房地产信托遇"鸡毛令" 房企转道海外融资成本升高

（原标题：房地产信托遇“鸡毛令”，房企转道海外融资成本升高）

“今年窗口指导来的比去年早一些。”对于今年下半年伊始就启动的房地产信托调控，一位信托公司人士说道。

7月以来，房地产信托收紧的消息持续刷屏。记者从相关渠道了解到，在7月第一周银保监会约谈多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司后，包括光大信托在内的多家信托公司，或对房地产项目进行余额管控，或延后项目推出，或加强了项目事前审查。

项目另一端的房企也感受到了压力。来自中原地产的数据显示，7月房地产企业海外融资计划井喷，有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。业内人士分析称，在资金方面有一定窘境、且相对依赖房地产信托的中型房企应该是受影响最大的。

信托公司差异化收紧地产项目

在7月第一周银保监会约谈部分信托公司后，记者从多渠道获悉，近日多家信托公司已收紧房地产项目。

其中，光大信托对房地产项目进行余额管控；一家头部信托公司内部人士也称会控制新增项目；一家确认被银保监会约谈的公司对新入市房地产项目进行事前合规审查；另外有地产项目之前报备过但延后发行。

“监管对每家公司提出的要求是差异化的。”上述被约谈公司的内部人士称。另有多位信托公司人士表示，此次监管释放的警示意味很强，今年上半年房地产信托整体增速过快，有公司地产项目爆雷，无论是否被约谈，相应发行量较大的公司都会收敛一些，严控新增规模和速度。

这次约谈的“威力”也叠加了5月发布的23号文。今年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文）时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

但另一家向记者确认被约谈的信托公司相关人士表示，此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题，引导房地产信托健康发展，但不是“一刀切”地给房企“断供”，更不希望引起恐慌。

压力已传导至房地产公司

在近年银行贷款和公司债券发行受限情况下，信托成为房地产资金的一个重要来源。截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年4季度末上升0.56个百分点。

“从企业拿地看，上半年房企拿地积极，信托资金宽松，是土地市场活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。”中原地产首席分析师张大伟称。

不过，据中原地产的统计，7月以来，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷，已有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。

在易居研究院严跃进看来，实际上信托发行的影响是局部的，即房企多个融资渠道中，信托也只是其中一部分。但是考虑到目前多个融资渠道都有收窄的可能，所以房企更是需要防范此类风险。从公司运作来看，中型房企影响是最大的，其对于此类信托的依赖程度较大，而且资金方面确实有一定的窘境。

是否会进一步收紧需要观察

房地产信托是否会进一步被收紧？张大伟认为，信托管理并非“一刀切”，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，增量将明显减少。而对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

随之而来的还有融资成本的上行。张大伟表示，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有分布。从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续增加，资金价格可能出现部分上行。预计下半年土地市场很可能会有降温退烧的表现。

严跃进分析称，此次类似信托公司紧急通知，很大程度上也是从业务合规等角度进行，继而防范了各类违规资金过多聚集在地产领域。类似工作会在第三季度延续，不过需要看到，金融市场预计到了第四季度会有放松的可能，包括近期也有一些加杠杆的观点，实际上也说明在“防范金融风险”和“防范经济下行”两方面会有更多的平衡策略。

也有两位受访信托公司人士告诉记者，房地产领域监管一直缺乏长效机制，一些信托公司因为房地产业务和政信业务赚的盆满钵满，虽然当前约束规范见效，但要警惕后期反弹。