万科郁亮：今年金九不一定有 银九也不能保证

（原标题：万科郁亮：今年“金九”不一定有，“银九”也不能保证）

经济观察网 记者 陈博 去年两度在区域媒体交流会上为自家楼盘打广告的万科董事会主席郁亮，今年话锋一转，推介起西藏非物质文化遗产博物馆来。这个项目坐落于拉萨，是万科南方区域对口援藏承建的一个公益项目。

这个时间点，距离万科高喊“活下去”口号恰满一年。从推销房子转向为公益建筑站台，郁亮的口吻一如既往幽默，但其背后，折射出这家龙头房企对危机感与行业环境的态度正在发生微妙变化。

“我们一直说，应该在行业困难的时候看到机会，在行业顺境中看到风险。”郁亮表示，今年的市场究竟是变得更好还是更坏，对不同对象是不一样的。从他了解到的同行情况看，整体压力明显比以前更大；但对万科而言，这样的环境下反而更谨慎乐观。

之所以做出“反其道而行之”的调整，郁亮将原因归结于万科在基本功层面上的坚持。“每天卖好房子是我们的考虑。”他说，万科始终把自己当作农民，当好农民种好地，这是万科的基本责任。

不过，与“谨慎乐观”相对，现实面前，万科承受的压力丝毫不减。最新月度简报披露，今年前8个月，万科累计实现合同销售金额4263.2亿元，同比增速约9.8%。而2018年同期，这一增速约为11%。

在交流会现场，郁亮透露，今年9月份销售成色不足，“金九”不一定有了，“银九”也不知道能不能保证。

这种压力在郁亮工作的小细节中一目了然——在万科内部，每天晚上9点钟，当天销售数据都会上传；一小时后，每个老总也要及时报告当天销售与回款情况。“我们天天盯着这些数字。如果业务非常顺利，我们不会急着打开去看，第二天早上再看也是可以的。”郁亮说，但如今，他通常在晚上10点左右就会关心这些数字，“我们当然希望获得更好的收成，但我们实在左右不了这件事情。”

除了基本盘的巩固遭遇挑战，郁亮最近更苦恼的问题是，不停有人问他，地产公司转型到底转得怎么样，新业务的价值为何没从报表上体现出来。

在万科2019年的中期报告中，多元化业务被分列为物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、其他业务五大项。除了物业服务一项正式披露营业收入之外，其余几项多元化业务仅简单列出一些规模数据，分项收入都被统计进主营业务收入里面。

万科对这些新业务的预期颇具弹性，此前对外口径是新业务没有达到信息披露的标准。只有当新业务的收入或利润占公司主营业务收入或主营业务利润的10%以上，才需要进行分项披露。

万科南方区域首席执行官孙嘉告诉经济观察网，最快可能在明年根据规模情况对部分多元化业务进行分项披露，最有可能是租赁住宅、商业、物流几大块。

交流会上，郁亮进一步提到，如果仅以财务数据来评论转型是否成功，那可能太简单了。

但在实际操作中，财务数据背后体现出的盈利贡献依然让万科绝大多数新业务如担重负。比如，因所负责板块对万科报表贡献较少，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业就曾向郁亮提出“卖掉一部分商场，转换成利润来体现印力商业的价值”的解决方案。

按照郁亮给出的定义，地产行业的转型并非是因为地产开发业务活不下去，要转换一个跑道发展，而是地产公司在增速放缓的大环境下寻找第二增长曲线。

对万科而言，“第二增长曲线”的方向主要有两种：一种是在原本已经扎根的核心业务、开发业务、物业管理等基本盘的基础上，找到一些新的做法，诞生出新的业务增长点。

以物业管理业务为例，在交流会现场，万科物业首席执行官朱保全同时宣布了自己身份的最新变化：除了分管物业板块，还接棒孙嘉所负责的信息化建设项目“沃土计划”。

“沃土计划”启动于2016年，是万科内部通过信息化建设和数字化统一，为各个业务场景、各个赛道和各个团队提供业务成长土壤的一个秘密“武器”。同年，万翼科技有限公司（以下简称“万翼科技”）成立，作为“沃土计划”的执行团队。整个计划预计用时9年，过去3年，在孙嘉带领下已经完成一系列基于万科内部的布局；接下来的3至6年则由朱保全负责推动。

朱保全告诉经济观察网，现在物业团队数量接近500人，“沃土计划”的团队人数也差不多，接下来这两个团队还是会保持独立，万翼科技不会注入到万科物业之中。

但不可否认的是，科技化恰恰是万科物业正在挖掘的新增长点，郁亮说，现在万科物业既是劳动密集型也是科技密集型的企业。

“为什么很多房企的物业公司都分拆上市但万科物业迟迟没有上市？如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的。”郁亮表示，一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。

朱保全也向经济观察网否认了“接棒‘沃土计划’是在为万科物业上市做准备”的说法，“那是两回事。”他给出简单的回答。

“第二增长曲线”的另一种方向则是与万科战略相互匹配，与城市、客户同步发展而做出的一些全新探索和尝试，诸如万科的物流仓储、长租公寓等业务。

尽管直到今天仍然对“多元化业务何时在报表上能体现价值”这件事无解，但郁亮最近在海天味业身上看到了希望。

从收入来看，万科是海天酱油的17倍多；从利润来看，万科是海天酱油的7倍多，但近期海天酱油的市值已经超过3000亿元，略微超过万科。“只要能够满足老百姓的需要，成为老百姓的首选，他们还愿意买单，这个业务就具备长期价值，市场就一定可以给它非常公平合理的定价和评价。这点来说，它让万科各项业务看到了希望。”郁亮说。