迈过千亿后放缓扩张 祥生地产拓宽“补血”途径

用三年时间从百亿跨入千亿规模后，祥生地产似乎放缓了节奏，一方面2019年规模目标下调，另一方面在公开市场上拿地金额较去年同期腰斩

《投资者网》杨春霞

起家于浙江诸暨的祥生地产集团有限公司（下称“祥生地产”）近几年凭借着三四线城市棚改和政策红利于2018年成功跨入千亿房企阵营，销售额达1029亿元。

然而，在迈过千亿之后，祥生地产似乎想要慢下来，一方面2019年以来祥生地产拿地金额较去年同期近乎腰斩，另一方面，祥生地产下调2019年销售目标至1300亿元。

从目前来看，祥生地产放缓节奏或与目前日益趋紧的融资形势有关，也或与其自身的资金压力存在很大关联，千亿黑马祥生地产前路并不是坦途一片。

千亿后存隐忧

公开资料显示，祥生地产于1995年在浙江诸暨成立，次年承担了诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务，由此开始涉足房地产业务；2014年，祥生地产将总部迁至杭州，其当年的销售规模仅为90亿元。

总部迁到杭州后，祥生地产迎来了飞速发展，销售额迅速由百亿冲破千亿。克而瑞数据显示，2015至2018年，祥生地产的销售额几乎每年均实现翻倍增长。

数据来源：克而瑞数据

在业内人士看来，祥生地产的高速增长主要得益于在上一轮房地产发展周期中，相对踩准了长三角三四线楼市火热的节奏。

据媒体报道，2017年祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。2018年初祥生地产前副总裁瑜国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。此外，祥生地产一直深耕华东区域，80%的销售额都来自这个区域的三四线城市。

当然，祥生地产快速发展还得益于其高周转模式。据了解，2016年祥生地产提出“36781”的快周转策略，即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年，祥生地产进一步提高周转速度，提出“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

不可忽视的是，高周转模式也给祥生地产带来了一些后遗症。据媒体报道，2018年12月8日，位于呼和浩特成吉思汗大街祥生•东方樾在建工地发生火灾，此外，祥生旗下楼盘项目工地事故中出现了工人坠亡。

除了工地事故之外，祥生地产旗下项目也频繁被曝出问题。有业主反映，位于安徽滁州的祥生东方樾存在虚假宣传，销售欺诈现象，并表示该楼盘存在质量问题，多处管道和夹角区渗水漏水严重。另据温州祥生中央尚品和安徽广德祥观棠府业主近期在微博爆料，其所购买的楼盘存在偷工减料等现象。

而前几年助力祥生地产规模快速发展的三四线城市未来亦或存在不确定性。有业内人士表示，随着棚改窗口期到来，其对楼市的支撑力度及作用可能会进一步弱化，三四线去库存接近尾声，祥生地产的销售规模能否维持翻倍增长存疑。

某财经评论员表示，祥生地产这两年在三四线城市的投资力度相对较大，虽然目前会受到一些市场影响而降温，但后续还是具备一定的成长性及较好的发展态势。

对此，祥生地产表示，公司看上去布局都在三四线城市，事实上杭州和上海的库存占比达到52%。2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局，并确立以“地产开发+小镇运营”双轮驱动作为企业发展的新引擎，提升企业发展。

截至目前，祥生地产开发了南浔国际田园文旅小镇、诸暨云溪九里康养小镇、诸暨十里坪颐养小镇、太湖发现岛主题公园、滁州影视城等30多个特色小镇。

扩张放缓

需要注意的是，迈过千亿门槛后，祥生地产似乎正在慢下来，一方面将2019年销售目标由3000亿下调至1300亿，另一方面则表现为拿地金额同比大幅减少。

祥生地产表示，2019年，按照30%的增长规模来进行稳健发展，也就是约1300亿，而此前有媒体报道2019年这一目标数额为3000亿，由此可见祥生有意将步子放缓。尽管销售目标下调，从2019年上半年完成情况来看，祥生地产的完成度也并不是很好。克而瑞数据显示，2019年上半年祥生地产销售额为550.7亿元，仅完成年目标的42.36%。

此外，从拿地这一维度来看，祥生地产2019年拿地相比往年来讲并不积极，且拿地仍集中在浙江区域诸如诸暨、宁波及绍兴等城市。

据克而瑞发布《2019年1-6月中国房企新增土地TOP100》榜单，其中祥生地产共耗资115亿元拿地，在排行榜中位居第45位。而作为对比的是，2018年1-6月，祥生地产拿地金额为212.6亿元，位居榜单第26位。至于为何拿地减少，祥生地产未予以回应，仅表示不含小镇祥生目前土地储备超1万亩。

祥生地产放慢扩张或与目前的融资环境有关。上述财经评论员表示，今年资金面收紧对企业有一定影响，另外土地管控比较多，企业扩张也会随之放缓。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此外，银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，要求严格执行“控增量”和项目开展需符合“432要求”。

而作为未上市的房企，祥生地产目前融资渠道较窄。乐居财经援引知情人士称，祥生地产融资大部分是信托公司发行的债券，若房产形势一差很容易出问题。不过，祥生地产方面表示，其融资方式还有信托、银行、发债、ABS等。

在此背景下，祥生地产积极拓宽“补血”途径。近期，有媒体报道，祥生地产在深圳亚太租赁交易中心（下称“亚租所”）挂牌了“祥生资产收益权1号”项目，募集资金规模最多3000万元，期限1年，挂牌方为祥生地产的全资子公司浙江祥生建设工程有限公司（下称“祥生建设”）。

据报道，该投资产品投资门槛较低，只要30万元即可投资，以5万元向上递增，收益率在8%-9%之间，以投资规模大小来决定收益率的高低。此外，报道称该1号产品只是其一，后续还会继续发行，总规模10亿元。对此，《投资者网》致函祥生地产进行求证，截至发稿未收到回复。

《投资者网》登录亚租所官网，并未找到上述产品相关信息，亚租所工作人员表示官网上未进行披露的产品或与融资方要求不公开有关。随后，《投资者网》致电挂牌方祥生建设，当提及到上述产品时，其工作人员回应“这是地产那边的事情，应该去问地产（公司）”，该工作人员还表示，该产品融资不对外。

此外，祥生地产还通过资管产品进行融资。用益信托网显示，合凡资产管理有限公司2019年3月发行了一款产品祥生诸暨项目私募投资基金”，融资方为杭州暨滨企业管理有限公司，祥生地产持有其51%股权。

需要提及的是，从其发行的产品资料来看，祥生地产近两年的资产负债率均接近90%，其中2018年资产负债率为89.3%，2017年这一数据为86.08%，远高于行业平均水平。