广东人居变迁史：打响住房改革第一枪 再立房住不炒

（原标题：广东人居变迁史：打下住房市场化第一根桩，再立“房住不炒”样板）

1979年底，广州大沙头发生了一件在今天看起来毫不为奇的小事——广州东湖新村小区在此打下了第一根桩。正是这件“小事”，令房子在中国第一次成为商品，中国房地产业也由此发轫。

李庆符是这件小事的“操盘者”，时任广州东山区（后并入越秀区）城建局局长的他，全程参与了东湖新村项目谈判、建设与销售的全过程。

尽管已经过去了40年，李庆符仍然清楚地记得，作为新中国成立以来全国首个商品房小区，东湖新村在决策之时就顶着“胆大妄为”的帽子。

他后来回忆，彼时广州的人均居住面积仅为3.82平方米，甚至比新中国成立之初还下降了0. 68平方米。“当时住房短缺问题日益严重，但广州有地没钱，能够解决的唯一办法就是引进外部资金搞商品房。”

凭借惊人的魄力，李庆符们打下了当时第一根桩，便有了后来广东乃至全国人居住房的巨大变迁。据国家统计局数据显示，中国城市人均住房建筑面积不断增加，从1978年的6.7平方米增加到2018年的39平方米。40年间，中国人均住宅面积增长了逾5倍。

盘古智库高级研究员、应用经济学博士后盘和林不无感慨地说：“新中国成立以来，中国用了30年迈出了房子商品化的一小步，又用了40年时间推动人均住宅面积向前迈进了一大步，广东在这个变迁中发挥了巨大作用。”

1999年“福利分房”的终止，把商品房开发推向了全新的发展阶段。-宋文辉 摄

广东打响住房改革第一枪

上世纪70年代，计划经济体制下，“有地没钱”成为突破国内住宅短缺矛盾的关键。至少在1979年底的广东，有两个人一直都在为此“烦心”。

李庆符是其中一个。当时的决策者希望通过引进外部资金解决“钱”的问题，在经过了与香港投资方长达7个月的谈判后，广州建成了东湖新村小区。

另一个则是远在深圳的骆锦星。彼时的深圳百废待兴，分管房管局的骆锦星突然接到上级的一项任务，在一年内，为来深圳支援建设的干部建好150套宿舍。

他在收到任务的当天即核算了建房成本，在向深圳市财政局局长索要500万元建筑经费时，得到的回应却是“5万元都难，哪里有500万！”

领导“只给政策不给钱”，怎么办？

在2018年一部名为《深圳故事》的纪录片中，骆锦星回忆称，有一位香港的朋友提醒他，“在香港，土地就是金，能不能在深圳也把土地变成金？”

骆锦星为了突破限制，寻找了一个“擦边球”的方式。1980年元旦前夕以深圳市房地产公司的名义与香港妙丽集团签订了一份协议，通过贸易补偿这样的方式，约定深圳市政府出让土地的使用权、港商出盖楼所需资金，共建住宅，所得利润按双方各占85%和15%的比例进行分配。

这成为新中国成立31年以来，第一次对土地制度进行的突破。其被后来者称为，广东打响土地与住房改革的“第一枪”。

1981年东湖丽苑竣工后，翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继在深圳特区破土奠基。到了1982年，深圳特区实际上已经开始悄然进行土地资本化探索，并提出“以后凡是使用国有土地的一定要收土地使用费”。

1986年，时任深圳市房地产改革领导小组成员的桂强芳，第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产。经由此次考察，他也见证了深圳特区如何借鉴香港以及外国拍卖土地的全过程。

1987年12月1日这天，土地编号为H409-4的8588平方米土地在深圳会堂被公开拍卖。自此之后，全国许多城市也纷纷以协议、招标、拍卖等方式推出了土地招商。

这也直接导致了相关法律的修改，1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过修改宪法草案，将原《宪法》中禁止土地“出租”两字删去，明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

谈及广东为何能够打出改革“第一枪”时，深圳原副市长邹尔康评价称，“改革就是要改过去不准做的事，需要勇气。”

二次房改回归公共属性

打响改革“第一枪”后，中国的房地产开始进入大发展阶段。

1988年，一位年轻人在深圳市政府批准下公开募集了2800万元社会资金，进军房地产。这位年轻人就是日后执掌深圳万科多年的王石。

3年后，祖籍广州番禺的香港商人彭磷基应邀回乡考察，一块叫做佛子岭的荒岗进入了他的视线。这块距离番禺主城区约3公里的1500亩荒岗，数年后被他改造成“中国第一邨”祈福新邨。

据当时的媒体报道称，祈福新邨首期开盘当天便售出500多套别墅，收入超过1亿元。祈福新邨的成功，为当时的房企提供了诸多启示，也为带动日后包括华南碧桂园、广州雅居乐花园、广州星河湾、南国奥林匹克花园等在内的华南板块崛起埋下了种子。

广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同回忆起那个房地产行业狂飙突进的年代时，一个他始终无法跳过的时间就是取消福利分房的1998年。广州这座城市曾见证了这项制度的终结。

1998年2月28日，国务院房改领导小组第三次会议第一次向外传达出一个重要信号，“今年下半年停止福利分房”。

广州甚至在全国先行一步，在1998年3月1日起，便开始试行住房货币化分配方案。以科员标准为例，每月住房补贴280元，希望引导公务员购房。

“当时，如果夫妻双方都是科员的话，每月住房补贴就是560元，一年6720元。但当时一套房子将近要2万元，很多人一时间筹集不到那么多钱。”广州纺织工贸集团退休员工黄晓俊当时遭遇了取消福利分房改革。

尽管广州曾一度重启福利分房，并将福利分房制度延长至1999年底，但取消“福利分房”改革已成大势。最终，沿袭了近50年的福利分房制度正式画上了句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

盘和林在观察建国70年来人居变迁史后评价，市场化后的住房体系，生产率大幅提高，不仅能够满足绝大多数的人的住房需求，而且供给多样化，使得人民的居住水平不断提升。

“我国城市人均住房建筑面积不断增加，从1978年的6.7平方米增长到2018年的39平方米。”盘和林说。

但他也坦言，在房地产大发展的时期，也出现了过度的投资与消费使得房价快速上涨的问题。

为了缓解高房价带来的社会经济问题，深圳再次走在前列，推出了“二次房改”。

2010年，深圳市出台《关于实施人才安居工程的决定》，在全国率先推出安居型商品房；2013年，深圳市住建局发布了保障性住房的配租消息，共推出房源13496套，仅龙悦居就推出11111套，这也被称作当时深圳最大规模的公租房。

“在深圳，我们感受到了政府提供的‘高房价下的温情’。”深圳龙华区一家总部金融企业的员工刘娜成为直接受益者，她申请到的三房户型的公租房租金每个月仅1000元左右。

2018年6月，深圳发布《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，开启“二次房改”。文件明确提出，2018-2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。颠覆了此前30年以商品房销售为主的住房供应体系，供给主体走向多元化。

“这意味着，未来深圳的政策性住房供应数量将超过商品房。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，过去是住房市场化程度不够，现在是市场化太快，忽略了住房还有公共属性的一面。

李宇嘉表示，在很多发达国家和地区，都是市场供应加政府保障两条腿走路。在纠偏过度市场化方面，深圳有望成为全国的一个样板。