竞争愈发激烈,业主方承压也随之加大。

除了北京,国内其他热点城市也多出现类似问题,近年来,一些城市推出商办用地过多,造成市场供应增加,而需求却受到经济波动影响未能同步增加,甚至有所减少。两大因素相叠加,不少写字楼市场的租赁压力增大,空置率升高明显。

这是短期现象,还是长期趋势?面临租赁压力,业主方又将如何应对,主动降租金,还是提升物业品质?

第一太平戴维斯高级董事温书阅近日接受第一财经采访时表示,金融及高科技企业依然是租赁市场的主力军,这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。而集中了诸多新兴互联网企业的望京地区,一些泡沫被挤压,靠资本维持“生计”的一些企业缩减办公面积,部分或全部退租的案例屡见不鲜。

第一财经:从供应来看,北京过去几年和未来几年新的写字楼项目入市情况如何?体量大概会有多少,主要分布在哪些区域?

温书阅:过去五年,北京甲级写字楼市场年平均供应量在55万~60万平方米,供应分布于CBD、金融街等核心商务区及望京、燕莎、亚奥等次核心商务区。自2019年起至2023年,北京将迎来供应高峰,预计将有约4百万平方米的甲级写字楼渐次入市,供应主要集中在CBD核心区中服地块、丽泽金融商务区以及通州运河核心区。

第一财经:从需求看,经济原因对租赁需求的变化影响有多大?不同行业之间是否有很大的不同?哪些行业租赁需求下降比较大?

温书阅:经济变化对于办公楼租赁视市场影响较大,目前的办公楼租赁需求减弱,办公室租赁成本对于企业敏感度提高,多数企业在考虑办公需求时以续租或降低成本为主要考虑方向。

第一财经:租赁需求的变化,更多因素是行业本身发展的变化还是外部大环境?

温书阅:应该说两者均对租赁市场的变化产生了巨大影响,而这两个因素对于市场的影响更多的应该从整体和局部两个角度去解读。大环境的变化对于整体市场影响较大,租赁需求被进一步遏制,租金降低、空置率上升,业主市场向租户市场的转变。

行业本身的变化更多体现在局部市场中。例如,目前金融及高科技企业依然是租赁市场的主力军,因此得益于这两个行业的迅猛发展,金融街及中关村商圈所受到的大环境影响比CBD所受影响就要小得多。再例如,集中了诸多新兴互联网企业的望京地区,受到经济放缓影响,一些泡沫被挤压,靠资本维持“生计”的一些企业缩减办公面积,部分或全部退租的案例屡见不鲜。

第一财经:在写字楼市场整体供应大于需求的趋势下,租赁的供需双方应该如何应变?租金下降是否会成为一个较为长期的趋势?

温书阅:在市场骤变的情势下,及时转变思想,跟随市场变化而变化对于租赁双方来说都极为重要,对于出租方来说,我建议“认清形势,忠于市场,及时求变,迅速去化”;对于租赁方,我觉得这是一个降低成本,锁定长期稳定租约,提升办公形象的绝佳机会,建议租赁方“选对时机,迅速出手,锁定租约,看清未来”。对于双方来说“该出手时就出手”是现在需要谨记的策略。

第一财经:今年7月20日,国务院金融稳定发展委员会办公室公布了11条最新的金融业对外开放措施,更大程度、更大便利地欢迎外资参与中国金融市场。金融等领域进一步开放后,外资金融企业是否会带来较多的租赁需求?

温书阅:随着国家更进一步的改革和开放,外资的金融机构的扩张是大势所趋,在目前经济大环境的情况下其走势并不明显,从长期角度来看,其扩张趋势势在必行。

第一财经:随着新零售业态的发展,北京一些传统的商业百货类物业出现了改造潮,并多数进行了“商改办”,即把原有商业的业态改造成办公业态,这对当前写字楼租赁市场有什么影响?

温书阅:资本逐利,商改办,酒改办的最初目的无疑是为了实现业主方的最大化利润,而过去五年北京写字楼市场居高不下的需求及租金就成为了其最好的动力。但在多个项目的改造过程中,带入了一个新的行业命题,那就是定制,而随着更多成功案例的实现,城市更新成为了这两年最时髦的一个话题。

我个人认为,旧有项目的改造将大大缓解未来中心城区供应的短板,丰富写字楼解决方案,使市场更多元化,同时还为年轻的北京写字楼市场的未来发展,提供了非常丰富的设计样本和模式样本。

第一财经:在写字楼的租赁市场中,甲方(出租方)如何应对当前局面?降租金提升品质还是静待经济扭转?

温书阅:有经验的业主,凭借敏锐的市场嗅觉在市场变化还未显现的时候已经作出了适当调整,从而获得了第一波红利。而静待市场扭转是一个“必死”的做法。应对当前的局面,寻求突破不是简单的降低租金,提升品质,而是一个系统化的命题。

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