前三季房企债券融资成本6.88% 境外发债利率偏高

（原标题：前三季度房企债券融资成本6.88% 境外发债利率偏高）

2019年第三季度房企的融资环境继续收紧，政府出台了多项政策对境外发债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度。

由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资，7月的单月融资额大幅增加，但8、9月份随着政策的密集出台，融资规模急剧下降。同时，由于发债数量的减少，加上融资成本较低的房企发债占比较大，导致了融资成本的结构性下降，但融资成本整体仍处于较高水平。2019年三季度房企对于赴港上市的热情大幅降低，没有企业向港交所递交上市申请。

房企境内债权融资占下降

据克而瑞监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资，单月融资额出现了强力的反弹，达到了1646亿元，仅次于1月份；8、9月份在融资环境收紧的影响下，房企融资大幅减弱，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。前三季度，房企累计融资总额为10940亿元，同比增加1.3%，基本与去年同期持平。

从单个企业来看，有50家房企的融资规模同比增加，其中有34家房企的融资增幅超过50%。近一半房企的融资规模有所减少，这主要是因为政府在4月份开始收紧融资政策，同时企业本身也有去杠杆的需求。2019前三季度融资超200亿的企业有17家，与去年持平，主要仍是龙头房企以及在2019年快速扩张的企业。

2019年第三季度，房企整体的融资结构维持二季度以来的态势，境内债权融资占比仍是最大，为51.9%。三季度房企境内债权融资1653亿元，同比下降6.9%，环比下降5.6%，主要由于二季度末以来，境内融资出台了多项政策，从信托、开发贷等多方面进行严控，并对部分企业进行约谈以及对部分机构进行窗口指导。

境外债权融资占比较第二季度继续上升7.2个百分点至40.5%，境外债权融资额达1291亿元，同比增长55.1%，环比增长22.7%。一方面由于5月份和6月份国际形势不明朗，房企境外发债较少，另一方面房企7月份大量债务到期，导致7月初房企集中发债，但是7月12日境外债限制政策出台后，8、9月份境外发债锐减。但整体来看，三季度的境外债权融资仍居高位，较于去年同期和二季度出现了较大的增长。此外，境内融资受到的限制相对于境外融资限制更加严格，此消彼长之下，境外融资占比出现较大幅度增长。

房企股权融资同比上涨77.6%

2019年前三季度，房企累计境内债权融资5144亿元，同比下降10.5%，占比为47.02%，较2018年全年减少8.98个百分点，延续2017年以来持续下降的态势。境外债权融资4706亿元，同比上升32.5%，占比为43.02%，较2018年上升9.61个百分点，一季度及7月份房企集中发债是境外融资涨幅较大的主因。

此外，2019年前三季度，房企股权融资达378亿元，同比上涨77.6%，多家企业万科、融创、融信、越秀等增发新股，此外德信地产以及银城国际、中梁控股上市也是股权融资占比上升的原因。

从95家典型房企债券类融资监测的情况来看， 2019年前三季度房企境内外债券类融资总额6215亿元，占2018年全年的85.1%。其中，境内发债2180亿元，占2019年境内外发债总量的35%；境外发债4043亿元，占比65%，相较于2018年上升了16.5个百分点，上升幅度较大。

2019年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.00%，较2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月到2019年7月之间境外发债成本均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

从单个企业的融资成本来看，有55%的房企的发债成本较2018年全年下降，45%的房企融资成本较2018年全年上升，融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大，从而拉高了房企整体的发债成本，这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

金侨集团总裁刘朝晖近日在金纵资本成立大会上表示：房地产目前已经进入白银时代，但是这个白银时代仍能够持续7~8年左右，房地产企业利润率普遍处于10%—15%的合理区间，金纵资本未来将重点投资康养、教育和医疗行业的社区建造。暴利时代不会再有，房价整体上会保持平稳，但是结构性机会依然存在，从区域上来看，粤港澳大湾区的投资价值最高，未来投资六成放在珠三角。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，在房住不炒的大背景下，对房地产的融资仍会以偏紧为主。房企大概率后续还是需要通过降价促销的方式来实现资金的回笼。同时从实际情况看，在抛售项目的时候，需要和投资者积极沟通，防范出现“资金断裂”等市场错觉。

而在资金面紧张的背景下，大型房企的日子也不好过。此前中国恒大发布的半年报显示：今年上半年营业收入为人民币2269.8亿元，同比下降24.4 %；净利润为人民币270.6亿元，净利率为11.9 %。