格力地产转型路好难:债务激增排名猛跌 一年4次回购

2019-10-23 10:05:25 来源: 国际金融报 举报
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(原标题:一年4次回购股票,格力地产转型路好难:债务激增,排名猛跌……)

10月21日晚间,格力地产发布公告称,公司通过集中竞价交易的方式已累计回购股份4340.71万股,占公司总股本的比例为2.11%,购买的最高价为5.29元/股、最低价为4.43元/股,已支付的总金额为2.156亿元(不含交易费用)。

根据新一轮回购计划,从2019年6月13日至2020年6月12日,格力地产拟回购总金额2亿元-4亿元的股份,价格不超过7元/股,用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。

股票回购超9亿元

《国际金融报》记者注意到,这已是今年以来,格力地产发布的第四次股份回购计划。

自去年底以3954万元发起首笔975万股股份回购之后,短短不到一年的时间内,格力地产已先后完成了三次股份回购计划。加上这次,格力地产先后共回购股票1.86亿股,占企业总股本的9.05%,合计金额超过9亿元。

值得注意的是,回购而来的股票,除了用以转换可转换为股票的公司债券之外,格力地产还打算用来推动企业内部的员工持股计划,只不过,该计划最终搁浅。

4月30日,格力地产在进行第三次股份回购时,披露了企业第五期员工持股计划草案。但5个月后,上述计划宣告折戟。9月5日,格力地产发布公告称,由于拟成立的资管计划的股票来源为公司回购的格力地产股票,公司咨询了多家金融机构,并与最初表示能够操作的金融机构沟通制定了具体方案,但最终在金融机构内部审批时因无法实现操作而未能通过。

经Wind统计,截至10月,沪深两市共有109股在年内推出了员工持股计划,而中途折戟者,包括格力地产在内,仅有两例。

至于金融机构审批未通过的真实原因,以及后续是否会继续推进新的员工持股计划等相关问题,《国际金融报》记者致电格力地产品牌部,对方表示拒绝接受采访。

一名长江证券的地产分析师向《国际金融报》记者表示,短期内如此大规模的股票回购在地产圈并不常见,而这一手段除了公告中所说的支持员工持股计划、股权激励计划等用途之外,更多地是用来维护上市公司股价。

事实上,在企业首次开启股份回购计划后,格力地产的股价在短期内获得了有力拉升。公开资料显示,去年底,格力地产正处于近5年以来的低谷,2018年12月26日,其股价报收3.79元。而回购计划发布后至4月9日不到4个月时间内,格力股价迅速飙升至5.92元,相比低点上涨56.2%。

不过,持续上涨的趋势未能持续太久,截至10月22日,格力地产报收5.3元,相较此前已有所下滑。有分析人士向《国际金融报》记者分析称,企业在资本市场上表现如何,根本上还是要靠其经营业绩来支撑,除此以外,大多激励措施的实际作用都十分有限,而且只是暂时性的。

那么,格力地产今年以来业绩如何?

规模掉队

10月14日晚间,格力地产交出三季度成绩单,成为上交所首家披露三季度财报的上市公司。

财报显示,2019年前三季度,格力地产实现营业收入34.32亿元,同比增幅高达88.69%;归属于上市公司股东的净利润5.02亿元,同比增长28.65%;扣非净利润4.91亿元,同比增长31.09%。

这对于销售业绩连续三年停滞不前的格力地产而言,无疑是一剂强心针。

自2015年正式脱离格力集团开始,格力地产的房地产业务发展就颇不顺利。彼时,格力集团将持有的3亿股格力地产无限流通股,无偿划转至珠海市国资委的全资子公司珠海投资控股有限公司。自此,格力地产与格力集团再无股权关系。

数据显示,2016年-2018年,被称为全国房地产业“黄金年代”的三年间,格力地产的营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。

而这三年间,全国多数一二线重点城市均呈现房价飞涨、物业销售激增的状态,上到碧万恒等龙头房企,下至正商、弘阳、大发等地方性中小房企,均在这段时间内突飞猛进,奠定自身的全国化格局。

相比而言,格力地产的表现着实令人大跌眼镜,不仅被作为老对手的美的置业后来居上,就连同属珠海市国资委旗下的地产上市公司华发股份,也早已将之远远甩在了身后。

克而瑞数据显示,今年1-9月,房地产企业操盘金额排行榜中,美的置业以663.9亿元位列第28位,华发股份以478.8亿元位列第40位,均有大幅上升。反观格力地产,早已跌落TOP200之外。

转型代建行业

需要指出的是,此次格力地产的营收大涨,与其房地产开发业务关系不大,主要归功于代建业务。

财报显示,格力地产兴起于去年下半年的的代建工程业务,今年上半年已实现营业收入12.88亿元,占公司总营收的48.26%,已超过同期房地产开发业务47%的营收占比。由此可见,格力地产转型的速度之快与态度之坚。

上交所在发给格力地产的半年报问询函中,特意提到其代建工程业务,包括代建工程的具体开展模式,以及相关业务发展是否具有可持续性。

对此,格力地产回应称:“代建业务主要是格力地产子公司作为珠海市洪湾渔港项目投资建设主体单位,建设洪湾渔港项目。洪湾渔港竣工验收后,由市财政部门负责审核实际投资,并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分7年返还给格力地产。”

据了解,格力地产在代建项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本,其中,2018年度确认相关收入5.06亿元(含税),2019年上半年确认营业收入12.798亿元。

格力地产董事长鲁君四在今年1月的年度经营会议上提到,借助粤港澳大湾区的机遇,房地产业务要在“量”上提升,拓展新项目,同时重点发展口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业等业务。

反观其房地产开发业务,与此前相比不升反降,俨然已经在为代建业务让道。

财经评论员严跃进也指出,耗资9亿元大规模回购股票,对一家中小上市房企来说并不是一笔小数目。将这笔钱用作回购股票而非扩大规模之用,或一定程度上表明了企业目前并无特别好的开发投资项目,或者主观意愿上不愿意为之。

经营问题凸显

一方面是大规模地股票回购,另一方面是前三季度格力地产的短期债务激增,自有资金似乎并不充裕。

截至2019年9月30日,格力地产短期借款为2.36亿元,同比增加57.25%;一年内到期非流动性负债73.39亿元,同比增加35.52%。

格力地产第三期中期票据募集说明书显示,公司短期资金缺口为119.7亿元。而截至2019年三季度末,该公司现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。

此外,代建业务造成格力地产应收账款大幅增加,也在一定程度上占用了不少企业资金。

2019年上半年,格力地产长期应收款为15.26亿元,较上期期末上升13.03亿元,涨幅为583.5%。且应收账款集中度较高,期末余额前五名应收账款金额合计为2.03亿元,占应收账款年末合计数的93.59%。

有分析人士认为,长期应收款的大幅增加,占用大量的流动资金,易造成企业流动资金出现短缺,降低企业的资金使用效率,使企业效益下降,久而久之或将影响资金周转。

此外,《国际金融报》记者查阅财报数据发现,尽管格力地产前三季度呈现营利双增态势,但净利率和毛利率却因其营业成本和相关费用的增加不升反降。

截至2019年三季度末,格力地产的营业成本为24.5亿元,同比大涨134.74%;销售费用为0.76亿元,同比上涨36.99%;财务费用为0.59亿元,同比上涨61.06%。

格力地产方面表示,营业成本增加主要是本期房地产及代建成本增加所致;其次,营销费用以及利息费用增加导致财务费用增加。

有业内人士认为,格力地产存货去化速度慢,周转率低于行业平均水平,这在一定程度上增加了营业成本,从而影响利润率。

财报显示,截至报告期末,格力地产的存货为223.99亿元,而预收账款为15.16亿元,仅占存货余额的6.76%,低于行业平均水平。存货中包含华宁花园、格力香樟、格力广场、格力海岸在内的多个开发产品去化较慢,例如目前在开发的格力海岸项目的开发周期为7-9年。

上交所在发给格力地产的2019年半年报问询函中,曾要求其说明房地产业务去化较慢的原因。

对此,格力地产方面表示,其开发理念不同于其他强调高周转的公司,主要产品为中高端住宅,所以开发周期较长。其中,格力海岸项目共分七期开发,最早开工为2011年,累计去化率65.06%。

上述地产分析师总结称,以格力地产目前的经营情况,这场转型改革之路将漫长且艰难。

王晓武 本文来源:国际金融报 作者:张志峰 责任编辑:王晓武_NF
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