ST海马甩卖400套房产背后 扭曲的楼市投机需纠偏

（原标题：ST海马甩卖400套房产背后，扭曲的楼市投机仍需纠偏）

简介：又一家炒房的上市公司浮出水面。

卖房保壳在A股上市公司中并不少见，这次出杀招的是海马汽车股份有限公司（SZ000572）。

5月15日晚间，海马汽车发布公告称，为优化和盘活存量资产，公司拟通过招标和/或委托中介机构按照市场价格在二手房交易市场挂出等方式公开出售位于海口市金盘工业开发区创业新村一区、二区及金盘工业区金盘大道旁的部分闲置房产。其中住宅269套，总面积14685.04平方米，商铺15套，总面积2729.12平方米。

靠出售房产缓解企业经营难关，ST海马不是第一家。但随着各地针对企业购房的限制政策落地后，类似的上市公司炒房案例，有望逐步减少。

卖房保壳屡见不鲜

这不是ST海马第一次卖房，4月22日，ST海马发布《关于公司拟出售部分闲置房产》的公告，公告显示，为优化和盘活存量资产，拟按照市场价格在二手房市场公开出售位于上海浦东新区南汇区宣桥镇南六公路399弄40号的36套闲置房产，总面积4339.5平米，以及位于海南省海口市龙华区金牛路2-1号海马花园的81套闲置房产，总面积6280.6平米。

跟据安居客数据，海口金盘新村住宅均价约为1.4万/平米，海马花园均价1.3万元/平米，而上海宣桥镇房产均价为2.5万/平米，按照出售面积，ST海马在一个月之内靠出售房产套现约4亿元。

ST海马2018年财报显示，公司全年营收50.47亿元，同比下降47.88%，净利润亏损持续扩大至22.73亿元，同比亏损64.64%，2017年海马净利亏损为14.15亿元。2019年一季度，情况仍然没有好转，净利继续亏损4398万元。

4月22日，连同出售房产的公告一起，海马发布了2018年年报及《关于公司股票交易被实行退市风险警示暨停牌》的公告，由于连续两年亏损，海马于4月23日停牌，次日复牌时实行“退市风险警示”，股票被带帽。

ST海马连续出售房产的意图是为了保壳，同时为了粉饰2018年终业绩，而这种情况在A股市场屡见不鲜。

2016年房地产市场火热，在房价高峰期，据中国网统计，曾有超过百家上市公司加入买房大军，房产合计转让价格超过20亿元。其中东睦股份在当年出售45套房屋，包括22套住宅房产和23套商业办公房产，以及住宅所带的11个车位；云赛智联含税获益约5.04亿元；还有“一卖成名”的ST宁通B。

2016年9月20日，ST宁通B发布公告称，公司董事会审议通过以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼②-201、②-202两套房产，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值，转让的两套房屋建筑面积分别为141.31平米、141.60平米。

西城区是北京教育的高地，而ST宁通B的这两处房产所在区域更是对口名校，其片内对应的小学是北京小学，中学为北京十四中，目前该片区房源价格约为12万元/平米。这两处房产账面价值129.74万元，其2016年的评估值为2272.62万元，增值幅度高达1651%。ST宁通B通过出售北京重点学区学位房，顺利实现扭亏保壳。

对此，易居研究院分析师严跃进表示，上市公司进行这类操作多是为了盘活资产，同时为了保壳。由于对于小户型房产来说，未来可能面临难以消化的风险，而从目前的政策现状来看，严厉打击炒房已经成为主流，企业需加速出清这类资产，防止拖累其盈利指标。

企业限购或能纠偏

上市公司主业经营的困境，使其命运开始被房地产绑架，“上市公司辛辛苦苦干一年，不如北京学区房”的段子曾流传一时。有数据显示，A股上市公司有超过1000家手中握有“投资性房地产”，房地产界的隐形操盘手中国平安高达360亿。

而造成这种现状的根本原因在于房价的上涨。从2016年起，房地产市场走出了一波大牛市，在市场极度火热之时，炒房成了人人参与的活动，企业也不例外。

然而随着“房住不炒”总基调的确立，一轮又一轮针对个人的限购政策出台，与此同时，企业炒房的死角也被关注到。

自2018年6月以来，全国已有多地开始收紧企业购房。2018年6月，西安、长沙、杭州三地相继出台政策，其中西安明确暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房；长沙暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让；杭州暂停向企事业单位及其他机构销售住房。

同年7月，上海和深圳出台更严针对企业限购政策，规定购买商品住房企业必须同时符合设立年限已满5年；在上海累计缴纳税款金额已达100万元；企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件，并且将企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”；深圳规定暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。

8月，江阴、南京和海南同时颁布针对企业限购政策，至此，企业买房被多个城市以不同条款限制，企业炒房现象在房地产市场较火爆的城市基本被遏制。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析，利用企业购买住宅，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客，投机需求集中。而利用房产保壳的行为更是普遍，但是这种行为并不理性，会导致企业热衷炒房而忽视主业。

与此同时，上市公司坐作为国内企业的标杆，如果过分关注这种房产投资行为，那么对于资金避实就虚会带来示范作用，不利于实体经济发展，同时也不利于楼市健康理性发展。