蓝光嘉宝服务H股招股启动：物管跑马圈地时代降临

（原标题：蓝光嘉宝服务H股招股启动：物管行业“跑马圈地”时代悄然降临）

赴港上市的蓝光嘉宝服务，于10月8日正式开始招股。由于香港资本市场向来热衷于物管概念，蓝光嘉宝服务也获得投资者热捧。两天内，蓝光嘉宝服务获得的认购超出市场预期，这也预示其的港股IPO即将顺利完成。

对于整个物管行业来说，此举可谓意义重大。近几年来，物业服务公司迎来登陆港股的热潮，且其价值也逐渐被市场所认可。今年7月以来，多家物业上市公司的股价刷新历史新高。

蓝光嘉宝服务总部位于成都，是西南地区位处龙头的物业服务企业：在中国指数研究院发布的“2019中国物业服务百强榜”中，蓝光嘉宝服务位列全国物业综合实力排名第11位；2018年蓝光嘉宝服务的营收规模达14.64亿元，2019年上半年为9.33亿元；截止2019年6月30日，公司在管总建筑面积达6330万平方米……

若成功登录港股市场，获得资本加持的蓝光嘉宝服务，势必将继续夯实“攻城略地”的资本，从而在激烈的竞争中获得更大的市场话语权。实际上，早在2016年开始，蓝光嘉宝服务就已经开始战略性的扩大市场占有率，于近3年分别完成了6次大型收购，迅速做大规模。

这个事实也再一次表明，随着大资管时代的到来，物管企业的跑马圈地时代已经拉开帷幕。

扩张之路

蓝光嘉宝服务成立于2000年，主要为住宅、购物中心、办公楼宇、产业园区、酒店等业态提供专业、便捷、高效的物业管理服务、咨询服务、社区增值服务等。三条主营业务线协同，为其带来更多元的收入组成，且物业管理服务收入占比逐渐下降。

虽然母公司蓝光发展的销售规模以及土地储备不断增加，但蓝光嘉宝服务对母公司的依赖度已经在不断下降。招股书显示，2016年、2017年及2018年，蓝光开发物业分别占蓝光嘉宝服务在管总建筑面积的77.8%、54.7%、44.2%，到2019上半年，仅占了42.9%。同时，蓝光嘉宝服务物业管理服务总收入中，來自为蓝光开发的物业提供的物业管理服务占比在2016年、2017年、2018年分别为85%、68.4%、54.9%，到2019上半年，仅占了52.4%。

这种变化主要源于蓝光嘉宝服务在过去几年持续战略性的跨品牌、跨区域扩张。

2016年，蓝光嘉宝服务以1.04亿元收购国嘉物业；2017年，蓝光嘉宝服务以6000万元收购杭州绿宇76%的股权、以2400万元收购上海真贤80%的股权，首次进入长三角地区；2018年，蓝光嘉宝服务又分别以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

截至2019年6月30日，蓝光嘉宝服务的业务版图已经扩展至国内69个城市，拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目。从规模上看，蓝光嘉宝服务已经成为西南地区前列的物业服务企业。

这种扩张不仅夯实了蓝光嘉宝服务的市占率和竞争力，也带来业绩上的明显提升。2016到2018年，蓝光嘉宝服务的营业收入分别为6.58亿元、9.23亿元(同比增长40.3%)、14.64亿元(同比增长58.6%)，2019年上半年，达到9.33亿元，同比上涨58.8%；净利润分别为1.02亿元、1.86亿元(同比增长82.2%)及2.97亿元(同比增长59.7%)，2019年上半年，达到1.87亿元，同比增长108%。

按照招股书，蓝光嘉宝服务募集资金的用途中，继续扩大规模成为重要的目的之一。在区域布局上，将通过战略投资、合作及收购的方式巩固西南地区市场，并提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额；在业务类型上，将收购或投资商业物业、产业园区、写字楼、学校及医院等，以强化服务非住宅物业的能力，并进一步丰富项目组合。

并购时代

蓝光嘉宝服务的做法也折射出行业的发展趋势。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的《2019物业服务企业上市公司测评研究报告》，物业行业的一大发展趋势就是物业服务企业依然在做大规模。“大就是美，在物业行业里面大家在资本的助力下，上市的物业企业还在不断地跑马圈地，把管理规模进一步做大做强。”

对规模的追求，是当前物管行业的主旋律之一。

作为房地产的下游行业，物管市场的规模随着房地产市场的发展而快速扩大。官方数据显示，2012年以来的7年间，几乎每一年房地产的竣工面积都在10亿平左右，而这些竣工面积很快转化为物业企业管理的面积。

根据中国指数研究院的数据，中国在管建筑面积由2014年的165亿平米增长至2018年的211亿平方米，百强物业服务企业在管建筑面积由2014年的32亿平方米增长至2018年的7.4亿平方米，2018年百强物业服务企业在管建筑面积占总体比重为35.3%。可以发现，虽然行业集中度的提升已经形成趋势，但市场还有非常大的整合空间。

近年来，“大物管时代”成为业界的共识。物管行业既被认为是蓝海，也是资本最大的风口之一。但目前的现状是，中国物业服务行业规模庞大但竞争格局分散，真正的巨头尚未产生。

从行业动向来看，近年来，物管企业出现多起大宗并购交易，并购标的规模和金额都在不断攀高，同时部分代表性物管公司提出，可以暂时不考虑盈利问题。对于物管企业来说，虽然并购有可能带来短期利润率的下滑，但并购是一步必须要走的棋，因为规模既是物业企业基础收入的保障，也是其未来社区增值服务生存的土壤，所以大型物业企业普遍把冲规模放在第一位。

上海易居房地产研究院指出，物管行业已经进入跑马圈地的时代，并购整合将成为近一段时间的行业常态。

蓝光嘉宝服务正借助资本市场的加持，走向规模扩张之路，而这一步对于行业的大部分企业而言，已经明显占据了发展的先机。对于蓝光嘉宝服务而言，未来将迎来一个快速发展的契机，公司在区域扩张和多元化业务布局方面，都将获得加速推进。