潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一 主营业务不赚钱

2019-11-18 08:04:14 来源: 市界 举报
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(原标题:潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一,出租率下降,主营业务不赚钱)

潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一

文  黄莹

编辑  邢昀

11月初的一个清晨,潘石屹在微博上给家乡的苹果代言,并配文:

牛顿看到一颗苹果掉下来,想到了万有引力定律。我在苹果堆里,大脑一片空白。

老潘是港股上市公司SOHO中国(0410.HK)的董事长,不过现在他更专注于自己的苹果、木工、摄影事业。在他新近发布的10条微博中,有6条关于苹果,3条关于摄影,还有一些吐槽。

关于SOHO中国最近的一条微博更新在10月31日,转发的是SOHO中国对近期卖楼以及打包3Q业务传闻的回应。

潘石屹夫妇近几年一直在卖卖卖,网友都在说,这是在清仓转移资产,可别让潘石屹跑了。各种猜测分析围绕着老潘,不过回归到SOHO中国公司本身,从散售模式转型到包租公,从出租办公楼转型到出租办公桌,精明又保守的老潘夫妇把公司越做越小,在“等鸡生蛋”和”杀鸡取卵“中为保值头疼。

美团CEO王兴曾感概:2019年是过去10年里最差的一年,却是未来10年里最好的一年。新兴产业如此,传统的房地产行业更是。有人加杠杆,有人在退场。

01

逃顶

潘石屹一直给自己贴着谨慎保守的标签。

这跟他的贫苦出身有关,更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。

1992年的海南热得一塌糊涂。

“南方谈话”后,“十万人才下海南”的浪潮将当地楼市推向疯狂,当地房价比1991年增长257%。3万多平方公里的海岛上,密密麻麻挤着2万家房地产公司。

后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权冯仑等人也是这时踩上海南炒房这个风口,赚得一桶金。到1993年,六人的公司账上卧有3000万。

海南楼市野蛮生长,一个大坑可以炒成一座楼,炒楼花的游戏一棒一棒击鼓传花,有些人还在贪婪,有些人开始谨慎。

后来的故事,潘石屹曾多次回忆,自己凭着五斤桔子和一条三五烟打开了海口规划局的大门,翻阅资料发现:海口当时的人均住房报建面积是50多平方米,而同期北京的人均住房面积才7平方米。

谨慎之下,潘石屹等人决定退出海南,这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。

回到北京,潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995年SOHO中国成立,探索之后主攻商业地产,此后建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO一一亮相。

潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一

李嘉诚一样,老潘聚焦在超大型城市的核心地带,凭借着极致营销,以及散售的独特商业模式,像卖房子一样卖写字楼的SOHO获得了较高的利润率,取得了成功。

不过,经历过海南泡沫并且成功逃顶的潘石屹,日后在很多个关键路口对房地产市场的判断更偏保守。在他看来,那些走向险境的地产商都是撑死的,不是饿死的。

02

踏空?

2007年,SOHO中国在香港上市,迎来高光时刻。

不过,彼时海外金融危机开始发酵,中国房地产市场在经历一轮暴涨后,遭遇政策重拳遏制。

关键节点中,万科王石抛出了“拐点论”,认为楼市出现拐点,销售将严重下降。

2008年3月,手握上市刚圈来的19亿美元的潘石屹发表了一个“百日剧变论”,认为由于受到各方面因素的影响,一些房地产企业将无法坚持经营,在未来100天内,房地产市场将发生巨变。

他应该是确信“百日巨变论”真的会发生,因为他没去抄底。

潘石屹公开表态,个人的经验在如此大的危机面前是非常不足的,“对我们公司来说,所有战略的调整都是采用最保守的方式。”

或许是那段海南往事给潘石屹留下太深的烙印,在当时的房企里SOHO公司现金流是最充足的。不过,最为关键的是,一百天后,潘石屹所谓的期限已经结束,巨变却没有发生。

2008年9月,政府启动紧急救市计划,不久4万亿投资计划出炉,货币宽松之下房地产迎来了及时雨。当时杠杆最高的地产商,一翻身成了最爽的人。

SOHO中国的命运也从这里开始埋下伏笔。

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2010年,SOHO中国达到了营收顶峰,不过北京禁止物业散售的政策给了SOHO中国一记重击。采取散售模式的SOHO中国项目销售时间分布不均,以山西煤老板为主要客源也让公司业绩出现大幅波动。

Wind显示,2011年SOHO中国营业额同比大跌68%,营业利润同比下降72%。业绩不乐观,SOHO中国的股价一直萎靡不振。

2012年SOHO中国的中期业绩会上,潘石屹正式做了一个决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。试图转型为包租公的潘石屹大胆预测,随着租金升高,“五年后,SOHO租金年收入将超过40亿元”。

这一次转型,SOHO中国把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支。从“开发销售”转为“自持租赁”后,SOHO中国几乎鲜有拿地,2013年获取北京丽泽地块是SOHO拿的最后一块地,营收也在逐年下降。

2014年之后,房地产又迎来一轮上升周期。与SOHO中国同时期上市的碧桂园已经开始探讨后千亿时代的战略,而SOHO中国的营业额缩水到60亿元,同比下滑58%,租金收入上升掩盖不了企业利润率、周转速度的下降。

盈利模式单一,抵抗风险能力不足的问题在商业地产下行阶段更是彻底暴露。

踏错?

传统的租房业务不赚钱,潘石屹把目光投向了新的共享办公。

2014年,潘石屹去了一趟美国,参观了一下美国的WeWork,决定把共享办公概念引入中国,随后推出了SOHO 3Q。

作为最看重的项目,老潘亲自上阵。以前卖SOHO,老潘亲自带队深入山西、内蒙古等地挖掘富裕客户群;这会儿卖办公桌,老潘还是亲力亲为搞营销。

SOHO 3Q的官方网站上可以看见,其在北京、上海、南京、杭州、深圳、成都六地拥有27个3Q的项目。资料显示,目前SOHO 3Q平均出租率达87%,成立两年多以来,累计已有4200家企业, 超过7万名用户入驻。

潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一

? 成都,SOHO 3Q商务写字楼

可伴随着WeWork折戟IPO,SOHO 3Q在风雨中飘摇得更厉害了。

根据杭州一位做联合办公租赁的业内人士透露,SOHO位于杭州的3Q入驻率不到30%,一共四层空间,“有一个大客户退了一层半,一个退了半层,加上之前空置的,相当于三个整层是空着的”。

这位人士向市界表示,今年共享办公出租行业普遍比较困难,比如氪空间、Wework入驻率大概只有70%-80%左右,这在往年基本上是满租的,眼下SOHO 3Q想要找到接盘的租户真的太难了,但如果找不到新租户,那很可怕的。

在SOHO中国的财报中,3Q业务具体收益率有多少,一直没有披露过。

一位曾经在3Q工作的前员工付恒告诉市界,SOHO以后就不做这项业务了,简单说,一直在赔钱,不挣钱。"3Q虽然是自持物业,但是也是SOHO中国旗下的分公司,要独立核算、做租金收入报表的,核算下来各种成本,根本就是入不敷出。 "

“2019年将SOHO 3Q分拆上市”的计划还没有下文,市场上传出SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。

卖楼

两次转型之后,SOHO中国越来越小。

潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一

不仅再也无法回到2010年营收184.23亿的巅峰,总营收甚至从2012年的155.44亿元直线降至2018年的20.89亿。

根据2019年中报10.66亿的营收估算,2019年大概率营收维持在20亿的水平。

但即便如此,潘石屹对外从来不承认自己是转型失败,谁知道从当年的一房难求,到现在空置率上升来得这么快?

近两年,办公楼租赁市场相较前几年发生了很大的变化,一线城市写字楼空置率上升明显——SOHO中国空置率增加,办公室租不出去,成了大难题。

潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一

SOHO中国发布的半年报显示,截至2019年6月30日,前门大街、望京SOHO、光华路SOHO2期,外滩SOHO的出租率都有所下降。

空置率上升给SOHO中国直接带来的就是资金的压力。

根据半年报,截至2019年6月30日,集团总借贷177.61亿元,其中将于一年内到期的负债20.53亿元,五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%,较去年末增长1个百分点。

而公司同期现金及等价物只有11.5亿元,根本无法覆盖短债。

更为残酷的是,Wind数据显示,2019年上半年,SOHO中国平均借贷成本约4.8%,虽然这在房地产行业已经很低了,但是对于SOHO中国来说却是难以承受的。

为什么这么说?

潘石屹在今年6月份宣布销售预估总价约78亿的自持物业时曾作出解释:我们物业回报率是3%,这在市场上表现已经不错。

这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息,SOHO中国最主要的业务已然成了一个不赚钱的买卖。

不卖物业吧,债还不上了,卖物业吧,SOHO中国越来越小。从2012年以来,老潘夫妇一直在是“杀鸡取卵”,还是“等鸡生蛋”这件事情上犹豫来,犹豫去。

潘石屹卖楼背后:公司盈利模式单一

? 潘石屹和张欣

根据媒体报道,SOHO中国欲清仓内地的全部自持商办资产。这无疑意味着老潘要把所有的鸡都“杀掉”。

老潘到底想干啥?

有业内人士对市界表示:SOHO中国之前土地成本优势,放在现在的政策环境下已经没有了,SOHO中国的房子放在现在也就占个地段优势,如果价格合适,还不如该出手就出手。

该人士还表示,SOHO中国一直在卖卖卖,其实已经能看出来管理层不看好传统地产,根本不打算长期持有。

至于以后做什么?有可能是做苹果生意,有可能继续做轻资产项目。

不管怎么说,先把钱备足再谈。毕竟在老潘看来,靠债务杠杆堆砌的繁华终归要黯然退场,保守的他不会这么做。

(应受访者要求,文中付恒为化名)

陈合群 本文来源:市界 责任编辑:陈合群_NB12679
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