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张大伟评房贷新政:房贷利率长期将趋向平稳

2019-08-25 20:28:38 来源: 网易研究局 网易号 举报
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网易研究局NO.605

作者|张大伟(中原地产首席分析师)

央行调整新发放商业性个人住房贷款利率,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

首先,按照目前的房贷数据,大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%,二套房贷上浮20-30%。这符合新政策要求。对目前市场来说,政策不会导致利率上行。

按照新政策的要求,首套房贷款不低于相应期限贷款市场报价利率,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

其次,对于当下房地产按照贷款市场看,首套房贷利率过高,大部分执行的利率都在5.39以上,这从政策预期看,后续有降低的可能性。

第三,国内不同城市首套房利率差距巨大,其中最低的上海只有95折,而很多城市是基准5.4-6。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。

1、目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。

2、房贷利率在2019年上半年对比2018年下半年是明显有所宽松,最近部分城市又有轻微上行,这种波动看属于正常,房贷利率都没有超过2018年四季度。

3、最近央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产,但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧,大部分城市房贷利率是平稳的。

4、从全国看,因为基准利率不高,房贷执行利率基本都在首套房基准10-20%左右,二套房在20-30%,整体看,平稳将是主流。

第四,整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济。

2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来,密集提及,累计看,中央各部位在2019年来累计已经发布过18次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。

房地产融资井喷,风险加大,从2018年四季度来,房地产企业融资计划实施逐渐井喷。 从企业融资情况看,2018年四季度开始,相比之前,房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多,目前看,房企融资难度依然比较大。融资需求依然井喷。

从2019年4月开始,国内的融资渠道针对房地产行业增加了监管,特别是信托收紧预期出现,虽然当下融资依然较多。从房企的资金成本看,因为需求增加,房企的资金成本相比之前有所增加,特别是规模比较小的企业,融资成本明显增加,美元融资超过10%。

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