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全球最贵CBD降温了!香港核心区写字楼租金见顶

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记 者丨朱丽娜 特约撰稿

编 辑丨辛灵

作为全球金融中心的香港,摩天大楼鳞次栉比的中环的租金 “贵”绝全球。

世邦魏理仕发表的最新研究报告显示:

全球最昂贵的十大写字楼市场中,亚洲占六席。其中,香港中环连续四年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首,每平方英尺的年租金高达322美元,较第2位的伦敦西区每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

“过去半年到一年左右,很多金融服务机构、律师事务所都在逐渐搬离中环,迁往一些非核心区,尤其是跨国公司搬离核心区有增无减,今年迄今为止中环核心区的租金下跌了1.6%。我们预期核心区的租金已经见顶,今年整体将有约3%的跌幅。”戴德梁行香港董事总经理萧亮辉向21世纪经济报道记者表示。

他指出,今年第二季香港写字楼的整体租金环比下跌0.4%,出现5年来首度下跌:

其中,中区超甲级写字楼租金每平方英尺163.3港元,环比下跌1.2%;

湾仔及铜锣湾的租金则在同期内下挫2%至每平方英尺77.4港元,在各区跌幅最大。

中环搬迁潮持续

中环是香港金融业的代名词。能够在中环的国际金融中心(IFC)、置地广场、交易广场上班是大多数香港金融业人士的骄傲。一直以来,中环地区向来是外资金融机构的大本营。

近年来随着大量的中资金融机构进入香港市场,甲级写字楼租金亦水涨船高,迫使一些外资机构纷纷另觅他处,甚至迁出中环核心CBD

然而,最近中资机构在香港扩张的步伐亦开始有所放缓。

高力国际香港商业物业服务高级董事林子明向记者表示:

“今年上半年中资机构的租赁面积大约减少了36%,去年这类机构一般租赁的面积大约为1-2万平方英尺,但今年上半年我们收到的查询显示,大部分机构计划租赁的面积仅为2000-5000平方英尺。”

高力国际早前亦发表年度香港写字楼租户问卷调查报告,访问363名不同行业的租户,包括金融保险、采购与物流、零售和批发,以及数码新媒体产业,评估他们对香港写字楼市场趋势的看法。

报告显示,约41%受访者正计划在租约期满后,从现有办公室迁出,港岛区的租户的搬迁意愿最高,九龙东及港岛东则成为最热门的选择。

除了金融行业,中环还是顶尖律所集中地,TVB港剧里的外资律所大都集中在毕打街。

然而,自2016年起这些外资律所开始陆续搬迁。

英国博闻律师事务所(BLP)于2016年5月宣布将办事处由中环迁往鲗鱼涌。

据悉,位于港岛东的鲗鱼涌太古坊已经成为外资律所新的聚集地。国际律师事务所有富而德律师事务所(Freshfields Bruckhaus Deringer),英国博闻律师事务所(Berwin Leighton Paisner)及英士律师行(Ince)等。

同时,萧亮辉透露,保险公司也开始出现搬离核心商业区的情况,包括富通保险公司,租金是企业考虑搬离核心商业区的主要因素:

“九龙东的租金是中环的四分之一,而港岛东是中环的一半,大部分公司从降低经营成本的角度,租金大约占成本的10%,如果没有绝对必要,都开始考虑将办公室搬离中环等核心区。”

此外,随着共享办公空间热潮逐渐降温,数家共享办公平台也因遭遇增长瓶颈而在香港出现退租个案。

内地共享办公空间平台氪空间(Kr Space),据悉同时已弃租中环中心及尖沙咀K11 Atelier单位,合共约16万平方英尺楼面。

投资者转向非核心区

根据戴德梁行的统计数据:

今年上半年,大中环区、湾仔/铜锣湾区的写字楼均出现负吸纳量(即腾空面积大于新租赁面积),分别为17.7万平方英尺、7.7万平方英尺,而九龙东则录得高达67.3万平方英尺的净吸纳量。

截至今年6月,该区的甲级写字楼空置率达到2.7%,林子明向记者表示,如果搬迁潮持续的话,未来该区的空置率可能升至5%左右。

一直以来,写字楼都是香港商业地产市场中的“香饽饽”。据本报记者了解,作为流动性最强的投资物业,香港写字楼目前的租金回报在2.5%-3%左右。

然而,由于中环等核心CBD出现租金下调,投资者对这些地段的写字楼兴趣也开始消退。

”嗅觉”敏锐的李嘉诚则早在两年前,写字楼物业市场仍处于火热之际,就决定高位套现。2017年10月,李嘉诚旗下长实集团(01113.HK)出售位于香港皇后大道中的中环中心75%权益,成交价达402亿港元。

“从投资者的角度来看,他们希望寻找的是租金有上涨空间的地区,比如一些非核心区,如港岛东,九龙东,而中环、金钟本身也没有太多可以整栋出售的写字楼。今年第一季度开始,一些海外私募基金频频在香港投资写字楼物业,进入第二季度,本地投资者也开始加速入市。”高力国际香港工业物业服务业务主管林家灏向记者表示。

同时,第一太平戴维斯香港董事总经理及投资部主管袁志光指出,第二季度大额投资市场主要受外围环境影响,一些数月前积极寻求自置物业的写字楼租户选择观望,以续签租约代替购买,“有投资者欲以10%至15%折让价趁低吸纳,但许多本身拥有持货能力的业主并无太多议价空间,因此季内成交宗数不多。”

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