新希望地产高速扩张现后遗症:高溢价拿地存隐忧

2019-09-20 07:59:13 来源: 财经杂志 举报
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(原标题:新希望地产高速扩张现后遗症:营收净利双降、现金流为负 高溢价拿地存隐忧)

今年房地产行业销售和融资双重压力大增,而新希望地产在大举扩张的同时,已出现营收净利双降、负债攀升、现金流持续多年为负的情况。9月18日,四川新希望房地产开发有限公司(下称“新希望地产”)以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地,而记者注意到,今年该公司已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。同时,今年上半年公司营收同比下跌4.8%至33.8亿元,归母净利润同比下跌57%至2.38亿元,并且经营活动现金流在连续三年为负的基础上已降至-62.88亿元,短期偿债压力进一步增大。

在业内人士看来,近年来新希望地产加大了房地产拓展开发力度,其债务规模增长较快,然而在市场环境严峻及房企融资难的背景下,房企拿高价规模扩张可能导现金流断裂。同时,该公司土地储备集中长三角及川渝区域,并且超半数以上项目采用与第三方合作的方式,若遇限价或周边地块成本比较低的情况,极易影响其项目销售进度、利润空间以及回款稳定性。

营收净利双降 高速扩张背后债务压力显现

虽然近年来新希望地产以超300亿元的销售额挺进中型房企阵营,并从四川大本营向全国布局,但今年上半年出现了营收净利双降的情况。根据新希望地产2019年半年报显示,上半年公司营收为33.8亿元,同比下跌4.8%,归属于母公司净利润2.38亿元,同比下跌57%。而同期,龙湖、金科、蓝光的归母净利润分别为63.1亿元、25.9亿元、12.68亿元,均实现了净利同比增长。

据了解,新希望地产成立于1998年,是中国“饲料大王”刘永好创立新希望集团15年后组建的一个新业务板块,业务范畴包括地产开发、商业运营、物业管理等。不过在住宅营收入不及去年同期的同时,今年上半年其商铺、写字楼业务的营收分别同比下滑29.9%、24.74%,两项业务营收均不足1亿元。

在多个业务板块营收下降的同时,公司毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%,低于33.6%的行业均值,其中住宅毛利率已同比下降5.07个百分点至19.4%。

另外,在此前连续三年经营活动现金流为负的情况下,上半年该指标继续下滑。数据显示,2016—2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元,而2019年上半年经营活动产生的现金流净额为-62.88亿元,同比下降316.63%。

上述利润下滑以及经营活动现金流净额持续为负的情况,主要与公司快速的规模扩张有关。在半年度报告中,新希望地产解释称,由于大部分项目在今年下半年进行结转,再加上随着项目规模增长,期间费用发生额也有所增加,导致了净利润的下滑。同时,今年中报期内,公司土地款、相关保证金支付以及对合营和联营企业资金支持增加,使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。

不容忽视的是,近三年新希望地产实现了销售额的翻倍,同样也背负了更多的负债。2016—2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,而同期其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。

而2019年上半年,公司总负债较去年年底增长21.26%至662亿元,资产负债率较去年年底增长2.24个百分点至78.86%。同时,其一年内到期的非流动负债约83.7亿元,较上年末的45.68亿元增长83.21%。

而从衡量企业短期偿还负债的能力的流动比率和速动比率来看,2019年上半年,公司流动比率为和速动比率分别为1.72、0.71,较去年年底分别减少11.34%、12.41%,短期偿债能力有所下降。

除负责压力外,新希望地产受限资产规模也较大,或影响其正常开发销售、进度。据了解,上半年该公司受限资产共计263.95亿元,包括221.72亿元的存货、32.17亿元的投资性房地产、10.06亿元的货币资金,其中受限存货占总存货半成以上,受限原因为被用作抵押贷款。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《财经》新媒体记者采访时表示,一般来说,影响房企利润下滑的主要因素是收入下滑及成本提升。依据新希望地产营收下滑缓慢而利润下滑迅速可以判断出,该企业利润下滑主要诱因在于规模扩张带来的包括人员、办公、管理等成本的上升。在市场环境严峻及房企融资难的背景下,规模扩张最大的风险就是有可能导致企业的现金流断裂。

中诚信证券评估有限公司分析师张丽华、周佳伟认为,近年来该公司加大了房地产拓展开发力度,其债务规模增长较快,截止2019年3月末公司有息负债为280.52亿元。同时,公司目前较大规模的在建项目后需持续推进及未来新增土地支出需求,或使其面临一定资本支出压力。

“新希望地产由于战略扩张节奏比较快,随着规模的扩张,负债总额不断增加。近两年金融风险管控趋严,类似企业需要防范金融风险并注意受限资产规模过大等问题。未来,企业需要积极销售产品进而增加现金流,并保证负债在合理水平。”财经评论员严跃进进一步分析称。

重仓长三角、川渝个别城市 高溢价拿地或存风险

近年来,新希望地产持续加大拿地力度。据记者不完全统计,截至9月18日,今年新希望地产已耗资约311亿元拿下12宗地块,另参与开发2个高溢价地王项目。同时,从新增地块分布来看,仍集中新希望地产此前已布局的成都、杭州等川渝及长三角区域。然而,目前大部分热门准一线和二三线城市并没有放松限价和限购,这对于目前高成本拿地的企业来说,无疑增加了获得高利润的难度。

根据公开数据显示,2016年-2018年,权益新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。中指院数据显示,2019年上半年新希望地产以215亿元拿地金额位列房企拿地榜单第19位,超过绿城、荣盛发展、世茂等房企,而仅仅长三角地区城市群,其拿地金额达180亿元。

事实上,目前新希望地产土地储备相对集中,或面临一定的区域集中度风险。截至今年3月末,从其土地分布情况来看,成都、重庆、温州、杭州、昆明、南宁占全口径总建筑面积的比重分别为15.13%、14.2%、13.8%、12.88%、12.14%、11.22%,共计79.37%,个别城市集布局十分显著。

另外,新希望地产所拿地块楼面价不断上升,且溢价率处于高位状态。据评级机构披露,2018年其新增土地均价由2017年度的9731.25元/平方米上升至11103元/平方米,并于今年前9月升至约15000元/平方米,同时新增土地溢价率普遍高于30%,最高合作地块溢价率为129%。

不容忽视的是,新希望地产新增土地的周边环境,包括此前开发商拿地成本以及目前销售均价,将影响未来其盈利空间。记者注意到,今年3月该公司以53.2亿元总价、28.8%溢价率首次获取南京一块住宅用地,平均楼面价为22628元/平方米。然而,目前该地块周边聚集了保利、朗诗等房企开发的项目,其中保利一项目的所在地块是保利于2014年末以9527元/平方米的楼面价取得的,前期销售均价为30000/平方米。

与其相类似的是,6月新希望地产以22.8亿元、50%溢价率拿下南宁一住宅商住两用地块,楼面价14363元/平方米,而目前周边包括旭辉、光明地产等开发的项目往期销售均价在10000元至12000元之间。如此来看,除非增加产品附加值,否则新希望地产的盈利难度很大。

记者还发现,2018年3月,新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围。获得单独发展权后,一方面,新希望地产与其他房企的合作项目数量增多,而另一方面其所占权益份额逐渐下降。据披露,2015-2019年3月,新希望地产分别新增5宗、13宗、25宗,5宗地块,而合作开发项目为0个、5个、18个、5个,新增土地权益占比分别为81.95%、75.97%、39.76%、44.33%。

在业内人士看来,公司土地储备区域集中度高,成都、重庆、温州、杭州等城市的建筑面积占比约八成,易受区域房地产市场环境政策影响。同时,今年来公司在获取土地时多采用与第三方合作的方式,合联营企业及项目明显增多,往来款规模亦大幅增加,其他应收款的回收情况、其他应付款来源的稳定性或对公司的信用质量产生影响。

同时,上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任陈则明分析称,作为以农牧业为主营业务的新希望进入房地产领域并将地产板块独立结算,有规避单一行业发展风险考虑。企业实现盈利并保证利润率,一般需要按项目楼面价翻番出售,在住房不炒的大趋势下,未来房企改善型项目的竞争将更加激烈。

“处于扩张时期的非上市房企,加速多城拿地布局可能为上市做准备。目前,长三角区域房企竞争激烈,拿地成本也在逐渐升高。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,面对同区域拥有品牌和成本优势的万科、碧桂园等大房企,新希望地产等新入局者更需要着重打造好产品、建立品牌知名度,甚至牺牲一部分利润作为代价。

卢文曦认为,在目前形势下,中小房企应该适度控制发展速度,一方面,如果扩张过快且部分城市房价有下跌趋势,那么中小房企可能就会被动降价维持现金流的安全。另一方面,采取抵押资产进行扩张的方式,需要注意资金的安全性,并加速销售回款进度,否则也会面临一定风险。

针对目前有关上市的传闻,新希望地产方面回应《财经》新媒体记者称,公司暂无上市计划。不过,对于近年拿地金额以及负债增长较快,如何保证资金安全和公司稳健发展、减少布局集中的风险压力等方面的问题,截至记者发稿,暂未收到相关回复。

王晓武 本文来源:财经杂志 责任编辑:王晓武_NF
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