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杭州再调土地出让规则:"拍后限价"改为"拍前限价"

2019-06-29 19:49:00 来源: 每日经济新闻 举报
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(原标题:上半年土拍揽金1375亿领跑全国!杭州再调土地出让规则:把“拍后限价”改为“拍前限价”)

6月29日,《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉,当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。与以往不同的是,上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确,即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

值得注意的是,目前大部分城市限价均在预售证报批环节,对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定,但在具体操作中,申报价到底如何限定?土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价?正是因为政策存在部分灰色地带,往往向市场传递出“错误”信号,进而干扰市场稳定。

多位业内人士向记者表示,土拍前限价好于土拍后限价,通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定,进而锁定未来的地价、房价,对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。

“拍后限价”改为“拍前限价”

“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示,6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块,均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园),出让面积6.08万平方米,规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元,上限价格为39.48亿元;毛坯销售均价不高于34000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。

《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现,目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。

同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地,出让面积4.97万平方米,规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元,上限价格为45.3亿元;毛坯销售均价不高于40500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于4500元/平方米。

目前,上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。

而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出(2019)41号商住地块,出让面积9.34万平方米,地上规划建筑面积39.39万平方米,起始总价94.22亿元,上限价格为122.42亿元;毛坯销售均价不高于63800元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米;如实施装修销售的,装修价格不高于6000元/平方米。

该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。

《每日经济新闻》记者注意到,尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定,但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。

浙报地产研究院院长丁建刚表示,根据出让公告,此次限房价不仅限制毛坯均价,也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则,与之前的限价政策相比,至少没有违反契约精神;减少了行政自由裁量权,降低了权力寻租的可能性,也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”

土地出让金持续领跑全国

值得注意的是,此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日,杭州在主城区2宗宅地出让中,就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%,而这一土地出让规则也延续至今。

《每日经济新闻》记者注意到,无论是将封顶溢价率从50%下调至30%,还是此次在土拍前明确限价,其背景均是杭州土地市场的升温。

去年4月底,杭州实施“摇号购房”,随后楼市逐渐回归理性,土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中,杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下,最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份,杭州土拍开始出现降温,“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%,8月份降至4%,零溢价成交地块渐多,而此后的土拍也延续着这一趋势。

今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中,4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交,但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。

但到了3月份,杭州土拍风向突变,呈现升温之势。3月29日,杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中,就有2宗溢价率达到50%的上限,其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。

而在6月28日的土拍中,杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率,并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率,但因其较高的起拍价,未拍就已是区域“地王”。

在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下,杭州土地出让金近年来领跑全国。

克而瑞数据显示,杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年,杭州土地出让金已经达到1375亿元,仅次于去年同期的1420亿元,继续领跑全国土地市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为,目前杭州土拍溢价率的上升,与早前融资环境的相对宽松,以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。

值得注意的是,5月底杭州发布人才落户细则,规定全日制普通高校大专(35周岁以下,含高职)学历,在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的,可申请落户。据了解,专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前,专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。

“从出发点来看,杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设,这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者,“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’,但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”

据而瑞数据,5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米,环比增长10%,同比大幅增长161%。

“大幅降低落户门槛的同时,一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示:“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策,才能确保房地产市场的平稳健康发展。”

netease 本文来源:每日经济新闻 作者: 程成 责任编辑:王晓武_NF
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