北京楼市新调控时代的"均值回归":告别曾经的狂热和无序

（原标题：北京楼市新调控时代的“均值回归”：告别曾经的狂热和无序）

均值回归，起初是金融学的一个重要概念。它是指股票价格、房产价格等社会现象、自然现象（气温、降水），无论高于或低于价值中枢（或均值）都会以很高的概率向价值中枢回归的趋势。

根据这个理论，一种上涨或者下跌的趋势不管其延续的时间多长都不能永远持续下去，最终均值回归的规律一定会出现：涨得太多了，就会向平均值移动下跌；跌得太多了，就会向平均值移动上升；自然界由于有惯性的作用，社会现象中，比如股价房价领域，由于心理作用、投机作用等，有时甚至有矫枉过正的令人措手不及的惊人现象。

调控进入常态化，精准调控、一城一策，甚至因企施策的窗口指导，让“稳”字和“房住不炒”真正落到实处，避免大起大落，这可谓是调控的“均值回归”，也是本次主题“新调控时代”的核心要义。

在最上游的融资端，釜底抽薪式的收紧，是遏制房企加杠杆冲动的新关键词。

上半年的楼市“小阳春”之后，监管部门针对从信托到美元债等各种融资手段，逐一查缺补漏，分别出台了有针对性的收紧政策。在融资的新调控时代，大型房企由于信用等级较高、融资成本更低，日益主导土地和并购市场，而高杠杆的中型房企则陷入资金链危局，小型房企甚至卖项目求生。“杠杆飙车游戏”刹车之时，也是市场玩家快速退场、集中度进一步上升之时。

融资的均值回归，就是让资金价格匹配企业内在价值，让超配杠杆的企业感受到痛苦、让财务稳健的企业尝到甜头。

一手是融资、一手是拿地，这是房企最重要的两件事。在拿地方面，北京土地市场的均值回归，是从冷清到回暖的回归，也是从单一限价地块到土地类型多元化的回归。

在数量方面，上半年北京成功出让了33宗经营性用地，土地出让总成交额达920亿元，同比去年上升21%。相比2018年，出现了明显回暖势头。而纯商品住房用地（即不限价地块）重新出现在土地市场，也成为北京土地市场的重要信号。

土地市场的均值回归，意味着阶段性的价格调控目标已经实现；未来稳房价的举措，或许将从土地限价这种单一行政手段，让渡到市场调节+行政管控的双重手段。

在最重要的销售方面，均值回归意味着市场成交从极其低迷回归到合理区间，房子的品质也从“限竞房一定粗制滥造”回归到注重品质和附加价值上。

去年下半年，随着限竞房大量集中入市，市场曾陷入深度低迷和观望，楼盘平均签约率一度低至20%。但如今，无论是开发商还是购房人，对于限竞房的理解都产生了新的变化，楼市交易也在这种变化中出现了明显回暖。

数据显示，上半年，北京市商品房成交35677套，上涨132%；成交面积415.03万平方米，上涨101%。成交量和成交面积都取得了翻倍增长。对于新房交易来说，最困难的时期似乎已经度过。

而高低配等以牺牲品质为代价、为限竞房增加溢价的做法，也慢慢被房企摒弃，越来越多的新限竞房项目在产品品质上向普通商品房靠拢，甚至优于不少早期的普通商品房，也因此获得了热销佳绩。

限竞房的均值回归，就是品质说话。

在新兴业务方面，新调控时代下，也迎来了均值回归。如长租公寓业务，在盈利困难、模式单一的困境下，越来越多的房企按下了暂停键，朗诗、远洋纷纷剥离了长租公寓业务，万科暂停了万村的长租公寓拓展等等。

盲目进入和扩张的后果呈现，行业步入审慎期。行业分化加剧，综合实力强大的头部企业租赁“寡头”出现，成熟型选手仍在抢占赛道，形成头部运营企业三分天下的局面。

长租公寓的均值回归，就是让烧钱、重扩张轻运营等不良做法受到惩罚，让真正沉下心来通过运营、服务创造价值的企业成长起来。

文旅度假地产，也迎来了均值回归。曾经以圈地、盖房、圈钱为特色的部分文旅度假项目，越发难以为继，一波一波的“鬼城”教训了购房人，也让这个市场在阵痛之后，迎来了真正的反思。社群、文化导入、配套等等，房企开始从最细节的部分做起，一个一个“神盘”“网红盘”的出现，让新一批文旅度假地产项目赢得了热爱。

文旅度假地产的均值回归，就是踏踏实实为业主创造价值，回归诗与远方的初心。

2019年，物业公司上市潮继续涌现，这种掌握业主“最后一公里”的商业模式，在O2O等新经济类型的加持下，迎来了它的高光时刻。

物业公司在完善各类服务的最后一公里上的巨大价值，为物业公司跑马圈地提供了土壤，而资本市场对物业公司的认知发生了巨大改变，为物业公司上市创造了客观条件。这一年，物业公司回归了自己的均值——下一个房企主战场的价值。

无论是融资，还是拿地、卖房，甚至是新兴业务，在新调控时代，回归均值就是告别曾经的狂热和无序，告别曾经的泥沙俱下，让有价值的东西回到应有的位置上，让地产行业黄金时代的种种沉疴，在时代的大潮中洗刷殆尽。

这，或许就是未来相当长时间内，无论是地产行业中人，还是买房人，都需要直面的新调控时代。

（原题：《新调控时代的“均值回归”》）