孙建波:房贷利率新政下 资产该如何配置?

2019-08-26 07:14:34 来源: 网易研究局 举报
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中国的住宅建设量,今后每年都要下降。

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网易研究局NO.609

孙建波(中阅资本总经理、首席经济学家

人民银行最近动作比较多,典型的就是贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)形成机制,这一机制,可以理解为“贷款利率市场化”。贷款基础利率(LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

有了这个贷款基础利率(LPR),人民银行就好规定其他利率了。这不,个人房贷利率,就依据这个,产生了。

1、遏制炒房长效机制:加息不低于60个基点

个人住房贷款,这次是规定:首套房,不低于贷款基础利率,二套房的,不得低于贷款基础利率加上60个基点。也就是说,如果基准利率4.9%,二套房贷就至少要加0.6%,总利率不低于5.5%。

政策的内涵,非常明确,给二套房上了永远的紧箍咒,今后的任何城市,任何时间,想突破这一政策底线,恐怕是不容易的。这也就意味着,二套房,利率成本比首套房要高,成为一种长效机制,将限制炒房和改善型住房。

本次政策,对于首套房,要求不低于贷款基础利率;商用房政策和二套房一致,加成不低于60个基点;对于公积金,没特别规定。

商用房,在几年前,被当做限购的替代品来炒。后来在一系列限制政策中消停了。本次利率新政,也明确了对商用房的利率加成,也是为了限制商用房被用来投机。

2、等待房地产全面软着陆

为什么要遏制二套房消费呢?

看一下中国每年的住宅竣工量,就明白了。2014-2018年,中国每年的全社会住宅竣工量均高于28亿平米。中国的人口,尚不足14亿,这就意味着每年人均新增2平米的住宅。如果住宅的保质期是70年,按照这种速度下去,每年不考虑增长,也要人均超过140平米的住宅。这,现实吗?

所以,我预测,中国的住宅建设量,今后每年都要下降。下降的幅度,也许比我画出的示意图,要更严重。

孙建波:房贷利率新政下 资产该如何配置?

当然,如果任由市场疯狂,房地产可能还要多疯几年。但是,如果疯得太厉害,将来掉下来就会更惨。所以,人民银行的贷款政策,就要态度鲜明地表示:不支持二套房。

只有房地产真正软着陆了,中国经济,才会解除“建筑业危机”的风险。对二套房的利率加成,不是一天两天的,要等到中国房地产业全面软着陆之后,才有可能改变。

3、未来该持有什么资产?

国家不许炒房,就不要炒房。因为房子盖得实在太多了。如果继续这一趋势,泡沫破灭会很严重。

政策正在起作用,近年来,三四线城市的房价炒作现象渐渐降温。只有高铁枢纽城市,得益于都市圈核心的区位优势,房价保持了一定的稳定性,但也不再疯涨。如果房子是用来住的,房价的参照基准就应该是租金。将来,哪些城市哪些区域的租金高,房价才会高。那么,投资房子,也就不再是为了“涨价卖出”,而是为了赚租金。

当前,大多数银行和证券公司的理财产品还是能维持3%以上的回报的。这也就意味着,如果一个地方的年租金和房价之比低于3%,就不是好的投资选择。按照这一指标来看,目前大多数房子,并不具备好的投资价值。

当房子的配置价值下降,资产配置,必然要涌向实体经济。支持实体经济的,就是债券和股市。优秀的公司的债券和优秀的公司的股票,将成为长期中优于房地产的选择。实际上,股市这两年兴起的“核心资产”配置思路,正是新形势下的典型资产配置现象。

债券市场和股票市场的风险特征,与房地产市场是完全不同的。很多人持有房子,是认为不管如何下跌,总还剩下房子的使用价值。其实,这只是一种错觉,只要不是自己住的,房子的价值就只能用租金或销售价格来衡量。

债券市场,就要关注信用风险;股票市场,就要关注股市周期和股价波动风险。这也就是金融投资领域越来越机构化的原因。想想也是,买房子,不用通过什么基金经理帮你买,你自己对你周边的房子更了解。买债券,买股票,背后的公司,只有专业的机构才能研究得清楚,投资的机构化,也就成为必然的趋势了。

未来持有什么资产?通过投资基金,持有优秀上市公司的债券和股权,将取代过去的住房投资。

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