祥生地产陈弘倪的考验:高增长持续性存疑

（原标题：祥生地产陈弘倪的考验:高增长持续性存疑 融资收紧"找钱难"）

中国网财经7月16日讯(记者 刘小菲)对房地产企业来说，只有努力奔跑才能保证位置，而千亿规模则是一道重要的门槛。

从浙江诸暨起家的祥生地产，自2014年将总部迁至杭州，销售规模可谓是“一路高歌”。克尔瑞研究发布的排行榜显示，2018年祥生地产的销售金额为1029.2亿元，在中国房地产企业中位列第28名。值得一提的是，销售规模从百亿到突破千亿，祥生地产仅用了3年时间，而这段路程，万科和保利走了5年，绿地走了8年。

进入千亿俱乐部后，祥生地产进行了人事调整。2019年3月，陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁，陈弘倪是祥生实业集团创始人陈国祥的儿子。那么，陈弘倪将会带领祥生地产走向何方？

高周转助力，3年完成千亿征程

公开资料显示，祥生地产于1995年在浙江诸暨成立，次年承担了诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务，由此开始涉足房地产业务；2014年，祥生地产将总部迁至杭州，当年销售规模仅为90亿元。

随后，祥生地产销售开始提速，2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元。2019年上半年，祥生地产向中国网财经记者提供的数据显示，销售金额为550.6亿元。

谈及这家从小县城诸暨狂奔出来的地产黑马快速崛起的秘诀，一位房地产行业评论员在接受中国网财经记者采访时表示:“主要得益于对三四线城市的深耕和高周转模式。”

据相关媒体报道，截至2017年底，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市；2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。

上述评论员告诉中国网财经记者：“近几年三四线城市楼市之所以迎来高光时刻，主要与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。随着棚改窗口期到来，其对楼市的支撑力度及作用可能都会进一步弱化，相应的风险可能会越来越多，祥生的销售规模能否维持翻倍增长存疑。”

不过，祥生地产提供给记者的资料则认为，公司目前的业务布局是一个比较良性的结构，“祥生只是看上去布局都在三四线城市，但事实上，杭州和上海的库存事实上占比达到52%”。2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。资料显示，目前祥生地产已经布局了50多个城市，现在同时在操盘的项目超150个；不含小镇，公司土地储备已经超过了1万亩。

在周转速度上，中国网财经记者了解到，2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；到了2017年，祥生地产进一步提高周转速度，提出了“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。以杭州钱塘新语项目为例，祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间，湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。

四全创新，多次强调“不是小碧桂园”

不管是三四线城市布局，还是高速周转，祥生地产与碧桂园的策略可谓是大同小异。所以，很多人将祥生地产称之为“小碧桂园”。

不过，祥生地产内部人士在与中国网财经记者的交流中，多次强调“祥生不是小碧桂园”。

该人士指出，祥生地产采用的是“根据地打法”，即每一个进驻的三四线城市，就像是一个“根据地”。祥生地产要做的不仅是深耕，而是要真正的把根据地做热、做深、做透、做大做强。祥生地产对于深耕根据地的划定，并不是按照所在城市有几个项目，或者这些项目卖了多少钱来衡量的，而是根据“市场占有率”这一指标来判定。具体来看：如果祥生在其布局或新进入的城市中，市场占有率达到20%，这个叫城市就叫“做熟”；达到30%，叫“做深”；如果做到40%甚至更高的市场占有率，就叫“做透”。

其还强调，祥生地产在所进入的城市，采取了“四全创新法”：全类产品、全域覆盖、全龄客户和全位服务。

上述房地产评论员表示，对于祥生地产来说，其与碧桂园的最大差异可能是在抗风险能力方面。“毕竟碧桂园销售规模已经超过5000亿元，即便有一天发生窗口期判断失误，如此大的体量是有能力去熨平区域市场波动的；其次，目前房企融资进一步收紧，像碧桂园这种规模房企的融资优势更为明显。”

值得一提的是，祥生曾紧随碧桂园步伐，开发了南浔国际田园文旅小镇、诸暨云溪九里康养小镇、诸暨十里坪颐养小镇、太湖发现岛主题公园、滁州影视城等30多个特色小镇，全面实现祥生小镇的全国布局。不过，祥生小镇在发展的过程中也是问题频出。诸暨在线曾于去年3月的报道中提到，祥生地产建设“春风十里小镇”，由于游客超负荷，堵车、占道经营的现象十分严重，还有不少人乱丢垃圾，这对在建项目也造成了伤害，致使一些项目多日停滞建设。

融资收紧，媒体称祥生采用隐秘模式“补血”

无论是房地产销售规模的提升，还是特色小镇的建设，都需要充足的资金运转能力做保障。由于祥生地产是一家非上市房企，并没有公开负债等财务运营数据。

不过，近期乐居财经的一篇报道提到，祥生地产2018年总资产1096亿元，净资产117亿元，以此推算该公司2018年底负债率约为89.3%。

缺少资本市场支撑的祥生地产，目前主要的融资方式是什么？公司前总裁赵红卫曾在接受媒体采访时表示：“很大一部分采用银行、信托、私募形式，随着公司发展，祥生运用发债、ABS等模式融资，进一步扩大融资渠道，降低融资成本。”

然而，今年以来，房地产融资不断收紧，从银保监会约谈房地产项目增量过大的信托公司，到发改委约束房企海外发债，加之稍早前23号文对前端融资行为的规范，有业内人士表示：“在一系列监管措施下，房地产企业融资渠道将大幅收窄，这对习惯‘左手融资，右手拿地’的房企而言，过往那些激进的资金周转模式或将难以为继。”

在此背景下，祥生地产积极拓宽“补血”途径。乐居财经在近期的一篇报道中提到，其独家获得了一份房地产投融资内部资料，该份投资产品名叫“祥生资产收益权1号”项目，募资资金规模最多3000万元，期限1年，目前正在深圳亚太租赁交易中心(简称“亚租所”)挂牌，挂牌方是祥生地产的全资子公司——浙江祥生建设工程有限公司。报道还指出，该产品门槛比较低，只要30万元即可投资，以5万元网上递增，而投资规模大小将直接决定收益率的高低。此外，该1号产品只是其一，后续还会继续发行，总规模10亿元。

对于上述报道，中国网财经记者未能核实到真伪，亚租所的官网数据今年5月以来也没有进行过任何更新。

(责任编辑：梁冀)

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