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跑马圈地后的租赁市场:需求分化加剧 租金涨势减弱

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毕业季来临,但重点城市的住房租金并未如往年应声大涨。

租金放缓甚至不再上涨,背后是各类长租公寓机构和资本的跑马圈地告一段落,比如万科的“万村计划”已经暂停扩张,多家房企和机构开始致力于已有物业的运营。

从需求端来看,租赁市场出现了更加多元化的需求特征,这也传导至供给端,在最常见的青年公寓产品线之外,市场也开始出现家庭公寓、蓝领公寓、养老公寓以及其他高端公寓。

当前,长租公寓机构和资本在寻找平衡点以及盈利模式。要长期发展租赁业务,金融手段、资产证券化必不可少,市场仍期待相关政策能有重大突破。

一线城市租金平稳

过去两年充满争议的租金上涨现象,今年不复出现。

以3月为样本来看,贝壳找房近日发布的《有young青年租房指南》显示,北京、上海、深圳一线城市的房租均有所增长,其中,北京涨幅最低,基本与2018年3月持平。以成都、杭州、重庆等为代表的新一线城市,3月房租均出现了下降。进入4、5月,北京、深圳等城市的租金保持稳定。

租赁市场变动最明显的是北京。贝壳研究院指出,租赁市场的成交节奏确实在放缓,2019年4月房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度明显增加。

房源成交难度的增加在于供应量的增长,1-4月租赁月均新增挂牌量同比增长16.6%,前期买卖市场的平稳向下,一定程度上促使部分业主转向租赁市场,同时长租公寓给市场提供了较大的供应增量,带来供需关系改变。

供需关系的改变,也直接影响了租金预期。4月,北京链家租赁房源共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性的增加。

贝壳研究院指出,2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓,由此带来1-4月租赁市场的量增价稳。

一组可以关联的数据是,在疏解人口的背景下,北京已经连续两年常住人口净流出,2018年,常住人口减少了16.5万人,同比下降了0.8%。

但2018年,深圳的常住人口增长了49.83万,并且连续几年人口持续快速流入,不过,深圳的租赁市场也与北京有类似之处。

深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者介绍,他所在的龙岗坂田片区,除了学位房,其他房源租金都比较平稳。

深圳中原地产的数据显示,今年3月,深圳的租金小幅上升,但幅度不大;4月租赁市场需求下滑,节后的租房高峰期已过,租金出现小幅下滑。步入5月,市场需求预计保持平稳,租金也将维持稳定。

个体的经历或许更能反映“需求下滑”。深圳一位白领租客向21世纪经济报道记者表示,今年春节后把福田中心区的房子退租,空置了大概两个月,房东降了点房租才顺利又租出去。

这位租客分析,前两年大量的长租公寓“抢房”,拉了一波房租,也抬高了业主预期。但现在长租公寓的收房需求下降,市场供应量也已经上去了,租金很难再持续高位。

数据似乎也说明了这一点。克而瑞发布的《2019年租赁住宅行业白皮书》显示,截至2018年底,TOP30房企中已有2/3开始布局租赁市场;房企中大规模布局长租的万科,以及代理公司世联行旗下的红璞,在分别吸纳了10万间以上的房源后,均暂停了房源扩张计划,转而对已有房源进行精细化运营。

与此同时,集体租赁住房项目陆续推出,2018年全国新增近450万方的自持性租赁地块入市;金融机构与互联网巨头的相继入市,也为租赁市场注入了新的活力。

需求分化寻找盈利点

回想去年,政策红利之下,催生了资本助推下的长租公寓乱象:公寓爆仓、部分城市租金大涨、“甲醛房”、“租金贷”等问题频发。

而今租金平稳,租赁市场回归真实的运营,首先要关注的就是市场的需求在分化。

贝壳研究院分析北京的租赁市场,从租客行为来看,2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”、“租得远”、群体“年轻化”特征。

深圳房地产中介行业前研究总监徐枫也向21世纪经济报道记者分析,随着房价的上涨,房屋租金会调整,但住房租金存在“天花板”,个人或家庭的月租金一般不超过月收入的一半。

以深圳为例,深圳出现了很多“换租”现象,即租房人群从福田、南山等较中心的地段搬到租金相对较低的宝安、龙岗等地,热点区域向外转移。

易居企业集团CEO丁祖昱表示,租赁是一个同时被高估和低估的行业,一方面,市场容量被大大高估;另一方面,供应结构不合理,低端需求被低估。

此外,随着一线城市置业门槛的加大,家庭式租赁的需求也在增加。以深圳为例,中原地产的数据显示,今年4月,3房户型租赁占比最高,达到34.9%,此外,4房以上的户型占比也达到12.6%。

机构也大多推出了组合型的长租公寓产品线。以万科为例,2014年布局长租公寓以来,万科已经形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。龙湖冠寓则把客户分成八大类,青年专才、外籍留华、创客SOHO等,它并非以价格高低划分产品系列,而是通过服务和产品的创新匹配不同客群的需求,进而规划长租产品,如基础地理位置,公共空间、装修设计等。

在满足各类需求的基础上,各家平台都在深入探索盈利模式。“靠资本补贴、分割房屋多出房源等方式,都不是长久之计。”北京一位长租公寓负责人表示。

万科、龙湖等房企人士认为,未来长租公寓能够盈利的前提,首先是运营水平,包括出租率、租金涨幅的稳定以及租赁社区和商业的一体化等。

此外,租赁的资产证券化也是助力,但仍需持续深入。21世纪经济报道记者注意到,在此前两年租赁类REITs、租赁ABS的基础上,今年又有新的变化。3月13日,国内首单合作型长租公寓储架REITs——“平安不动产朗诗租赁住房REITs”发行,首期规模为10.68亿元。

接近监管部门的人士透露,公募REITs年内可能将推出。该人士预计,基建类和长租公寓类资产作为标的公募REITs,将可能率先获批。

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