跑完第100个马拉松 毛大庆分享优客工场商业逻辑

“人需要敢于挑战一下自己不敢碰的东西”，坚持跑马拉松6年，这是优客工场创始人毛大庆经常和别人说的一句话。2019年5月，毛大庆完成了人生的第一百个马拉松。在这6年里，除了完成百马，毛大庆还做了另外一个大胆的尝试——2015年，放弃万科千万年薪，辞职创业。

“我教会了他跑马拉松，结果他就跑了。”万科董事会主席郁亮曾半开玩笑地如此说毛大庆。在供职万科的6年时间里，毛大庆把北京万科的年销售规模从43亿元提高到超过200亿元。离开万科后，毛大庆创立联合办公平台优客工场，4年间，优客工场经历一系列融资、并购之后，最新估值124亿元。

6年100场马拉松，毛大庆的足迹遍布全球，从最北的北极圈到最南的南极，他总是在挑战自己。优客工场目前已在全球44座城市，布局了200余个共享办公空间，包括北京、上海、深圳、新加坡、雅加达、纽约、洛杉矶等。

毛大庆说100场不是终点，他会一直跑下去。而创业4年，他所掌管的优客工场，有了更准确的商业定位。

优客工场新定位：楼宇运营商

2015年4月，毛大庆创立优客工场。“大家对灵活、弹性（办公）越来越讲究，（联合办公）确实省成本，用户不用先掏一大笔钱装修五个月，再放两个月的味，（这样下来）七个月过去了。”谈到优客工场解决的痛点问题，毛大庆解释道，他坚信联合办公是未来不可逆的趋势。除了节约办公的场地成本，联合办公位为企业提供的打印、网络、会议室等服务，又省下了另一部分成本。

按照这样的商业逻辑，毛大庆算了一笔账：假设一家三五十人左右的公司，和租用写字楼相比，使用联合办公可以平均为企业节约30%的成本。

然而，为企业提供各种服务并不是优客工场的商业闭环。毛大庆说，优客工场最终要回到资产的逻辑，成为一家楼宇运营商。

“这是什么意思呢？比如优客工场在阳光100这儿开业快四年了，原来这个地方是个超市，假如当初租给超市是1块钱，优客工场租这个房子假设是2块钱，之后优客工场通过运营、租赁的方式，实现租金9块钱，9块钱与原来1块钱，中间有8块钱的差距。”而8块钱的差距就是资产价值的提升，毛大庆说，“能够让不动产（通过）经营变成值钱的东西，这是优客工场真正要走的一条路。”

“这还是一家跟城市不动产密切相关的公司，我们不准备去买地盖房子，但是它应该是一个对楼宇有巨大贡献的东西。”毛大庆说。

在毛大庆的构想里，优客工场要做的事情，是通过运营提升楼宇的资产回报率，使楼宇从裸资产变为成熟资产，一旦该资产的回报率满足REITs的条件（如新加坡6%回报率，中国5%回报率）之后，通过公募募资进一步购买资产，再通过运营让资产符合REITs的回报率，最后通过REITs退出，形成最终的商业闭环。这种经营逻辑，与优客工场呈现给外界的形象似乎并不吻合，但细细推敲之后，又显得非常合理。

为企业提供服务，解决企业的痛点，最终才能解决楼宇的痛点，在把优客工场定位为楼宇运营商的逻辑上，毛大庆想得尤为清楚。

探索优客工场盈利模式的多样化

对于一家企业而言，盈利始终是核心问题。过去两年，联合办公，因盈利模式单一、租金收入高、入驻率等问题，导致一些企业倒闭或者被收购。如何打破优客工场单一的盈利模式，毛大庆不断在思考和尝试，从租金、广告到涉足工装定制、分享大学，优客工场不断在拓展业务板块。

毛大庆介绍，优客工场的赢利点，首先来自于办公区的租金收入，包括固定办公位和移动办公位的收入。出租会议室也是租金收入的另一来源，包括对外出租各种会议室、多功能厅、活动厅等。据了解，优客工场目前在全国有近一千间会议室对外出租。

2018年，优客工场收购了一家主营数字营销的企业——省广众烁。交易完成后，省广众烁目前已经成为优客工场的数字营销部门，为企业提供线上营销服务。毛大庆透露，2019年，数字营销板块预计将实现超2亿元的收入。这是优客工场的第二个营收板块。

在传统的营收基础上，毛大庆提出了新的业务，他将该业务命名为优定制。与万链为用户提供家装服务一体化的模式相同，优客工场为企业提供从选址、设计到装修等一体化的服务，实现企业“拎包入驻”。毛大庆预估，优定制预计在2019年会有超过1亿元的营收。

除了上述几个业务之外，毛大庆还把目光锁定在了大学上。在毛大庆看来，大学有两个逻辑：

一个是输出课程逻辑，毛大庆带领优客工场平台上的创始人组成讲师团，组建优客讲堂。创始人们将企业的商业模式转化成大学教材，最后将教材输出给大学课堂；

第二个逻辑，毛大庆和创业黑马董事长牛文文合伙成立一所优客工场创新实验室，为企业提供课程培训服务，这部分收入也将成为优客工场的营收来源之一。

毛大庆：2019年是个上市潮

对于优客工场的未来，毛大庆表现得很乐观，即便在面临企业裁员潮和整体经济增速放缓的背景之下。他说被裁的员工有不少会选择创业，比如甲骨文前段时间的裁员，被裁的行业精英们选择创业，这些人会选择进驻优客工场。

另一方面，入驻优客工场的创业公司已经较为成熟，比如地平线机器人，以及做芯片的云天励飞，属于有上千名员工的创业企业。“（创业公司）进入头部以后，就像飞机进入平流层，日子还是比较好过的。”毛大庆说。

2019年5月17日，瑞辛咖啡在美国上市，其上市速度之快，一度成为业内讨论的焦点。毛大庆预测，2019年会是个上市潮。2018年上市企业主要以港股为主，例如美团、小米。他认为近美股是一个趋势，比如2018年在美国上市的拼多多、趣头条，以及近期登陆美股的网红电商如涵控股、互联网医美平台新氧。

“新经济公司超过5年以上，大量投资人是有上市要求的，”毛大庆说，“风投、天使（投资）差不多到了退出的时期了，而且大概到了5年左右的公司，上市条件基本上满足了，如果还不够，这个（上市）也就很难了。”

近期，关于优客工场将要上市的消息不时传出。不过，对于公司何时上市以及选择在哪里上市等问题，毛大庆并未直接回应。

作者：王文华   编辑：胡非非