网易首页 > 财经频道 > 正文

盛松成:房地产调控是使房地产市场发展相对可控

2019-08-11 19:05:03 来源: 第一财经 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:盛松成:如何理解政治局会议对房地产市场健康发展的要求?)

房地产调控是使房地产市场发展相对可控,与整体经济发展水平相适应,供给和需求相协调。

2019年7月30日,中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并强调落实房地产长效管理机制,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应如何理解政治局会议对于房地产市场健康发展的精神?房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控,与整体经济发展水平相适应,供给和需求相协调。长期来看,这也将促进我国经济的健康持续发展。

如何理解房地产市场健康发展

本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全国住房城乡建设工作会议上,住建部有关负责人就表示,对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场平稳健康发展。因此,“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准。也就是说,房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因素来判断。

笔者曾在今年4月撰文,提出要警惕新一轮房价上涨。当时,从房价变动趋势看,房地产市场出现了回暖迹象。我们认为,为了我国房地产市场持续健康发展,必须坚持房地产调控不动摇,巩固得来不易的调控成果,绝不能半途而废、重蹈覆辙。随着中央政治局4月19日召开会议,强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,房地产市场已明显降温。6月份,一、二、三线城市新建商品住宅价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%,增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。

经济稳定发展与房地产市场健康运行二者是统一的、一致的。一段时间以来,我国房地产业利润高于其它实体经济,坚持调控有利于使房地产业的利润逐步接近其它行业,资金更多地流向其它实体经济,而经济的发展也将促进居民收入的增长。因此,我国在控制房地产业的同时,通过振兴实体经济,不断提高居民收入水平,不断缩小房价收入比,这将使我国避免美国、日本等地曾经发生过的房价暴跌式调整,也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。

此外,房地产市场健康平稳发展,对经济增长也具有带动作用。按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来测算,我国目前房地产的贡献率比较高,仍然是经济平稳运行的重要组成部分。即使是经历过房价泡沫破灭的日本,房地产对其经济的贡献率也依然较高,在13.5%左右,而美国约为14.5%。

房地产投资合理增长是房地产市场健康发展的基本条件

本次政治局会议提出当前我国经济发展面临新的风险挑战。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%,其中一季度增速为6.4%,二季度为6.2%。从上半年消费、投资和净出口看,三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。

制造业投资、基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大主要组成部分,合计占比超过80%。从2019年上半年投资增长情况来看,制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%),基础设施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%),边际上均出现改善,而房地产业投资增速为10.9%(1-5月为11.2%)。尽管制造业投资和基建投资已有所回升,但未来可能面临着要对冲房地产投资下行的问题。

房地产投资主要包括建安工程部分和土地购置。在理论上房地产投资的下降会导致新开工、施工及土地购置的下降。住宅新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点,住宅施工面积和土地购置费的增速也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下行,将会造成土地购置减少,新开工面积及施工面积下降,最终的结果就是房地产市场供应量的下降。

盛松成:房地产调控是使房地产市场发展相对可控

房地产市场投资与库存之间存在较强的关联。通过交叉相关量化分析,可以看出房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间。也就是说房地产开发投资的下行在1.5-2年后将会导致低库存情况的出现。

盛松成:房地产调控是使房地产市场发展相对可控

房地产开发投资与商品房待售面积之间的关系。吴茜制图。

2019年6月份我国商品房和商品住宅的库存面积为5.02、2.32亿平米,均低于2014年同期调控开始放松时的水平(商品房和住宅库存面积分别为5.44、3.59亿平米)。整体看来,调控政策已有较长时间没有继续加强,这表明调控政策已经基本达到目标,当前市场投机需求基本得到遏制,刚需和改善已经成为需求主体。在这种情况下,商品住宅库存仍持续下降或可以表明当前我国居民的合理居住需求可能大于实际供给。如果当前的供需格局不改变,商品住宅库存可能会持续下降。对比2014年6月,我国当时商品住宅的去化周期为5.07个月(按6个月移动平均月度销量计算,下同),2019年6月已经下降为2.11个月。央行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告》中指出,房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点,社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。合理的房地产开发的投资增加是扭转短期供需格局和稳定预期的有效措施,短期房地产市场的稳定是长期稳定的基础。

因此可见,保持房地产开发投资适度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度一致的,其内涵体现的就是“供需相结合的调控思路及预期调控对于稳定房价的重要性”。

从短期来看,我国近期出台的很多政策都涉及到房地产业,进一步扩大了对于房地产业的整体投资需求;从长期来看,我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年),2030年我国城镇化率预期发展目标为70%(按照过去20年城镇化率年均提高1.31个百分点的增长速度,2030年基本可以实现70%的预期水平),未来12年我国城镇人口将会增加1.46亿人。按照当前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据),未来新增城镇人口的住房需求为56.70亿平米,城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米。未来12年间城镇住宅总需求约为112.29亿平米(按照30年折旧则为186.40亿平米)。过去5年间,城镇住宅成交面积为64.79亿平米,未来城镇住宅需求是过去5年间的1.73倍(按折旧期限30年计算为2.88倍)。

除了住宅投资需求外,我国还有大量其它的房地产开发投资需求。我国人口城镇化的持续推进必然会带动城市商业需求的增加,同时,居民生活水平的提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求,这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。而随着老龄化和居民消费升级的进一步发展,以养老地产和旅游地产为代表的产业地产同样需要大量的资金投入。要保障房地产开发投资的合理增速,房地产市场和整体经济才能长期健康发展,这也是我国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。

保持房地产市场健康发展的五点建议

保持房地产投资开发的合理增长绝不意味着短期内刺激房地产,而是着眼于促进经济长期稳定发展的需要。为此,我们提出以下五点建议:

1、加强房价预期管理。

2018年10月,我们就提出房价预期调控的重要性。预期管理是稳房价、稳地价、稳预期的重要一环。预期的稳定可以平抑市场波动,稳定当前地价,降低投机的获利空间,遏制市场投机行为,降低房屋的投资属性,实现房住不炒的政策目标。在总体需求不发生大量下降的情况下,稳预期就离不开供给端发力,而维持房地产开发投资的合理稳定增长就是供给端调控的重要手段之一。同时,不将房地产业作为短期经济刺激的手段也意味着房地产业在长期经济发展中必然要实现与整体经济的协调,防止大起大落式的发展模式,这也将稳定当前房地产市场预期。

2、坚持房地产市场调控不放松。

要坚决贯彻落实“房住不炒”的政策基调。实际上,房价基本稳定,哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大影响。保持房地产开发投资的合理增长,能够增加供给来满足刚需和改善群体的需求,实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时通过平抑房价进一步打击房地产投机需求,实现房地产调控的三稳目标。

3、以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展。

实践证明,供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。供给稳定,能保证房价的稳定,进而确保预期和地价的稳定,供需调控相结合能实现房地产业的健康发展。

4、执行调控政策的同时合理解决房企正常融资。

2019年6月房企开发资金来源增速为7.2%,比5月份下降0.4个百分点;第二季度主要金融机构人民币新增房地产贷款同比下降了9.32%。严控房企违规融资完全应该,与此同时满足房企正常、合理的融资需求,以保证合适的投资水平。要积极响应“一城一策、因城施策”的政策方针,对于人口仍在持续流入,产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求;对于人口持续流出,产业基础较差的收缩型城市,要严控资金流入,甚至加大调控力度,规避相应的风险。对于国家政策扶持的重点领域相关的房地产项目也要予以积极支持,同时要严格按照住建部的要求对消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。地价和房价的稳定是预期稳定的根本,这样,房地产业就不会成为短期刺激经济的工具,进而实现房地产业的健康发展。

5、积极构建与完善房地产市场长效机制。

长效机制是我国房地产业长期健康发展的重要条件,目前已经进入实施与试点阶段。长效机制的建立有助于改变政策实施的动态不一致现象,有效遏制房地产市场的短期行为,精确调控地价和房价,为落实好"一城一策、因城施策、城市政府主体责任"创造条件,促进房地产市场和整体经济的健康协调发展。

(作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧国际工商学院经济学与金融学教授;宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员。本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见)

netease 本文来源:第一财经 责任编辑:李兆元_B7890
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 热点
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

家属回应金龙泉创始人术后脑死亡:耳鼻喉医生做脑外科手术,医院

新闻 金龙泉 脑死亡
|
梨视频
11小时前
24462 跟贴24462

离开白宫后,“第一女儿”伊万卡一家有了新去向

新闻 伊万卡 唐纳德·特朗普
|
环球时报
5小时前
2693 跟贴2693

外媒:朝鲜一体操运动员以撑杆跳方式“跳入”韩国境内

新闻 韩国 朝鲜
|
澎湃新闻
1小时前
7148 跟贴7148

家长举报班主任索贿 被其他家长浇热水 找人"理论"被刑拘

新闻 班主任 索贿
|
猛犸新闻
3小时前
78332 跟贴78332

南京警方侦破20年前劫杀命案 嫌犯被抓时已成部门领导

新闻 侦破 杀人案
|
澎湃新闻
21小时前
295 跟贴295

特朗普:若选举人团投票给拜登 将离开白宫 承认败选非常艰难

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球网
4小时前
93024 跟贴93024

高铁小姐姐穿运动服上班,网友直呼:万万没想到!

新闻 运动服 围巾
|
中国铁路
19小时前
1216 跟贴1216

女纪委书记疑因情感纠纷被分尸抛尸黄河 嫌凶系村支书

新闻 黄河 遇害
|
澎湃新闻
1天前
59632 跟贴59632

奖品是内定给员工的?女子抽中林肯轿车遭主办方赖账,结局舒适了

新闻 林肯轿车 罗女士
|
柳州晚报
12小时前
45 跟贴45

宿管感恩节送糖果遭学生威胁举报“过洋节”?哈工大:正调查

新闻 宿管 糖果
|
澎湃新闻
12小时前
137850 跟贴137850

印度运载火箭:设计“奇葩”,但运力进步明显

新闻 火箭 火箭发射
|
澎湃新闻
20小时前
151 跟贴151

没错 美国人已经在讨论“清算特朗普”了

新闻 唐纳德·特朗普 拜登
|
参考消息
9小时前
6194 跟贴6194

原市委书记被通报超生 前任与多名女性进行权色交易

新闻 黄强 朱泽君
|
观海解局
3小时前
4996 跟贴4996

英媒:美军舰一举动引发人们对三战爆发担忧

新闻 驱逐舰 海军上将
|
环球网
21小时前
97 跟贴97

新型头盔、先进瞄准镜:特战旅考核单兵装备抢眼

新闻 瞄准镜 自动步枪
|
观察者网
1天前
483 跟贴483

原市委书记被通报超生,前任与多名女性进行权色交易

新闻 黄强 朱泽君
|
观海解局
8小时前
0 跟贴0

轻松一刻:有人用小米手机吗?恭喜,你成某丝群体了

新闻 马拉多纳 足球
| 轻松一刻
15小时前
6144 跟贴6144

国防部首次证实:解放军已经基本实现机械化

新闻 解放军 国防部
|
环球网
1小时前
0 跟贴0

习近平在第十七届中国-东盟博览会和中国-东盟商务与投资峰会开

新闻 习近平 东盟
|
新华网
1小时前
156 跟贴156

掌握这项关键技术的 全世界算上中国只有4个

新闻 直升机 蒙皮
|
兵工科技
2小时前
3 跟贴3

58岁大爷网恋:见面10天转160万 闹掰后钱两次被判赠与

新闻 原告 一方
|
猛犸新闻
20小时前
93405 跟贴93405

天使还是魔鬼?回忆马拉多纳2003年来中国的一次经历

新闻 佩卢西托 贝利
|
东方网
1天前
1944 跟贴1944

听了总书记这些话,我们还有什么理由不努力?

新闻 习近平 总书记
|
新华网
2小时前
0 跟贴0

网友炸锅!年仅22岁,“特殊人才”杨超越落户上海!官方回应来了

新闻 杨超越 落户
|
中国基金报
1天前
82236 跟贴82236

坚定不移推进实战化军事训练——习近平主席在中央军委军事训练

新闻 习近平 中央军委
|
央视网
2小时前
43 跟贴43

父亲追凶19年

新闻 追凶 枪击案
| 新京报
16小时前
5709 跟贴5709

印媒报道巴基斯坦总理批准化学阉割强奸犯后,印度网友开始自黑

新闻 巴基斯坦 印度
|
环球网
15小时前
2038 跟贴2038

勤于创造、勇于奋斗!习近平@劳动者

新闻 习近平
|
新华网
15小时前
2038 跟贴2038

特朗普这步棋,开始起作用

新闻 唐纳德·特朗普 自由派
|
环球时报
11小时前
2354 跟贴2354

独家视频丨习近平:中国—东盟关系是推动构建人类命运共同体的生

新闻 习近平 东盟
|
央视网
1小时前
21 跟贴21

三场与世界的对话 中国讲了什么?

新闻 习近平 中国
|
央视网
15小时前
21 跟贴21

7000万买的北京准现房竟无预售证!?无奈住进后有业主欲花百万打

新闻 预售证 准现房
|
每日经济新闻
11小时前
841 跟贴841

我在废楼搞科学,准备连接全宇宙

新闻 发明家 创造力
| 看客
1天前
250 跟贴250

习近平在第十七届中国-东盟博览会和中国-东盟商务与投资峰会开

新闻 习近平 东盟
|
新华网
1小时前
22 跟贴22

哈工大回应“宿舍阿姨感恩节发糖果被学生威胁举报”

新闻 糖果 洋节
| 新京报
2小时前
13903 跟贴13903

日本研发下一代战斗机成本过高 议员建议出口海外

新闻 日本 自民党
|
环球网
1小时前
0 跟贴0

马拉多纳粉丝与警方爆发冲突,双方发生推搡,警察被现场民众围住

新闻 警察 马拉多纳
|
环球网
13小时前
505 跟贴505

两大顶流跨界合作大曝光,王一博这波太猛了

新闻 平安人寿 娱乐圈
|
大众新闻
20小时前
0 跟贴0

平凡的岗位,不平凡的业绩!——习近平总书记重要讲话激励各行各

新闻 总书记 习近平
|
新华网
14小时前
3092 跟贴3092

网传河南原阳县一乡镇女纪委书记遇害 原阳县纪委进行了回应

新闻 原阳县 纪委
|
封面新闻
1天前
225204 跟贴225204

澳洲慌了!竞争对手“夺走”中国订单,当地民众:请求中国帮忙

人生苦短念念不忘
2020-11-26 06:42:12

疫情期间,意大利米兰43岁富豪举办私人派对,下药性侵18岁女模特

海外轶事
2020-11-26 04:00:02

最新!对越南新增近18亿投资后,鸿海计划把在华30%生产线转移

金十数据
2020-11-27 09:55:16

雍正王朝:我听到的是传位给四阿哥,从此这个小阿哥富贵一生

生态园小董
2020-11-25 18:06:15

亲特朗普律师提起诉讼,指控佐治亚州需将胜选结果授权予特朗普

和讯网
2020-11-27 10:07:24

网爆姚笛文章复合,实锤?但37岁的姚笛怎么老成这样子了?

娱乐下饭菜
2020-11-26 20:05:47

价格高达68万!我国大批购买俄罗斯狙击步枪,这么贵为何还要买?

迷彩虎军事
2020-11-27 07:00:15

内娱明星没了滤镜不能活,为何欧美演员根本不把颜值当回事?

大城小故事娱乐
2020-11-25 11:42:45

史上最荒唐足协杯!恒大惨遭旧将反戈,上港跪求苏宁夺冠

开球咯
2020-11-27 08:46:44

他60岁任海军政委,曾独掌军委两大部门,62岁升上将,今年63岁

民生论坛通达天下
2020-11-27 01:56:21

胡锡进:常听到有人抱怨社会的不公,我说几句话

环球时报评论
2020-11-26 09:05:10

宁德时代被LG踢出局?特斯拉:韩国电池优势明显,更受欢迎

极果酷玩
2020-11-26 16:53:06

孙悟空取经时才明白,为啥八戒调戏嫦娥,她只躲不叫

蜗牛看西游
2020-11-24 08:10:00

80年代人物照:囚犯排长龙等待枪毙,大爷站旁边摆弄相机!

战五渣的赛亚人
2020-11-01 10:44:38

为陈建斌付出6年,竟抵不过蒋勤勤的一顶帽子,吴越:永不相见

溪梓说娱
2020-11-26 20:10:19

53岁法国男星海边玩,和小30岁黑人妻甜蜜相拥,前妻“地球球花”

译言
2020-11-26 13:38:26

“合资屠夫”再次出手,261马力带BOSE音响,不足13万还看啥雅阁

擦车工聊车
2020-11-27 09:26:33

著名主持人离世后留下5亿遗产,亲儿子一分没得,全给了心肝宝贝

绝佳上场
2020-11-23 13:11:14

A股股神!上市公司炒理想汽车,4个月浮盈93.5亿

野马财经
2020-11-26 17:42:36

朱元璋抄斩李善长满门七十多口,却饶了李善长儿媳妇,有啥猫腻?

晓阅情感
2020-11-23 21:47:11
2020-11-27 11:32:59
+ 加载更多新闻
×

【TED】机器会抢走我们的工作吗?

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页