东方证券:房贷利率市场化更进一步

2019-08-26 11:53:42 来源: 东方证券 举报
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事件:央行明确个人住房贷款利率定价方式和调整相关事宜。在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。

核心观点:房贷利率与LPR挂钩方向明确,房贷利率最低值有所提升。公告明确表示,这一房贷利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。根据此前规定,首套房贷利率为不低于5年期以上基准利率的0.9倍,也即4.41%;二套房贷利率不低于1.1倍,也即5.39%。当前调整后的最低值略高于此前的利率。但由于定价基准转换日在10月8日,所以最终的LPR水平高低将决定首套房贷和二套房贷最低值的水平。

在房住不炒和一城一策的大背景下,房贷利率实际执行情况才是关键,判断其变化不会很大,对购房人的影响较小。由于当前多地房贷,无论是首套及二套利率都已高于最低值较多,均上浮10%~20%不等,故最低值略有提升并不对新发放个人住房贷款定价有边际上的影响。各地方银行仍按照当地的楼市情况与银行自身的资金情况进行定价,房贷利率的实际执行才是关键。根据央行货币政策执行报告及融360公布的相关住房贷款利率水平可以看到,从2019年1季度以来,房贷利率基本呈下降趋势,目前趋于稳定。融360反映的首套房贷利率为5.44%,仍高于基准利率的1.1倍,远高于最低值4.41%。判断,后续房贷利率变化不大,仍将受到各地方政策的影响。

投资建议与投资标的:认为当前政策对于楼市的影响偏中性,整个楼市仍将维持稳定。建议关注在销售、投资、融资三维度中呈现积极变化的房企。在这三维度之中,融资能力的强弱在当前政策和融资环境偏紧的行业背景之下直接决定了房企的竞争力,建议关注融资渠道畅通、融资成本优势显著的龙头房企。维持行业标配的观点,推荐稳健的一线龙头和快速增长的二线龙头,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持)、华夏幸福(600340,买入)、融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

杨泽宇 本文来源:东方证券 责任编辑:杨泽宇_NF6036
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