聚焦商业地产变革路:百货门店固定租金模式遇挑战

（原标题：聚焦商业地产变革之路 百货门店固定租金模式遇挑战 银座股份尝试利润分成阻力大）

本报记者李未来 北京报道

为了应对激烈的市场竞争和并不景气的百货业环境，银座集团股份有限公司（以下简称“银座股份”）尝试寻求模式变革。

近日，银座股份旗下数家主营百货业务的公司或门店宣布继续租赁物业，如泉城购物广场与济南市城市建设投资有限公司签订了续租物业的合同，续租15年，租金约3.9亿元。

不过，银座股份的有些门店，已经不再采用这种固定租金的模式。近日银座股份董秘办公室相关负责人告诉《华夏时报》记者，“百货业务相比前几年当然没有那么景气，银座股份也在尝试多种模式上的变化，比如有几家门店在尝试输出管理，还有一些尝试把原来的固定租金模式转变为利润分成模式，但谁也无法确定哪种模式一定是有效的，只能说是在这个时间段的一个相对比较好的选择，并不是绝对的。”

尝试利润分成模式

作为一家从事商品零售业务的公司，银座股份旗下主要有百货商场、大型综合超市、购物中心三种经营业态。 银座股份起步于山东，早年间在山东各地开设较多门店，目前在山东省12个地市均有布局，近年来辐射至河北省石家庄、保定、张家口等城市。

为开展商业零售业务，银座股份及其子公司需要寻找合适的物业进行租赁，租赁期限大约1-20年。这些物业有些是由银座股份的关联公司持有，构成关联交易，有些则是向外部开发企业寻求物业租赁。

每年产生的租赁费计入营业成本即销售费用和管理费用当中，占较大的比重。如上半年有约1.59亿元的租赁费计入了销售费用中，在所有科目中仅次于职工薪酬，排名第二，约占销售费用的20%。此外还有580.45万元的租赁费计入了管理费用。

银座股份的经营场所，一般都是向物业开发方租赁的，租期大约5-20年，租金是固定的。比如济南市中心的泉城购物广场，是银座股份从济南市城市建设投资有限公司那里租赁来的，它们从2004年起便达成了租赁合作。近期银座股份又向济南市城市建设投资有限公司续租15年，租金约3.9亿元。

更多的是向关联方租赁。近期银座股份子公司泰安银座商城向泰安银座房地产开发有限公司租赁其在泰安市东岳大街77号投资兴建的泰安银座城市广场，用作扩大门店经营场所物业。租赁物业总建筑面积为 56700.48 平方米，租赁期限 1 年，年租金为 1650.55 万元。

不过，近年来银座股份开始改变这种固定租赁的模式，尝试使用利润分成的模式。

2015年，银座股份向物业开发方山东省鲁商置业有限公司租赁其将在济南市长清区大学路 2166 号的商业用地上投建的商业房产，租赁物业的总建筑面积为 22169.69平方米，租赁期限为 20 年。租赁费用采用保底租赁费用和利润分成租赁费用两者取其高的方式支付。

临沂银座商城有限公司于 2011年12月与临沂鲁商地产有限公司签订租赁合同，租赁期限20年，自临沂银座商城有限公司凤凰城分公司成立次日起计算，第一年免租，第二年起以凤凰城分公司年度净利润首次为正数时的数额的25%作为保底租金，如超过保底租金则按照上一个租赁年度的净利润的25%交纳租金，如未超过保底租金则按照保底租金金额交纳。

物业开发方意见不一

尝试改变是艰难的过程，道路也充满了坎坷。

上半年，银座股份营业收入和净利润双双下滑。其中营业收入约64.03亿元，同比减少5.28%，归属于上市公司股东的净利润约6784.16万元，同比减少4.63%。

“在当前宏观经济环境下，为应对日趋严峻的行业竞争形势，公司的各项经营调整在逐步开展中，如门店专业运营调整、经营模式的转变等，影响当期商品销售收入减少”，银座股份称。

不过，最直接的原因是租赁违约造成的赔偿损失。上半年银座股份涉及三宗诉讼，都是租赁合同纠纷。一宗是遭到威海乐源置业有限公司（以下简称“乐源置业“）起诉，银座股份曾与乐源置业签订《租赁合同》，2017年的时候乐源置业便起诉银座股份违约，并要求支付违约金 5285.61 万元，支付经济损失 12268.18 万元。2019年5月20日银座股份收到终审判决，要求其支付威海乐源置业有限公司违约金 4028.49万元。

一宗是子公司东营银座商城有限公司（以下简称“东营银座”）与东营长安房地产开发有限公司（以下简称“东营长安”）之间的租赁纠纷。据了解，东营长安曾与东营银座签订租赁合同，约定东营长安将位于东营市西四路 256 号投资兴建商业物业出租给东营银座使用，租赁面积 38197平方米，租赁期限20 年。因市场环境发生重大变化，双方就协商变更原租赁合同并相关处理等有关事宜未能达成一致。东营长安认为东营银座违约，要求单方解除租赁合同，并要求东营银座承担违约金 30,000,000 元，支付自 2018 年 12 月 5 日起至 2019 年 7 月 7 日租金、物业费共计 5,833,300 元。

对于上述租赁合同纠纷，银座股份董秘办公室工作人员表示，确实是因为市场环境发生变化，公司希望与物业开发方协商调整租金模式，即把固定租金转变为利润分成的模式，但对方不同意，所以才引发了纠纷。

不过，这并没有阻碍银座股份继续探索。在扩张早期形成的“百货+超市”模式的基础上，银座股份还持续拓展一站式家庭娱乐购物中心，在山东各地市布局门店，开发多种业态。同时，银座股份还在研究差异化错位经营，对业态进行升级创新，注重百货店的购物中心化，探索新业态。

北京昭邑零商管理咨询有限公司首席顾问刘晖表示，这几年百货商场向购物中心转变，效果还不错，基本上稳定下来了，自从百货业受电商冲击以来，也没有一种特别有效的方法来提振这个行业。

刘晖还称，目前省会以下的地级市和一些发达的县级市百货市场还可以，所以一些百货公司下沉到这些地县级城市效果还不错，但是省会及以上城市的百货市场不是很理想。