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盘点2019A股融资能力领跑房企 控股背景助拓宽渠道

2019-11-27 15:12:04 来源: 第一财经 举报
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(原标题:盘点2019A股融资能力领跑房企,控股背景助力拓宽融资渠道)

2019年以来,政府继续加强房地产调控,坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则。与此同时,房企的融资环境继续保持收紧的态势,今年5月以来,发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

房地产融资规范政策密集出台,房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来,房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。2019年前三季度,受房地产调控政策的严格和融资收紧的影响,行业整体规模增速显著放缓。

作为资金密集型行业,融资能力对于房企经营起着关键作用,融资成本的高低直接影响到其盈利水平。而房企控股属性的不同,从会影响其融资成本和融资规模。《2019·第一财经中国上市房企价值榜》,针对上市房企的融资成本、公司性质和筹资活动产生现金流入三项指标,综合评判房企的融资能力。

表1:2019年A股上市房企融资能力表现排行榜TOP10

股票代码

公司名称

000002.SZ

万科A

000069.SZ

华侨城A

000537.SZ

广宇发展

001979.SZ

招商蛇口

600048.SH

保利地产

600325.SH

华发股份

600376.SH

首开股份

600606.SH

绿地控股

600663.SH

陆家嘴

600748.SH

上实发展

(榜单排名不分先后,按股票代码进行排序)

融资成本与企业利润息息相关,融资成本越低,则企业的利润空间就越大,反之则利润空间就越小。通过对融资成本进行合理控制,可以有效改变企业利润水平。A股上市的样本房企中平均融资成本为6.45%,同比提升0.62个百分点,行业整体融资成本增加。而入榜的10家企业中,所有企业的融资成本都低于样本企业6.45%的均值,TOP10的融资成本均值仅为4.91%。其中万科以3.73%的融资成本,成为A股上市样本房企中融资成本最低的企业。

如果说融资成本是房地产企业融资活动质的体现,那么企业筹资活动的现金流入则体现了融资活动量的体现。企业在快速追求规模发展时,需要资金作为增长的基础推动前行。从所筹集资金的量来看,2019年上半年A股上市样本房企通过筹资活动产生的现金流入达到9860亿,平均流入金额182.59亿元。而入榜的10家企业,筹资活动流入的现金流量平均在399.36亿元左右,远超行业平均融资规模。其中绿地控股以780.83亿元的筹资活动现金流入位列融资规模第一。

在中国的房地产企业中,根据控股股东的资产所属关系,分为央企、国企、私营企业和混合所有制企业等。企业性质是金融机构等借贷方在进行借贷时的判断指标之一,这些背景股东将会对企业在诚信、偿债能力等方面进行背书。从企业性质来看,入榜的10家房企全部具有央企、国企背景,这也充分显现了央企、国企等企业融资的资源优势,特别是在2019年房企融资渠道不断收紧的背景下,房企背景的影响因素更加突出。

招商蛇口:销售增长稳健,融资优势明显

2019年上半年,招商蛇口凭借4.91%的融资成本,678.42亿元的筹资活动现金流入,入围A股融资能力TOP10榜单。

作为招商局集团旗下城市综合开发的旗舰企业,招商蛇口以独特的“前港-中区-后城”综合发展模式,全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市建设。2019年上半年,招商蛇口实现签约销售金额1011.92亿元,同比增长34.75%;营业收入166.87亿元,同比减少20.49%,主要是由于结转面积及结转单价同比减少;销售毛利率和净利率分别为37.88%和28.94%,总体经营状况良好。

作为一家央企,招商蛇口具备政府的信用背书,在获得低成本融资方面具有先天优势。同时,招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人,旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。集团内部的资源互补和协作,为招商蛇口低成本、多渠道地获得资源和融资起到了良好的协助作用。

与此同时,招商蛇口积极拓展各类新融资渠道,上半年陆续发行两期超短期融资券,总额合计 50亿元,票面利率分别为2.98%和2.80%,为同期房地产企业市场发行超短期融资券最优利率;发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品,启动50亿元供应链 ABS 储架注册的各项准备,并通过深交所审核取得无异议函。公司综合资金成本仅4.91%,处于行业低位。

图1:融资成本较低的10家A股房企

盘点2019A股融资能力领跑房企 控股背景助拓宽渠道

2019年上半年,招商蛇口筹资活动现金流入678.42亿元,融资规模同比基本持平。2019年以来,招商蛇口继续深化拓展,坚持一城一策,投资节奏平稳。公司上半年通过“招拍挂”新增项目29个,增加土储建面383.31万平米,其中一二线城市投资额占比近90%。在市场下行周期,招商蛇口能以较低成本获取大规模的资金,证明了其具备较强的融资能力。

表2:A股上市房企筹资活动现金流入排行榜TOP10

排名

股票代码

公司名称

融资活动现金流入(亿元)

1

600606.SH

绿地控股

780.8281

2

600340.SH

华夏幸福

760.6452

3

001979.SZ

招商蛇口

678.4223

4

600048.SH

保利地产

606.3147

5

000069.SZ

华侨城A

604.7552

6

601155.SH

新城控股

505.1370

7

000671.SZ

阳光城

499.8915

8

000656.SZ

金科股份

448.1720

9

600325.SH

华发股份

416.7766

10

000002.SZ

万科A

332.1502

万科:投资审慎,融资流入减少

作为地产行业龙头企业,万科集团2019年上半年业绩维持稳定增长。实现销售金额3340.0亿元,同比增长9.6%;实现销售面积2150.1万方,同比增长5.6%。公司在41个城市的市占率位列当地前三。

调研期内,万科的融资成本仅为3.73%,在行业内处于最低水平。一方面是由于2017年深圳地铁集团成为万科第一大股东后国资背景的加持,另一方面是得益于万科自身高效多样化的融资手段。作为国内第一个上市的房地产企业,万科的资本运作水平处于行业领先地位,除了在股票市场上直接融资外,万科拥有更多高效率的资金募集手段。目前,万科的融资渠道主要有银行贷款、股票发行、发行可转债、房地产信托,以及通过高周转迅速销售从购房者手中收回资金、大股东自持和寻求合作等多种方式。在注重银行贷款和资本市场再融资的方式的同时,万科也更加重视融资的创新,比如引入海外基金、海外发行票据、外资银行贷款等。

从融资规模来看,今年上半年万科筹资活动现金流入明显减少,仅为332.15亿元,同比减少62.17%,与2018整年相比,仅占2018年公司融资活动现金流入的19.62%。融资规模下降主要是由于今年上半年拿地投资态度审慎,相比去年同期,今年上半年拿地项目个数从117个减少到54个,拿地明显回归一二线,而且权益占比明显提升。截止报告期末,公司权益土储建面约9,634万方。

表3: 2017-2019年上半年万科筹资活动产生的现金流入对比

筹资渠道

2017H1

2018H1

2019H1

吸收投资收到的现金(亿元)

47.34

147.9

87.81

取得借款收到的现金(亿元)

297.77

531.28

117.17

发行债券所收到的现金(亿元)

--

142.27

65.34

其他(亿元)

--

56.71

61.86

合计(亿元)

345.10

878.17

332.15

从万科的融资构成来看,利息较低的银行借款占比 59.2%,应付债券占比为 25.7%,其他借款占比为 15.1%。分利率类型来看,有息负债中,固定利率负债占比 38.9%,浮动利率负债占比 61.1%。有抵押的有息负债人民币 59.7亿元,占总体有息负债的 2.7%。

图2:截至2019年上半年万科债务结构

盘点2019A股融资能力领跑房企 控股背景助拓宽渠道

首开股份:中型房企代表,发展潜力较大

首开股份凭借5.38%的融资成本和296.96亿元的筹资活动现金流入规模,入围A股融资能力TOP10榜单,在中型房企中位于前列。

首开股份2019年上半年销售金额达403.9亿元,较去年同期上涨31.24%。营业收入232.45亿元,同比增长32.49%,归母净利润20.64亿元,同比增长54.17%。业务发展快速增长,朝着全年千亿销售计划迈进。

首开股份的融资成本自2015年来处于逐渐下降的状态,今年中期平均融资成本为5.38%,较去年基本持平,明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.45%。这主要得益于公司有效地利用多渠道、多种类融资工具,低成本发行各类债券融资产品,并加强与国内龙头保险公司战略合作,同时持续推进资产支持专项计划、加强供应链保理融资、充分发挥传统银行融资潜能。

图3:2015年-2019年上半年首开股份融资成本

盘点2019A股融资能力领跑房企 控股背景助拓宽渠道

今年上半年,首开股份筹资活动现金流入296.96亿元,同比增长12.76%。首开股份2019年上半年拿地金额为151.9亿元,拿地面积为141万㎡,与2018年同期相比拿地力度有所加大。作为北京市属国资房企,首开股份自 2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极向外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企。

首开股份在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上,均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在 14 家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,有望进一步扩充优质土储,未来发展潜力较大。

责编:高莉珊

netease 本文来源:第一财经 责任编辑:王宏贵_NF7326
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