掏空现金溢价买地 北京文化寒冬期豪赌电影文旅

（原标题：掏空现金溢价买地 北京文化寒冬期豪赌电影文旅）

证券时报记者 文华

近年来，在押中爆款电影的同时，北京文化股价炒作、股东频繁减持、溢价收购等一系列举动备受争议。近日，北京文化公告拟以8.4亿元的价格，收购北京东方山水度假村有限公司100%股权一事，又再度引发争议。

掏空现金高价买地

10月15日，北京文化发布2019年三季度报告。由于确认了《流浪地球》票房收入，北京文化前三季度各项财务指标明显好转，其营业收入同比翻番；扣非后净利润同比增长162%。三季报完全扭转了北京文化的亏损局面，发布三季报当天，北京文化同时发布了收购北京东方山水度假村有限公司（下称“东方山水”）100%股权的公告。公告显示，北京文化与北京南都国际经贸有限公司、北京汉邦国信集团有限公司签订了股权转让协议，以自有资金购买其持有的东方山水100%股权，交易对价为8.4亿元，交易完成后，东方山水将纳入并表范围。

东方山水的经营范围为“中餐冷荤”，与北京文化的主业并无联系。北京文化此次收购，看中的是东方山水位于北京市密云区穆家峪镇阁老峪村北的18.72万平方米国有土地使用权。北京文化称，取得该18.72万平方米土地使用权后，将结合公司IP资源，打造北京文化密云国际电影文旅项目。

北京文化的收购公告一经刊出，便引发了市场质疑。一方面，东方山水资产评估值为3.43亿元，然而交易价格为8.4亿元；另外，半年报显示，截至2019年6月30日，北京文化持有的货币资金仅为2.18亿元。这起交易也引起了交易所关注，10月17日，深交所对北京文化发出关注函，要求北京文化说明此次交易定价的依据及合理性，以及公司将如何支付这笔交易费用。北京文化的回复显示，扣除标的公司账面资金4000万元，其实际需要支付8亿元。其中以账面自有资金支付第一期2亿元，随后在完成工商变更后，用18.72万平方米土地向银行申请抵押贷款融资4亿元，支付3.2亿元交易款，剩下2亿元交易款使用银行贷款等方式支付。这意味着，为了买下这块地，北京文化不仅需要掏空账面资金，还需要背负大量银行贷款，仅财务费用每年就需要3000万元，可谓代价巨大。

市场的质疑并没有阻挡北京文化的脚步。工商信息显示，2019年10月23日，距离收购公告披露仅约一周时间，东方山水股权就完成了变更，北京文化持有其100%股权，而北京文化直到10月24日才回复深交所的问询函。

文旅项目还是地产项目?

作为一家以影视为主业的公司，在行业寒冬的情况下，北京文化的手头并不宽裕。2019年三季报显示，公司期末持有现金及现金等价物余额仅为3.5亿元，那么，北京文化为何会在此时耗费巨资购买一块地？

实际上，深交所也对此提出了疑问，要求北京文化说明此次交易的必要性，购买土地的具体用途以及开发建设周期。北京文化称，为了公司长远发展，公司决定在北京建设密云电影文旅项目，该项目距离密云中心城区12公里，主要通过北京文化电影IP，打造影视主题为主、商区+酒店为核心的电影文旅项目，并配套摄影棚、封神之城、多功能影院、亲子类主题乐园、明星餐饮街区、主题酒店设施等。

目前该项目尚处于初步规划期，具体的建设内容尚未公布。按照计划，最终规划建设将在政府整体地段规划批复完成后进行相应调整，整个项目开发周期为3-5年。实际上，目前北京文化自主开发并持有的知名IP并不多，北京文化最为重视、投入最多的“封神”IP目前仍处于开发期，最终的影响力存在较大不确定性。IP还未真正走向市场，北京文化却已将“封神之城”列为待开发项目。根据公告，该项目虽然以影视为主题，但核心为商区+酒店，将建设多项商业设施，而摄影棚等影视工程仅为配套设施。因此，该项目更像是一个以电影文旅为名的地产项目。

国内某影视公司高管沈凌告诉证券时报记者，影视基地、摄影棚是专门供拍摄使用的，公司一般提供的是基础设施和配套服务，酒店公寓等会针对各个项目的功能需求设计，属于配套。“如果去做一条街，用地成本加上建筑成本，做好了就等于做房地产了。”沈凌直言。

寒冬期的逆势之举

即便抛开密云影视文旅项目的性质不谈，面对影视行业近两年的状况，北京文化想要从该项目中取得收益也并不容易。

去年以来，国内电影、电视剧投资减少，开工剧组锐减，今年包括横店影视城在内的一些影视基地就被曝出十分冷清。对于建设密云影视文旅项目，北京文化的一个重要理由是，公司每年开发影视项目多达十余部，通过电影文旅项目配套建设影棚、导演工作室、酒店会议等设施，有利于公司吸引和整合更多行业资源。

单靠北京文化一家公司每年的十几个项目，显然难以撑起该电影文旅项目的运转。据沈凌介绍，行业内拍摄现代时装戏大多都是实景，比如写字楼、餐厅、咖啡厅等，剧组只需支付场租费；真正需要使用摄影棚，到影视基地拍摄的是古装剧、年代剧等。一个影视基地能否吸引剧组去拍摄，受很多因素影响。“光建好了影视基地还不行，飞机火车去那里方便与否，吃、住等都是问题，而这些往往是一家影视公司无法单独撬动的。”沈凌表示。

这种案例在以往并不鲜见。据沈凌介绍，国内也有一些公司，在拍摄古装剧时会在某地建设一座影视城，但一般规模不大。由于地理位置、周边配套、项目质量等因素影响，这些拍摄基地使用完后往往很难变成文旅项目。“目前国内各种拍摄场地已经不少了，真正缺乏的是规模大、专业的，这类项目还不多。”沈凌对记者表示。

相对于国内一些动辄占地数千亩的拍摄基地，北京文化这块占地18.72万平米（约合280亩）的土地，即便全部建设影视相关项目，显然也称不上大。