信贷收紧下的拿地热潮 是否还能持续?

2019-07-12 15:26:00 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:信贷收紧下的拿地热潮,是否还能持续?)

历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。

尽管信贷政策有所收紧,但始于今年一季度的土地交易热潮,似乎还没有明显的降温态势。

7月以来,热点城市土地交易继续保持热度。仅7月11日一天,全国20个城市就集中推出48宗地块,其中包含住宅用地39宗。

当日,苏州推出5宗综合用地,起始总价91.6亿元。而此前一天,苏州就成交了8宗地块,总价款75.39亿元。

另据各大研究机构的数据,今年以来,多个城市的土地成交金额已经达到历史同期新高。其中,一二线城市成为本轮交易的热点区域。

土地市场的升温迹象,从今年3月就已开始,并延续至今。随着市场预期改善、房企拿地授权额度充足,土地交易不断升温,并从东部城市向中西部蔓延。在很多城市,沉寂许久的“地王”重现市场。

在区域上,由于三四线楼市需求已经出现透支,房企的战略布局向一二线城市集中。上海易居房地产研究院的报告指出,房企投资区域乃至城市趋同,并由三四线城市向热点一二线城市集中,进一步加剧土拍竞争激烈程度。

但这一轮热度,有可能因为信贷环境的收紧而逐渐降温。

7月11日,市场有消息称,光大信托发布紧急通知,暂停所有房地产类项目募集。尽管该消息最终证明不实,但近期房地产融资受到严格管控却是事实。

此前的第二季度,监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查,并要求部分公司进行控制。5月17日,银保监会发文,强调了针对房地产融资项目进行严格管控。

华泰证券指出,“历史来看,房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动,2010年、 2016年房地产行业融资政策的收紧都分别对应当时土地市场的高热度,尤其是‘地王’的出现。”

该机构认为,相对而言,2019年以来的土地市场回暖更多呈现为结构性回暖,且土地溢价率整体上升幅度有限。但融资监管的意图仍然在于,通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度,从而平稳房地产市场销售终端预期,降低房企未来潜在经营风险。

因此,土地交易降温,有可能是未来的一种趋势。

实际上,从房企的角度,也难以承受高地价的压力。5月中旬以来,包括招商蛇口、建业、金茂等在内的多家房企均发布了项目出让信息,皆因价格过高或项目盈利能力不足。

奥陆资本总裁蔡金强认为,由于土地价格偏高、销售终端实施价格限制,如果不能获取有效的土地,未来将对房企利润产生极大的压力。“在4月份以前拿的地在今年还能抢开工,还能推出来卖,造成一个正现金回流。”蔡金强表示。

在他看来,目前高价地蕴含的最大风险是,利润率可能在两三年后雪崩,“看销售的同时,还要看利润率是不是守得住,像今年这种销售的利润率,估计很多只有五六个百分点,而且这些地还是前一两年拿的,如果今年拿的地,我估计没有什么利润。”

netease 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:王晓武_NF
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