地产板块逐步回暖 龙湖集团携融资优势或迎新高

2019-10-12 11:02:23 来源: 智通财经网 举报
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(原标题:地产板块逐步回暖 龙湖集团携融资优势或迎新高)

在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型还是小型房企,均面临融资难、融资成本持续上涨的现状,成本超过10%以上的境外债融资已不再是行业个案。这意味着,地产行业龙头企业集中度提升的逻辑依旧没有改变,像龙湖集团(00960)这样具备融资优势的房企,将在地产下半场中持续受益。

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资本市场已有体现。9月超市场预期的销售增长,正带动港股内房股板块连续回升,其中基本稳定在高位平台的龙湖集团,股价已经回升至30港元附近,距离历史高点的32.15港元仅一线之隔。目前估值水平和机构配置比例均处于低位的地产板块,后续有望成为四季度资金配置主线,龙湖集团股价强势行情的延续可能具备较大的确定性。

花旗称,在住宅市场销售乐观以及减息前景下,具抗周期能力的公司毛利率将受到支持,令跑赢大市的企业估值溢价进一步扩大。行业中,首选世茂(00813)、龙光(03380)、龙湖(00960)、华润置地(01109)、融创(01918)及美的置业(03990)。同一天,中金发布报告称,认为内房前期政策端的一系列收紧措施(尤其是针对房企融资端)对实体市场的影响已逐步显现,伴随后市基本面各项指标进入下行通道,行业政策将进入观察期。考虑板块估值已回到历史低位(内房H股相当远期市盈率5.5倍),且龙头房企盈利增长确定性强。该行称,投资者可适当增加地产股配置,内房H股推荐龙湖(00960)、中国海外(00688)、华润置地(01109)、世茂(00813)、旭辉(00884)和美的置业(03990)。

摩根大通报告指出,龙湖在下一周期可持续发展战略的内房发展商中排首位,因此脱颖而出。在政策波动的环境中,龙湖在融资方面可保持足够的缓冲,以确保集团能否持续进行反周期扩张,而此策略在上一个周期中非常有效。该行业预计,龙湖集团将继续成为行业中最昂贵的发展商,其价值来自盈利年均复合增长率跑赢及增加租金收入等。

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行情来源:wind资讯

融资两极分化,房企恒强逻辑延续

头部房企企融资并无压力,中小房企却陷入恶性循环。智通财经APP了解到,2019年前三季度,房企债券类融资成本6.88%,较2018年全年上升了0.67个百分点,其中,境内发债的平均成本为4.80%,较2018年全年下降0.93个百分点,享受这部分低成本融资的是优质大型企业,1-9月,TOP10房企融资同比增加22.15%,是平均融资额最多的一个梯队。

与此同时,前9月融资成本最高的为TOP51+的企业,达7.28%,较2018年增长0.85个百分点,这部分企业融资渠道多为高成本的美元债,前三季境外发债的成本高达8.00%,较于2018年全年上升了1.17个百分点,特别是2018年10月到2019年7月之间境外发债成本均在7.50%以上。

造成两极分化的主要原因,是许多融资渠道受限的房企正面临大量的资金压力,以致于需要借助高成本的美元债维持。智通财经APP了解到,虽然各种政策收紧,但由于在2017-18年国内资金环境收紧的时候,扩张性和中小房企只有依靠大量发行海外债来维持企业运营,目前这部分债渐渐迎来还款期。数据显示,2019年全年到期房企海外债达到2130亿元,相比去年增长24%,2020年、2021年将继续分别同比增长29.25%、12.5%至2753亿元、3097亿元,到期债额继续增加。就9月以来的发行债券票面利率而言,部分房企融资成本均超过了10%,其中最高的企业已经高达13%。

现阶段地产行业仍为结构性调整的重点领域,短期内融资政策难有放松,债务压力较大的中小房企面临的挑战还将进一步加大。但在整体趋紧的形势下,龙湖集团9月份8.5亿美元10年期债券发行的票面利率仅为3.95%,可谓一枝独秀。

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融资优势突显,龙湖财务结构持续优化

坐拥一线央企同等融资优势的龙湖,财务结构还在持续优化。智通财经APP了解到,自2018年开始,房地产行业融资分化情况严重,最高利率比最低利率之间的阶差高达15.4%。公司债利率波动非常大,其中有的企业利率能做到5%以下,但以国企、央企、大型房企为主。

而龙湖集团截至2019年6月30日的综合借贷为1400.5亿元,平均借贷成本年利率仅为4.56%,与中海地产(00688)、华润置地(01109)等龙头央企水平相当。

截至2019年中期,龙湖集团净负债率继续保持行业较低水平的53%,持有现金超过580亿元,总有息负债1400亿元,仅10%为一年内到期,超过一半3年以后到期,经常性的租金收入对利息的覆盖倍数超过1.3。2019年上半年末,债务平均年限进一步延展至5.69年。此外,龙湖境外债只占总负息债务21%,其中约60%已对冲,公司总债务外币债汇兑风险敞口仅为8%,是同业中最低的。

此外,在穆迪于今年4月将龙湖集团信用评级自Baa3(稳定)上调至Baa3(积极)之后,9月5日标普宣布将公司评级从BBB-(积极)上调至BBB(稳定)。9月9日,龙湖更是完成一笔远低于同业的8.5亿美元10年期债券发行,最终发行收益率为4.064%,票息3.95%,实现了负新发行溢价,是近期市场比较少有的。

但是融资优势,只是龙湖的底牌之一。

多业务协同并进,龙湖业绩增长可期

优质土地储备,配以成型的商业、长租业务,龙湖增长基石稳固。智通财经APP了解到,龙湖集团于2019年中期录得营业收入为385.7亿元人民币(单位下同),同比增长42%;毛利润125.8亿元,同比增长25%;核心净利润为47亿元,同比增26%;毛利率和核心净利率分别为32.6%和12.2%,均处于行业较高水平。

由于公司持续布局深耕核心一、二线城市,目前可售货值仍非常丰富。数据显示,公司的土地储备达到7093万平米,平均地价占销售均价的比例为34.7%,其中79%位于一、二线城市,16%位于强三线城市。

同时,公司于2019上半年实现租金收入26亿元,其中商场的租金收入22亿元,同比增长30%;长租公寓的租金收入达到4.26亿元,同比增长207%。随着公司长期稳定的商场租金收入、即将盈利的长租公寓和物管板块的多维战略布局完成,公司已经建立起逆周期发展的能力。

在二级市场方面,无论是机构还是资金均已表明立场。智通财经APP了解到,摩根士丹利、花旗、高盛、摩根大通、中信以及兴业等机构观点均认为,在融资整体收紧的环境之下,龙湖低资金成本的优势将进一步凸显。再配以商业、长租构建起的逆周期发展动力,国内外各大机构和市场资金均对龙湖的可持续发展表示看好。

截至10月10日收盘,公司股价定格在了30.9港元,距离32.15的历史高点越来越近,目前公司上行态势并未被打破,随着近期超预期销售数据持续带动行业热度回升,以及防御资金寻求价值洼地,龙湖股价有望冲刺新高。

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多地项目连环爆雷 狂奔的龙湖集团"暗伤"曝露?

2019年,龙湖集团即将迎来赴港上市10周年。十年前带领龙湖集团成功赴港上市并跻身内地女首富的吴亚军,在前不久召开的中期业绩会上表示,“对一家上市公司来说,没有故事就是好故事,龙湖没有故事”。不料话音刚落,来自全国各地龙湖楼盘的业主就以实际维权行动,将近年来的“龙湖故事”公诸于众。

近日,龙湖集团公布了2019年中期业绩报告。上半年,龙湖实现合约销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%;归属于股东的净利润为63.1亿元,核心溢利为47.0亿元,同比增长26%。

然而,在这份亮丽的成绩单背后,龙湖的盈利能力却在走下坡路,其上半年销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。而公司毛利率和净利率的下滑,又和公司多个项目爆发质量问题有一定关系。据《红周刊》记者了解,龙湖多地项目均存在各种违规销售及施工问题。

业绩会突现业主维权插曲

昔日“龙湖质量”遭质疑

8月26日,龙湖集团董事长吴亚军正在业绩会上展望公司的未来发展,一位来自长沙的维权业主打乱了现场的节奏。香港《明报》曝光的现场视频显示,一位自称龙湖业主的男子在业绩会上情绪激动地表示,“龙湖在长沙所有的楼盘都在维权,无一例外”。其购买的楼盘在收房的过程中发现楼盘质量出现问题,业主虽多次与龙湖沟通,但龙湖方面并未给出实际有效的解决方案。

记者了解到,涉事项目的名称为长沙“龙湖水晶郦城”,合同约定以精装房交付。龙湖方面于27日对外回应称,龙湖确实存在与项目业主沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象,公司将针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务,且目前双方已达成谅解。

实际上,龙湖集团口中的交付品质“瑕疵”更像是对施工标准的“放宽”。以维权业主在业绩会上提及的新风系统安装工程为例,该小区燃气出气口与新风系统进气口距离仅约50公分,但根据住建部公布的住宅新风系统技术标准,室外新风口与污染物排放口的距离不能小于1.5米。房屋查验咨询师、名仕宜居验房公司高级工程师王清华向《红周刊》记者表示,专业机构一般建议业主自装新风系统时尽量将新风口与污染物排放口安置在不同墙面。即使是水平或垂直安置,也尽量保持2米以上的距离。若新风口与燃气出气口仅有50公分的距离,业主在同时使用燃气热水器和新风系统时极有可能发生严重的安全事故。

王清华分析称,上述违规安装情况是较为典型的偷工减料行为。从施工流程来讲,近距离打眼、钻孔无须额外挪动设备位置,无须额外核对线路图、管路图、结构图以防止打到钢筋、电线、水管及其他设施,能够节省大量人力成本;从安装成本来讲,卫生间吊顶可以隐藏管道、方便施工,如果变换钻空位置可能会增加管道,前期施工缺陷导致的开口困难也会增加重新测距钻孔的成本。对于上述违规安装行为,建设单位、监理单位、施工单位及总包方都负有不可推卸的责任。

龙湖方面也承认,虽然负责该项目新风系统安置工程的只是其合作商,但公司作为精装交付项目的开发商具有不可推卸的责任。据该项目业主介绍,目前龙湖方面已经对上述工程漏洞采取了整改措施,即在部分业主的外墙加长新风系统进气口管道以防止进气污染,若方案可行将面向全部问题房屋进行整改。这样的整改势必对龙湖今年的营收成本有所影响,若整改不利还会进一步升高总体成本。

此外,《红周刊》记者还从该项目业主提供的一份举报信中了解到,长沙龙湖水晶郦城项目还存在房屋精装修没有第三方造价清单备案文件、涉嫌违规高价搭售精装房行为;样板间建设违反政府规定,商品房销售合同附件中存在违反政府样板间政策的免责条款,且在项目交付前违规拆除样板间,涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的事实等行为。

对此,龙湖方面相关负责人向记者表示,长沙市住建局对当地商品房全装修建设实施细则的公布日期晚于水晶郦城项目的合同签售日期,该项目不受开发商交付精装修第三方造假清单备案文件相关条款的约束。不过,据业主提供的长沙市住建局《关于龙湖水晶郦城项目部分购房人信访事项的答复》,龙湖擅自拆除样板房的行为确属违规,有关部门已责令其整改并按原标准重建样板房。但该项目业主表示,自7月26日收到答复函以来,被拆除的样板间一直未按规定重建,业主所质疑的项目“高价低配”问题至今没有答案。

维权业主对于龙湖长沙楼盘陷入大面积维权的质疑引发了业内外不少唏嘘,毕竟早年的龙湖一直被称以业界翘楚,“龙湖质量”的标榜意义甚至高于以产品质量著称的绿城中国,绿城创始人宋卫平还曾以龙湖为榜样,带领其领导班子前往龙湖参观学习。“善待你一生”作为吴亚军“一战成名”的经典广告语,如今却与龙湖多地项目的“连环”爆雷形成了鲜明的对比。

多地项目连环爆雷

整改及交付难题或拖累业绩表现

实际上,亲赴龙湖业绩会的业主所代表的长沙水晶郦城项目仅仅是龙湖楼盘维权的冰山一角,《红周刊》记者调查发现,其维权项目还遍布上海、浙江、福建等多个地区。据部分项目的业主介绍,龙湖目前已经开始针对部分存在的问题进行整改,但整改方案并未覆盖项目存在的所有漏洞,有些项目的整改效果也并不乐观,福建的一个项目甚至出现了二次整改的情况。

不得不说,面对多地项目的“连环爆雷”,龙湖不仅面临着整改成本拖累盈利表现的压力,还极有可能因整改效果不佳而陷入项目无法按期交付的违约困局,进而影响当期营业收入的结算。

以龙湖在福建晋江的观宸项目为例,据项目业主介绍,原本应当于2019年12月份交房的观宸项目二期、三期工程,在2018年便陆续出现开发商擅改大门建设方案、绿化缩水、外墙大面积空鼓不平等问题。经业主多次维权后,龙湖虽然还原了大门建设方案并修补了外墙,但修补后的外墙仍存在色差明显、大面积空鼓脱落等质量问题。如今,龙湖方面未同意业主关于重建外墙的诉求,仅承诺在现有基础上继续修补并延长项目工程质保期限以及改善小区内绿化情况。该项目业主表示,如果工程质量及相关配套在交付日期还未有合理改善,业主们或将拒绝交房并继续维权,这意味着龙湖观宸项目或面临因无法按期交付而承担违约责任的风险,并影响到该项目预收账款的结转。

无独有偶,2016年12月交付的南京龙湖春江紫宸项目,仅不到一年的时间便出现了外墙大面积开裂、脱落等问题,2018年8月份台风过境后,该楼盘一期的4幢住宅楼的外墙因频发脱落事故而被铲掉重铺。据澎湃新闻报道,龙湖方面为此已新增成本数千万元。《红周刊》记者注意到,龙湖近年来营业支出(不含包括地价等在内的营业成本)的增速远高于其营收和净利的增速,2016年至2018年间,龙湖的营业支出分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元,三年内增幅高达149%(营收增幅为112%),2019年上半年更是同比增长35.7%至35.9亿元。

此外,上海龙湖天璞项目也因存在虚假宣传、故意隐瞒事实、二期工程减配遭遇业主维权,后期的整改方案将增加龙湖多少“计划外”的营业成本,还是个未知数。该项目业主向记者表示,龙湖在销售期间将规划中的外部公共道路虚假宣传为小区内部道路,并且该项目的绿化情况及车道等配套设施也均与龙湖在销售宣传阶段的承诺相差甚远。目前龙湖仅向业主提供了小区绿化的整改方案,而严重影响甚至误导业主购房判断的小区河边道路及车道等核心问题均未解决。

值得一提的是,目前龙湖位于厦门的春江彼岸项目已经出现了交房日期已到,但部分业主因精装交付标准未达成一致而拒绝收房的情况,若项目方一直无法打破与业主之间的“交房僵局”,将直接影响到该项目预收账款的结转。

《红周刊》记者向龙湖集团相关负责人核实相关项目的整改情况,但截至发稿前公司并未回复。

狂奔之下的“暗伤”曝露?

总结龙湖业主维权项目的具体情况不难发现,这些项目的交付时间基本集中在2018年至2019年,商品房预售合同的签订时间则集中于2016年至2017年。这个时间段也正是龙湖“变速”的关键阶段。

2016年,无论对于龙湖还是整个房地产行业而言都是一个重要的年份。彼时的房地产行业迎来了一个“新的周期”:宏观调控高光时刻到来,TOP5龙头房企的销售规模达到2000亿,第二梯队的门槛也上升到了千亿级。面对行业大环境的变化,主流房企加快了“拼规模”的步伐,龙湖投身这场巨变,开启了变速模式。

那一年,龙湖立下了多个里程碑:全年共拿下43幅土地并新落子合肥,新增土地数量较2015年近乎翻倍;全年实现合同销售881.4亿元,同比增长率高达61.6%。此后龙湖延续了这股增长势头,于2017年完成了千亿目标,并在2018年加入2000亿阵营,跻身十强。

进入2019年,龙湖的变速模式有些许降温,公司开始强调以财务稳健为主。不过与此同时,龙湖在规模高速扩张的过程中埋下的诸多违规销售与施工的隐患,也伴随着多地项目的“连环爆雷”浮出水面。

有资深业内人士向《红周刊》记者分析称,近年来由于受一城一策、因城施策影响,部分城市的开发商面临较大的限价限贷等政策压力,利润空间有所缩减,加之部分项目对承包方、施工方监管不严等,有些项目开始出现偷工减料、虚假宣传、乱收费等违法违规行为,这也是整个行业亟待规范的乱象。但如果某一家房企在多个城市的多个项目都面临严重的维权纠纷,甚至出现大面积的项目爆雷,就说明该企业管理层的管理模式已经出现了问题,部分项目负责人的价值也出现了偏差,需要企业管理层反思和纠正。

从公司业绩表现来看,龙湖近年来在维权项目上“消耗”的整改成本,或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。据Wind资讯数据,2019年上半年,龙湖集团的销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。

值得一提的是,龙湖集团2016年至2018年的土地储备平均成本占营业销售均价的比重一直处于39%至41%之间。三年来,龙湖土地储备平均成本的增幅仅约为29.2%,但其在此三年间的营业成本和营业支出增幅却分别高达100.5%和149%。在土地成本占房企营收成本较大份额的情况下,土地成本相对稳定的龙湖,其快速增加的营业成本和支出来自哪里?

经过三年狂奔的龙湖,在众多项目爆发业主维权的糟糕时期,其还有哪些“暗伤”需要排查?这需要龙湖给投资者作一个交代。

王宏贵 本文来源:智通财经网 责任编辑:王宏贵_NF7326
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