涿州楼市近“腰斩” 倒逼新房捂盘

（原标题：涿州楼市近“腰斩”倒逼新房捂盘 华融现代城“封楼”两年半未售）

摘要：环京楼市从高点跌入低谷后，华融置业有限责任公司（以下简称“华融置业）陷入了“骑虎难下”的尴尬境地。

李未来 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 涿州报道

环京楼市从高点跌入低谷后，华融置业有限责任公司（以下简称“华融置业）陷入了“骑虎难下”的尴尬境地。

近日，《华夏时报》记者走访了华融置业位于涿州高铁站附近的华融现代城项目，其最后一次开盘是在2016年下半年，距今已过去两年半的时间，那时的价格还在2万元／平米以上，2017年环京楼市一落千丈，涿州也未能幸免，华融现代城再难维持2万元／平米以上的价格，周边的二手房早已降到1.5万元／平米以下。

突如其来的市场降温让华融置业措手不及，只能继续维持比二手房高出数千元每平米的价格，但却无人问津。记者近期了解到，在已交房的情况下，华融现代城将剩余未售房屋“封存”起来，暂时不对外销售，涉及两栋楼。

两栋楼被“封存”

2016年-2017年，环京楼市热度骤增，房价普遍上涨，与北京西南交界的涿州更是备受青睐。从涿州东站乘高铁至北京西仅需要20多分钟时间，高铁站周边因此而成为涿州楼市最为活跃的区域，吸引许多外地投资者，房价成倍增长。华融现代城便位于高铁站附近。

2016年4月，华融现代城开盘时均价为8000元/平米，至2017年5月便涨到2.3万元/平米。

不过2017年上半年环京楼市的一波限购潮让涿州高铁附近区域市场发生了巨大变化，跟随环京楼市的脚步，这里的房价也几乎“腰斩”。新房与二手房出现两极分化的局面，开发商仍然维持新房2万元／平米以上的价格，二手房却降到1.5万元／平米以下。

2018年上半年记者曾走访过涿州高铁站附近的项目，彼时新房市场可谓曲高和寡，即便便宜很多的二手房，成交也并不活跃。这种局面一直维持到2018年底。

今年以来情况略有好转，涿州楼市有回暖迹象，但已很难回到2016年-2017年的鼎盛时期。目前华融现代城均价在1.3万-1.4万元/平米左右，仍有急于出手的业主将价格压到1.1万元／平米。

这样的情况让华融现代城“骑虎难下”，记者了解到，其已将剩余未售部分“封存”起来，暂停对外销售。主要包括10#楼和11#楼，这两栋楼早在2016年底就已取得预售证，2018年9月交房，直到目前仍没有对外销售。

近日，《华夏时报》记者来到华融现代城营销中心，其大门紧闭，屋内仅有两名工作人员，其表示项目还有两栋楼没有卖，至于何时开盘他们也不清楚。

涿州东站附近中介人员告诉记者，不仅是小区内两栋楼未售，华融现代城还有很多沿街商铺也被“封存”起来，什么时候对外销售还是未知数。

主要整理京涿高铁新城土地

华融现代城的开发商华融置业，是中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“中国华融”）旗下负责地产业务的子公司。根据华融置业官网显示，其主要结合中国华融不良资产管理主业，开拓以珠海为中心的珠三角地区、以上海为中心的长三角地区以及京津冀、环渤海地区，目前有华融琴海湾、华融蓝海洋、华融山水苑、中国华融大厦、中国华融现代广场、华融现代城等系列房地产开发项目。

事实上，华融现代城只是华融置业在涿州的一部分业务，其更重大的项目是京石客运专线站场新区。

2010年，华融置业联合万新控股集团有限公司和涿州市国有资产管理有限公司共同出资组建华融万新涿州投资有限责任公司（以下简称“华融万新涿州”），华融万新涿州注册资金1亿元，其中华融置业出资5100万元，占公司注册资本的51%，万新投资出资4000万元，占注册资本的40%，涿州市国有资产管理有限公司出资900万元，占注册资本的9%。

华融万新涿州负责京石客运专线站场新区（以下简称“京涿高铁新城”）的土地一级开发。该项目东衔京石客运专线、西沿京港澳高速、南至规划城市主干道北石路、北接城市主干道冠云东路，规划用地面积5平方公里，华融现代城所用地块便是该项目的一部分。

2014年12月22日，华融置业全资子公司荣华涿州房地产开发有限公司以44751万元的总价竞拍取得第四批次164.13亩土地的使用权，其中二类居住用地79.15亩（324万元/亩），商业服务业设施用地84.98亩（224万元/亩）。

79.15亩的二类居住用地便是华融现代城住宅项目，84.98亩的商业服务业设施用地是华融金融中心，主要包括5A级写字楼、华融高铁新城购物中心、华融准五星级酒店、SOHO办公中心等业态。

华远仍“高歌猛进”

除了华融现代城以外，石榴集团、鸿坤、万科、华远等都入驻了京涿高铁新城地块。根据华融万新涿州官网显示，京涿高铁新城将建成集金融、商业、居住、商务、文化、旅游、艺术于一体，现代化绿色低碳型城市综合体，也就是要瞄准“与北京同城、和国际接轨”的高端品位，精心打造一座宜业宜居宜游的京涿高铁新城。

根据华融万新涿州官网的土地出让情况显示，自2013年3月至2018年5月，京涿高铁新城项目累计出让六批次土地，合计1537.19亩，包括二类居住用地、商住混合用地、商业服务业设施用地。

记者了解到，京涿高铁新城土地出让主要集中在2013年，当年发生了4笔土地出让。

2013年4月7日鸿坤集团下属子公司涿州鸿泰房地产开发有限公司以220万元/亩的单价摘牌取得第一批次305.85亩二类居住用地的使用权；2013年6月20日北京华美乔戈里地产下属子公司涿州京旭通房地产开发有限公司以220万元/亩的单价摘牌取得第二批次279.67亩二类居住用地的使用权；2013年12月25日鸿坤地产再次以280万元/亩的单价摘牌取得第三批次287.55亩土地的使用权，其中二类居住用地234.69亩，商住混合用地52.86亩；2013年12月26日鹏渤地产以300万元/亩的单价竞拍取得第三批次179.71亩二类居住用地的使用权。

与华融置业一样，上述开发商拿地并不算贵，折合楼面均价基本都在5000元／平米以下。从2013年底到2018年，这些项目陆续开盘，房价也从最初的4000-6000元/平米涨到了顶峰时期的2.5万元/平米，目前普遍降到1.3万-1.5万元/平米左右。对于第一到第四批次拿地的开发商来说，这仍然具有一定优势。

而在环京楼市并不景气的情况下，仍然有开发商大手笔在京涿高铁新城拿地。

京涿高铁新城最近一个批次的土地出让是在2018年4月28日，当天，北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）以998万元/亩的单价竞拍取得第六批次119.19亩二类居住用地的使用权。相比而言，该项目地价是前几个批次的3-4.5倍。

据了解，华远置业的项目名称为华远涿州海蓝城，总建筑面积211951.2㎡,其中地上建筑面积158917.2㎡,地下建筑面积53034㎡，容积率2.0，绿化率35.1%。折算下来地面建筑楼面价约7500元／平米。

涿州一名从事二手房交易的人士告诉记者，7500元／平米的楼面价再加上建安成本，其总成本至少在1万元/平米，而目前K2狮子城等项目二手房也才卖到1.1万-1.3万元／平米左右，华远涿州海蓝城可实现的利润空间并不是很大。

与华远置业同在第六批次拿地的万科，以260万元/亩的单价取得101.1亩商服用地的使用权。与华远置业相比，万科的可操作空间更大。