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金地画风突变:逆势扩张激进拿地 净负债率升至78%

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一向稳健的传统龙头房企金地集团,在行业调整周期却逆势发力,进取扩张。

8月27日,金地集团公布2019年中报,上半年签约金额855.7亿,同比增长35.68%;营业收入224.83亿,同比上升48.78%;归属股东的净利润36.32亿,同比增长51.65%,明显高于同业。

作为老牌龙头房企“招保万金”之一的金地,曾因错失三四线扩张红利而沉寂数年,近三年来,金地规模增速重新加快,带动营收和利润增速也同步上扬。

与此同时,金地在土储和投资上也更显进取,上半年斥资298亿拿地46宗,净负债率升至78%,为近五年来最高水平,也逼近公司此前80%的红线。

值得注意的是,在母公司不断的资产注入之下,金地商置增速更快。上半年销售261.7亿的金地商置,拿地已超250亿,双方的同业竞争隐忧凸显。

逆势扩张

借上半年市场回暖,金地销售规模大幅增长。

其中,一二线城市的销售占比达到70%,南京、上海的销售额均超过60亿元,杭州单城销售更接近70亿元。

财报显示,为应对未来难以预测的市场环境,金地于2019年初就已启动销售激励行动,抓住市场窗口努力回款,回款率超过80%。

天风证券分析师陈天诚认为,业绩快速增长主要源于房地产结算收入快速增长。过去两年公司处于销售规模扩张期,当期房地产业务的结转量显著提升。

上半年,金地确认结转收入200.33亿元,同比增加54.04%,实现结算均1.46万元/平方米,同比大幅提升41.4%,带动房地产业务毛利率40.37%,同比增加2.13个百分点。

“不唯规模论”的金地,上半年强劲的拿地姿态,却充分显示了对规模的渴望。

上半年,金地获取了46宗土地,总投资额约554亿元,权益投资额298亿元,权益金额占比约54%;公司新拓展了土地储备约675万平方米,其中权益储备约399万平方米,权益面积占比约59%。

从城市线分布来看,一二线城市的总投资额占比约77%,总拓展储备面积占比约68%。

目前,金地土地储备达到4760万平米,权益土地储备2550万平米,其中一二线城市土地储备占比80%,在一定程度上保障了金地未来规模的增长。

激进的土储策略导致负债率大幅升高。金地董事长凌克曾向21经济报道表示,金地并不会把资产负债率推得太高;一般总资产负债率在60%-70%之间,净资产负债率在50%-80%之间。

目前看来,两者已然逼近红线。上半年,金地的资产负债率为 69.56%,净负债率大幅上升至78.01%,去年年末仅为57.36%,为近五年来最高。

不容乐观的是,下半年房地产市场面临放缓。

招商证券分析师李洋认为,全年来看,金地收入增速或有回落。2018年结算均价大致1.8万元/平方米,考虑到前两年不含税销售均价不到1.7万元/平方米,所以2019年结算均价或有个位数回落,预计全年收入增速或收敛至20%上下。

同业竞争隐忧

与母公司步伐一致甚至更快,作为金地旗下子公司,自2012年金地集团收购星狮地产并改名为金地商置以来发展堪称迅猛。

财报显示,2019年上半年,金地商置实现销售额261.68亿元,同比增长64%,营业收入30.62亿元,同比增长77%;实现归母净利润11.58亿元,同比增长93%。

金地商置迅猛发展的背后,闪现着金地集团不断资产注入的身影。

2013年,金地商置发布公告称,计划以12.73亿港元向母公司金地集团收购沈阳、西安、宁波、天津及北京多项物业权益,近150万平米土地储备。

得到母公司支持的金地商置此后一路高歌,在进行了一系列的收并购动作之后,日益发展壮大。

金地集团设立金地商置的初衷是发展商业板块,作为商业地产平台,但从金地集团注入项目,以及金地商置收并购的一系列动作来看,仍以开发业务为主。

翻阅往年财报发现,2012年销售为零的金地商置,2013年取得42亿元的销售额,2016-2018年,金地商置分别取得201.5亿元、452.76亿元、490.29亿元的销售额。

不到十年的金地商置,销售增速却已超10倍。虽金地集团近些年来销售额也有上升,但增速远不及金地商置。

且从金地商置的土储资源来看,绝大部分位于一二线城市,属于优质地块。

财报显示,截至2019年6月30日,金地商置拥有土地储备1541万平方米,同比增长15%,其中90%位于一二线城市,而位于三线城市的土地储备仅有10%。

同时在A股H股拥有双平台、多平台的公司,在房地产业内大量存在,如万科、招商、绿地、金地等。这与A股更看好住宅业务,而H股更有利于持有类地产有关,也是拓展更多的融资渠道。

但双平台为企业带来便利的同时,也存在同业竞争困扰。

目前,定位商业地产平台的商置,住宅开发业务越来越大,金地集团和商置的开发业务在很多城市都有重合。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,一般来讲集团下面的公司不会分走集团利益,但如果子公司和集团的业务发展出现冲突,可能会引起部分企业的内部竞争。

金地商置董事长徐家俊表示,成立商置的初衷,是为集团的商业地产找到发展路径和载体,但随后在市场和公司发展中,这一定位受到了挑战。

众所周知,在中国单纯发展持有物业如果没有金融作为支撑,很难运转,因此,早在几年前,商置就将定位调整为持有物业和销售物业并重,以销售的高周转资金,促进持有型物业发展,从而进一步扩大公司规模。

金地商置从一开始就具有强烈的金融、资本化特征。从开发业务的并购,到持有商业、产业地产、长租公寓等业务,商置都将谋求持有物业的资本化,未来要做资产管理平台和城市运营商。

凌克表示,在金地的整个盘子中,金地集团偏重做住宅开发,金地商置则集地产综合开发和资产管理平台为一体,是代表未来商业模式的城市价值集成商。

未来,实现金地集团和金地商置之间的协调发展也显得愈发重要。

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