东莞楼市百态：新地王产生 旧项目去货

（原标题：东莞楼市百态：新地王产生 旧项目去货）

北大资源的东莞黄江项目正在停工中 时代周报记者 蔡颖/摄

时代周报记者 蔡颖 发自广州、东莞

临近年底，土地市场秋风瑟瑟，东莞却是例外。

11月11日，东莞市农村（社区）集体资产管理网发布消息显示，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司中标成为中堂镇蕉利村G107东侧片区改造项目共3宗地块的前期服务商，总更新面积79.81万平方米。

时间向前推移，11月5日，经过32轮竞价之后，华润置地以45.1亿元最高限价夺得东莞CBD商住地，成为东莞总价地王。

除了华夏幸福和华润置地，其他龙头房企也在加速抢滩东莞。

据时代周报记者不完全统计，自2016年以来，新进东莞市场的品牌房企超过30家，包括：泰禾、新城控股、星河、奥园、融创、阳光城、中海、远洋。

房企蜂拥而至，土地价格走高。

据东莞房产壹线数据，2018年，东莞出让商住地35宗，成功出让面积约100万平方米，成交总价约245亿元，平均楼面价11391元平方米，2019年（11月8日止），东莞成功出让面积约87万㎡，成交总价约310亿元，平均楼面价升至13268元平方米。

土地市场转冷以及行业降温的当下，东莞为何能够获得房企青睐？

“这是由于东莞所具备的大区位优势，北接广州市，南接深圳市，可承接广深产业转移，综合来看，比佛山的条件都好。”11月16日，一位央系房企投资部人士向时代周报记者表示，布局在东莞的项目所面临的风险较少，其所在公司在东莞拥有不少项目。

市场火热背后，也有部分房企仍持观望态度。

11月15日，花样年执行董事张惠明告诉时代周报记者：“现在东莞土地价格变贵了，已经不符合正常的投资逻辑，未来会看机会，算清账后再考虑是否布局。”

11月15日，中建地产一位投资负责人向时代周报记者表达了同样的观点，“东莞是我们战略区域，只是需要等等，目前地价高，没有合适机会”。

土地市场火热的另一面，东莞的销售市场表现相对平淡。

同日，记者走访发现，2016-2017年东莞拍出的高价地项目已相继入市，部分项目“割肉出货”，也有部分项目进展迟缓。

土地市场保持热度

10月份以来，东莞城市更新不断传出消息。

10月12日、15日、22日、29日，分别有合生创展、珠江投资、碧桂园、时代中国、鸿荣源等房企拿下城市更新项目。

公开土地市场，房企表现积极。

11月5日，华润置地以最高封顶价45.12亿元登顶东莞总价地王，折合楼面价22452元/平方米。

11月15日，华润置地东莞公司相关人士回复时代周报记者称，关于此块地，目前公司还在做规划设计，要以政府规划批复为准。

不仅如此，10月22日，东莞国际商务区招商交流会上，政府与企业共签约10个项目，拟投资总额达410亿元，签约名单包括华润、嘉里、新鸿基、恒基兆业、招商局、保利等。

11月17日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者指出，东莞属于人口净流入城市，有便捷轨道交通以及明确的区域规划，支撑房地产市场发展的基本面不错。

据广东省统计局发布的统计数据显示，截至2018年底，东莞市常住人口已经达到839.22万人，创下东莞历史峰值。

市场端层面，2019年，东莞计划供应14宗商服用地和51宗住宅用地，这一数据比去年翻了近两倍。

火热的土地市场竞争中，高溢价屡现。

为抑制土地市场的过热，今年6月，东莞修改土拍规则，使用终次报价规则，即当东莞土地拍卖报价达到最高上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上终次报价，而终次报价则以“最接近所有终次报价平均价者得”。

新盘盈利空间被压缩

与此同时，那些诞生于2016年东莞土拍热潮的高价地项目，正陆续入市，在日益下行的楼市中，压力不小。

2016年9月27日，黄江镇宝山社区的1宗3.1万平方米商住地被融创以总价194660万元拍下，折合楼面地价20422元平方米，溢价率689%。最终在售洋房产品户型为82―115平方米3―4房精装，均价约24000元平方米，仅比拿地价多4000元平方米。

11月15日，记者从该楼盘现场销售人员小孙（化名）得知，今年5月该项目开盘，推出4栋住宅楼和4栋商务公寓。截至目前，推出的4栋住宅楼仅剩几套尾货。

“融创在2016年才进入华南区域，这是首次在东莞的项目，希望打出自己的影响力，这个价格算是亏本在卖。”小孙向时代周报记者表示。

“对于大房企来说，分现金流项目和利润型项目，很多项目现在都是保本。”上述央系房企的投资部人士向时代周报记者指出。

融创选择折本去货，也有部分房企选择以低利润入市。

2018年8月9日，万科、中交、中天三家房企联合拿地，以楼面价16965元/㎡，拿下该东莞凤岗一宗地，建成“凤岗四季花城”项目。该项目今年5月别墅开盘，7月份推出洋房。

11月15日，凤岗一中介人士向时代周报记者表示，该楼盘的成交热度极高，万科是一栋一栋开盘的，而该楼盘是开盘两三天时间就能全部卖完，该中介人员介绍道。

不过，还有更多的房企在拿到高价土地之后，项目却迟迟没有入市。

2016年9月22日，北大资源投资有限公司以总价34.3亿元同样获得黄江一宗占地面积61710.83㎡商住地，历经3.5个小时，折合楼面价25264.46元/㎡，溢价率高达662%。

时隔三年，北大资源的黄江项目陷入停工状态。

11月15日，在该项目现场，时代周报记者注意到，工地大门左边矗立着一栋正在修建的五层高的建筑，主体结构基本搭建完成，右侧有两栋尚未封顶的低层建筑。整个建筑工地空无一人，地上堆放着一些钢材，工地正处在停工状态。

同日，一位附近工地的建筑工人向时代周报记者表示，该项目至少已停工半年。

停工背后，是企业日益增长的销售压力。

11月15日，一位接近北大资源的人士向时代周报记者透露：“停工是因为该项目向规划局提出了更改容积率的申请。”

其透露：“该项目本来计划的是建设别墅和洋房，但别墅去化周期长，资金回笼速度慢，所以将别墅全部改为高层洋房，需要去规划局重新申报，才停工了。估计明年年后将开工，年底会开盘，预估在3.5万元平方米。”

当房价上涨预期不再，高价地项目的利润空间将被极大压缩。

从9、10月份的数据来看，东莞的房地产销售市场起伏不大，房价平稳。

东莞不动产登记中心数据显示，10月份全市新建商品住宅网上签约销售3616套，环比下滑27%，销售面积41.97万㎡；按销售面积和销售金额进行计算，销售均价为21156元/㎡；相比9月20743元/㎡环比上涨2%。