买房又送宝马?上海楼市遇冷 房企消化库存压力大

2019-10-14 08:06:28 来源: 大猫财经 举报
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(原标题: 买房送宝马?“地王盘套路”背后,有些房子卖不完,有些房子抢不到……)

作者|猫哥

买房又双叒叕送宝马了。

每到“金九银十”,“买房送宝马”这样的好事就是接踵而至,宝马已经快要成为了购房促销的标配了。去年的这个时候,招商送,绿地也送,豪宅送,平层也送,上海宝山送,广东阳江也送。

虽然已经是玩剩下的梗,但是到了今年,仍然还有一群效仿者。

猫哥甚至看到了“广州首付1万、总价28万还送宝马”这样令人有点“惊悚”的推广信息,你敢发我都不敢信。

01

这一次“最红”的效仿者是也位于上海宝山,上一次送宝马的主角招商雍和府17公里外的“央玺”。

大红的背板上硕大的“送”字非常惹眼,连在一起则是“购房送宝马,一步到位”,而旁边就是一辆全新的宝马车,非常的有冲击力。

话说,央玺这个盘也算是来头不小。

2016年8月17日,宝山区顾村镇总建筑面积约12.6万平方米的一块宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得,溢价率115%,楼板价53727元/平方米,成为当时的宝山顾村“地王”,也成为了上海外环楼板价之最。

建发操盘三年,“顾村地王”成为了高层+别墅的“央玺”项目,在拿到预售证入市前,还失了一把火。

不过,这把火并没有把项目烧旺。

6月27日,央玺以6.3万的均价开盘,最高报价6.8万,最低报价5.5万,基本上与楼板价持平了,按照这个价格来讲,基本上算是“亏本”卖了。

户型面积从85到95平方米,也算是“刚需户型”了。

但是,销售却很不理想,毕竟这是宝山首个均价“破六”的项目,与周围“5”打头的新盘相比,实在没什么吸引力。

根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”,从6月27日一期开盘至今,6月份卖出了9套,7月份卖出71套,8月29套,9月25套,最终344套住宅仅售出了134套,其中还有两套被退了房,去化率不到40%。

而二期已经拿到了预售证,开盘在即,所以在国庆节前后,搞了一个认筹活动,也就是“购房送宝马”活动,还真有很多人冲着这个优惠去看房。

而就这,也是在玩套路。你以为的是“送”,实际上是“抽”,10月认购签约,获得的是宝马5系轿车的抽奖资格,而抽到的,也只是轿车的“10年使用权”。

这个套路,一点都不真诚。

当年的雍和府虽然身处远郊区,但是人家是真送,不要车还可以折现呢,而其他玩这个套路的,至少也会标明“抽取”。

一句话,还是消化库存的压力太大了。

02

事实上,整个上海的行情都不算好,“日光盘”基本上鲜有了,而几千人摇号的盛况也已经不再。

9月中旬,上海前滩板块的晶萃名邸上市,这是时隔半年,前滩再推新盘,已经算是网红盘了,户型好,而且摇号不需要冻资,306套房源最终迎来的961组有效的认筹。

而要知道,在2018年的时候,同样位于前滩的中粮前滩海景壹号项目,推盘437套,摇号人数达到了3127,仅有13.98%的“得房率”。而且在认筹阶段,需要认筹金100万,验资285万。

同前滩,同“红”,但是不同的命。

近千人的摇号认筹,也没有让晶萃名邸成为“日光盘”,目前仍有71套房源可售,推出的10栋楼,均处在“在售”状态,无一清盘。

9月份,上海有近20个项目开盘,但是在上海市近7日销售排行榜中,只有黄山锦庭和晶萃名邸进入了销售top10,而其余8个不是商业,就是2018年底开盘的老项目。

据CRIC监测,今年国庆黄金周期间(10月1日-7日),30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,一线城市中,仅有深圳同比大涨80%,维持着一线的热度,北京上涨一成,而上海则是以83%的幅度暴跌。

在节前,重点城市都在加速推盘,虽然推新是主流,但是供应还是比较多的,中指院的数据显示,节前一周内,全国重点城市共开盘105个项目,合计推出房源19171套,而在9月30日至10月6日一周内,开盘项目缩减至44个,房源7435套。

下降的不仅是房源数量,还有平均去化率。

在国庆期间的一周内,开盘项目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黄金周的新房,也没有比较好卖。

03

虽然整体上房子不好卖,但是仍然还有“畅销款”。

什么样的房子好卖?

一个是大家传统意义上的“躺赚房”。

比如南京江北自贸区内有个江与城项目,据称是区位优势明显,升值空间大,而且南京整体限价的情况下,能够做到房价比周边的房源低,仍然能够“买到就是赚到”,一期开盘200多套房,7000多人报名,二期的300多套,又是7000多组摇号。

而在更早一点的杭州,“千人抢房”是小意思,8800的登记人数都不算高,有一个公寓项目,178套的房源,引来2.95万人提交登记成功,另有1.1万人的资格待审核,最终中签率0.6%。

而另外一种,就是让人架不住的“疯狂促销”。套路也好,真诚也罢,“降价”这件事在全国人民的心中还是很有分量的。

进入9月份以后,市场迎来的就是一个“全员卖房”的局面,当二手房的房主们还在纠结要不要降价卖房的时候,头部房企已经打响了降价的“战役”,有房企连KPI都上了。

作用也是很明显的。

房企拿出了9月份的数据,市场是很震惊的。恒大9月实现合约销售金额约831.1亿元,环比增长约73.8%,同比增长约31.9%,刷新了恒大单月合约销售金额的历史纪录;碧桂园9月份合同销售515.8亿,同比增长40.39%;世茂单月全口径销售额320.9亿,环比增长49%,同比增长57%。

降价有用。

04

不过,在进入四季度之后尤其是黄金周之后,不确定的因素又增加了一重。

10月8日,以LPR为基础的房贷利率新政正式实施了,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月的LPR为定价基准加点形成。

首套房不低于LPR,而二套房加点不低于60个BP(基点)。

最新一期的LPR是央行在9月20日发布的,一年期的LPR降了5个BP,全面降准后,带动LPR定价走低,5年期的LPR4.85%,与上期相比维持不变。

在新政落地首日,不少城市都对当前的房贷利率做了调整,各地的加点幅度也各不相同。

北京的首套房在LPR基础上加50个BP至5.4%,二套房加105个BP到5.9%,基本上与此前按基准利率上浮后的房贷利率持平;南京首套房加80个BP,二套房加105个BP;热点城市苏州,首套加120个BP,二套房加150个。

而在未来,城市间的利率分化也会更加明显,但是LPR整体下降的趋势并不大,毕竟在LPR政策出台之初,其中的一个目标就是不刺激房地产。而每月的LPR调整以及各个银行贷款加点的多少,除了报价银行的因素外,还要考虑的就是当前房地产市场的状况。

虽然后续报价还没有出,但是稳中渐紧,却能够达成一部分共识。

在上市房企的中报期,很多房企表示不拿地了,而逐渐降温的土地市场也表明,很多房企已经开始动存货清库存了。

那么,接下来的四季度,还会继续打折促销吗?

冷热不均,风险也暗含其中,傻傻买房就能躺赚的好时候,一去不返了,当然,捡漏赚钱的机会也不少,这更考验你的眼光和勇气。

陈合群 本文来源:大猫财经 责任编辑:陈合群_NB12679
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