北上广二手房量价齐跌 下调20万已是常态

（原标题：北上广二手房量价齐跌，下调20万已是常态）

2019年就快过完了，今年的房价到底是个什么情况？

看北上广就知道。最近降价的房源已经越来越多了。据时代周报记者观察，近一两周内，已经有房源直接下调了10至20万元。这些房源不单单在某一地，从北京到上海，再到广州深圳，降价似乎已成了一个普遍现象。

房价的下调，是简单的调整，还是预示着某种长远的迹象？

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降价：“市场大势如此”

房子降价，已经不是个别现象。

时代周报记者注意到，天通苑的一套5月15日挂出的房源，在长达半年仍未成交的情况下，近两周降了价——直降6万元。北京东城区一名吴姓中介称：“当前市场大势如此，我负责的片区目前也是稳中有降。”

在另一名中介林先生（化名）告诉时代周报记者：“一般房源房主登记出售都会先挂盘价格略高，然后有一个适应市场价格和周期的过程。”

这样的景象已经持续了一段时间。

安居客数据显示，截至11月25日，北京二手房11月内挂牌均价为58557元每平米，环比10月下跌0.96%。而从纵向来看，北京二手房的降势已经持续已久。

根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌四个月，并且跌幅在不断扩大——其中7月北京二手房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。

上海和广州也没有逃脱二手房销售价格下降的轨道。

以上海松江新城一套147平米三居为例，该房源今年11月12日挂牌，近两周降价一次、降价17万。负责该房源的张姓中介告诉时代周报记者：“还可以谈，还有优惠空间。”

在广州，情况似乎要更严重一些。剑桥郡的一套102平米三居，在最近两周内连降3次，幅度达到10万。这还没有到底，多位中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明：“价格可谈。”

降价浪潮正席卷一线城市，但在这种市场大势下，仍有一些不合群的城市，比如深圳就“走出了一波上涨行情”，上海中原地产首席分析师卢文曦向时代周报记者表示。

但更多城市仍然在底部持续试探。

2

北京：11月16区全面下跌

北京或许是此次降价热浪中最干脆的城市。

安居客数据显示，截至11月25日，北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度的下降，且降幅较大。其中门头沟区降幅最大，达4.94%；房山区和延庆区降幅则超过2%，另外还有东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅均超过1%。

事实上，北京二手房市场的调整从2017年就已经开始。当时“317新政”通过增加供应、提供限竞房入市来调控楼市。

现北京丰台区委书记、时任北京市住建委主任徐贱云曾在2018年1月对2017年北京市住建工作总结时表示，自“3·17新政”以来，北京市相关部门出台了20多项政策，同时在供给侧加大住房供应力度，提出未来五年新增建设150万套住宅的目标。

影响亦十分显著。截至2017年底，北京二手房均价已经回落至59100万元每平米：“从‘3·17新政’到年底，北京二手房均价下降了13%。”

目前，北京市场的限竞房源并不少，在中原地产首席分析师张大伟看来，甚至是“供应量太多”，而且基本是90平米的小三居，总价集中在400—500万元。这个价格接近北京二手房价格，因而给了购房者丰富的选择空间。

限竞房源源不断入市的同时，北京二手房市场上还有贷款这只“拦路虎”。

目前，北京的信贷政策是首套房三成首付，二套房五成首付。但是在现行的信贷政策下，北京二手房还将房源分成了普通住宅和非普通住宅，其中，“非普通住宅”是“很难贷到款”的一类。

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上海：成交下降 震荡显著 

上海的降价比起北京，显得温和多了。

根据安居客数据，截至11月25日，上海二手房11月内挂牌均价为50990元每平米，环比上月下跌0.06%。在安居客挂牌均价中，上海共有黄埔、长宁、静安、奉贤四个区二手房挂牌均价环比下降，降幅最大的是静安区，为1.07%，其次则是黄浦区，降幅为0.74%，静安和奉贤则分别只有0.1%和0.29%。除此之外，上海还有12个区二手房挂牌均价环比上涨，其中金山涨幅最大，为2.36%。

另外，从国家统计局今年以来的数据来看，今年内上海二手房销售均价环比下跌的月份仅有三个月，包括2月环比下跌0.1%、6月下跌0.1%和10月下跌0.2%。

但时间轴再拉长，上海的二手房价格则震荡明显。根据安居客近三年统计数据，上海二手房挂牌均价呈现了急剧的波动。

从2016年12月到2017年2月，上海市二手房挂牌均价从52100元/平米涨到53200元/平米。但到2017年4月，则大跌至51800元每平米，但到了5月份，则涨到了近三年最高点——53900元/平米。此后开始波动下行。

曲折动荡的二手房价背后，是上海二手房需求的尴尬局面。

二手房的需求包括新增的需求和改善的需求。卢文曦告诉时代周报记者，“上海要求外地人要有五年社保才能拥有购房资格，这拦住了大部分新增需求。”

换句话说，限购政策将大部分二手房的需求挡在了门外。同时，改善需求也有些难办。

上海目前在全国范围内认房又认贷，但改善需求多是卖掉已有的，再购入改善的住房。“很难说改善购房者能在购入改善房之前就卖掉他原有的房屋。”卢文曦说。

这还只是一方面，上海还要求内环内总价不高于450万元每套、内外环之间总价不高于310万、外环外总价不高于230万每套，才能被认定是普通住宅，从而享受首付三成的机会。否则，需要7成首付才能拿下一套住房。“这又拦住了一批改善购房者。”

这样的“豪宅”在上海市场上并不少。以内环的恒昌花园为例，安居客数据显示，其在售二手房均价为68200元每平米，90平总价即超450万元，达613.8万元每套，靠近外环的梅陇二村，挂牌均价也已达46300元每平米，90平总价达416.7万元，同样超过“豪宅”标准，且仅首付就超过291万。

这些超过豪宅标准的住房，让改善需求购房者们望而却步。

在从严把控下，上海二手房成交量明显下降。

根据上海市住建委公布资料，10月上海二手住宅成交量16100套，环比下降22.86%。拉长时间轴来看，近三年上海二手房成交量下降明显。信义房屋统计数据显示，2015年上海全市全年二手房成交共34.4万套，2016年共成交33.9万套，但随着调控开始，二手房成交量也急剧下降，2017年上海二手房成交总量仅为14.7万套，环比跌幅达56%。2018年，这一下跌态势有所缓解，但仍较2017年跌了51.9%，全年仅成交16.3万套。

今年以来，截至10月，上海二手房已经成交20.0万套。

“价格走势与成交量走势是一致的。”卢文曦表示，“整体来看，上海2015年、2016年，月平均成交量大概在2.8万套每月左右。2017年、2018年明显下跌，仅达到了1.2万至1.3万套。今年有所止跌，月均成交达到了2万套。但这只是近五年的一个正常水平，而价格要涨，一般要成交量达到平均流量的20%或30%以上，所以在目前正常水平的成交量上，上海的二手房销售价格难以上涨。”

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广州：年内已跌7个月

相比北京上海，广州的二手房业主可能更不开心。

从国家统计局数据来看，广州是北上广深四个城市中，年内二手房销售价格环比下跌月数最多的一线城市。

安居客数据显示，截至11月25日，广州11月二手房挂牌均价为31137元每平米，环比10月下降了0.34%。

其中1—5月连跌五个月，6月销售价格稍有稳住，价格与5月持平，7月以0.4%的环比增幅微幅上扬，8月再度与7月持平。但稳得态势并未保持住，最新两个月，又再度环比下跌。

“今年广州二手房与一手房价的趋势基本是一致的，三四月份因为市场行情回暖，二手业主的心态就跟着一手楼盘涨价变得强势起来，但是之后随着楼市政策收紧市场再度变冷，二手房业主的放盘成交周期再度延长，并随着三季度以来一手楼盘的促销愈演愈烈，降价也不可避免。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受时代周报记者采访时指出。

从价格以及走势来看，广州似乎的确在北上广中表现较弱。

根据安居客数据，截至11月25日，北上广深四个一线城市中，北京、上海、深圳三个城市二手房挂牌均价均超过了5万元每平米，但广州仍在3万元每平米。同为一线城市，但二手房均价比之其他一线小伙伴，相差2万元。

在广州市场内，一手楼盘还在不断分流着二手房的市场。

“相对北京上海，广州外围区域有大量物美价廉的一手楼盘可以选择，比如对于刚需来说，到底是买中心城区的‘老破小’，还是买外围带有轨交配套的上车盘，其实总价的差异并不大。对于现时楼市的置业者来说，无论是刚需还是改善需求，其实两者之间都会有一个竞争和分流的关系。”肖文晓指出。

但时代周报记者还注意到，广州在调控政策上，也动作稍多。

11月22日最新消息传出，即日起，广州市天河区、海珠区、白云区、荔湾区、番禺区、黄埔区及市不动产登记中心对于非本市户籍人士购房的资格进行调整，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料。有判断表示：此举或意味着“广州的外地人购房条件放宽”。

“这个实质能影响到的需求微乎其微，但是政府愿意释放这么一个带有‘善意’的鼓励合理刚需的信息出来，确实也可以看出在宏观经济面临挑战的情况下面对楼市和地市的下行还是有压力的。”肖文晓表示。

放大来看，“当前‘房住不炒’的政策是不能突破的，地方一定不能低估中央调控的决心，中央已经一再表态，稳增长很重要，但是高速增长的阶段已经过去，对于经济增速放缓高层是有心理准备的，所以实质上的松绑限购等政策难以看到。但地方如果要稳市场，可以在需求侧鼓励合理自住需求上给予信贷的支持，而供给侧则是在融资端给合规房企适当地松绑、以及把地价降低等。”肖文晓判断道。

关于广州与其他一线城市二手房市场比较的问题，肖文晓则认为：“北京的常住人口差不多比广州多了700万，而北京的新房供应量还不如广州。所以这几个市场是不可以简单类比的。另外，现在市场的强弱、购买能力如何，是被限购政策压制住的，不能反映实际的市场情况。”