土地拍卖火热调控加码 楼市“小阳春”会延续吗?

2019-05-12 20:18:24 来源: 上海证券报·中国证券网 举报
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“金三银四”已过,楼市依旧没有降温的迹象。

进入5月,苏州、杭州、南京、福州、济南等许多城市,土地拍卖市场一片火热,房企拿地热情高涨,有的一轮报价就直接封顶。

市场人士惊叹“小阳春”的同时,开始期待着楼市会否像10年前一样演化成一波“大牛市”。

但随着5月11日今年楼市最火热的城市苏州加码调控——新房限售3年,二手房限售5年,楼市“小阳春”一下子变得迷离起来。

“地王”频出

5月9日,杭州迎来今年第3场土拍。经过80轮竞价,保利以封顶价38.6亿元,拿下萧山新街的一宗宅地,溢价率29.96%,自持比例5%。

同日,福州也进行了今年的第3场土拍,并首次采用“限地价、控房价、竞配建、公开摇号”方式。9宗地块,面积333.5亩,拍卖起始价55.5亿元,成交价款74.45亿元,溢价率34%。

5月8日,苏州、天津、济南等多个城市出让土地,土地成交总金额近300亿元。其中,苏州土地市场尤为火爆。土拍竞拍开始后,还没加价,2宗地便以高溢价成交,1宗地经过85轮报价以45.38%的溢价率成交。3宗地成交总额40.65亿元。而10天前,苏州土拍吸金135.7亿元,两个板块诞生了新地王。

不仅住宅地块,连商办地块都开始了疯狂的竞价。

5月7日,南京拍卖江北的3宗地块,其中2宗为纯商办地块。3宗地,分别经过了64轮、83轮、106轮的竞拍,才各归其主。截至目前,南京今年共拍出17块地(不包括去年结余地块),累计拍卖轮次达851次(不包括底价成交),平均每块地抢拍轮次超50次,7块地拍到最高限价。

据中原地产研究中心统计数据,截至5月9日,全国50大热点城市合计卖地收入1.22万亿元,同比上涨1.2%,年内首次实现了同比上涨。其中,45个城市年内卖地收入超过百亿元,杭州最高为947亿元,北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等12个城市超过300亿元。

同时,中国指数研究院数据显示,4月份,二线城市土地成交金额2231亿元,占全国土地出让总额近7成,二线城市成了房企拿地主战场。

“相比去年,土地市场简直是‘冰火两重天’。去年下半年,土地市场十分冷清,大多以底价成交,流拍现象时有发生。”一家大型房企区域老总说,今年以来,市场出现了逆转,有的地块,参与竞拍的房企不再安于轮番加价的常规操作,有的一轮报价就直接加价到现房销售。

“高价地”解套

高地价难免要催生高房价。房企在土地市场频频抢地,使得市场恐慌心理上涨,很多人认为今年将是楼市的大年。历史上,2009年房地产市场的“小阳春”就最终演化成一波大牛市。

一些购房者不再观望,大胆快速下手。

以苏州为例,今年4月份,商品住宅成交量环比上涨33%,同比上涨57%,较2019年月均上涨37%,尤其是配套资源完善的苏州园区、高新区、姑苏区等主城区一手房市场供不应求。苏州工业园区的楼面价甚至突破3万元,房价直逼上海。

这让之前入市的一部分“高价地”楼盘成功“解套”。2016年,苏州某地王项目,备案均价3.76万元/平方米,远高于周边在售楼盘,一度难以卖动。今年,在土拍效应下,该楼盘重获新生,销量直线上升。

上海易居房地产研究院的报告显示,部分热点二线城市4月二手房市场不仅延续了3月“小阳春”态势,还创下了两年以来的成交量新高。南京、厦门、青岛等10个城市二手房成交量8.2万套,环比增长25.9%,同比增长27.9%。

业内一些人士表示,过去的低价地项目在这轮调整期已基本去化,未来入市的将是一批高价地或现房销售项目,热点城市的房价想跌下去比较困难。

5月6日,南京河西的金茂悦开盘,销售均价39800元/平方米,突破了此前该区域35000元/平方米的限价。尽管如此,中签率依然低至3.1%,平均32人抢一套房。

住宅销售回暖、土地市场热度回升,也引起了政府有关部门的注意,并进行了预警提示。4月底,苏州市政府就表示,正在研究新一轮的房地产调控政策。

热度难持续

对于今年房地产市场的“小阳春”,多数业内人士认为不会持续太久。

“主要是楼市的基本面已发生根本变化,大多数城市的房地产供求基本平衡。”上述房企老总说,在“房住不炒”的政策背景下,“小阳春”想变成大牛市基本没有可能。今年的楼市只会平稳,不会有大的波澜。

4月19日召开的中共中央政治局会议再次强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

土地市场热度较高的城市正面临政策的“重点关照”。

5月11日下午,苏州市出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见,规定:11日起,苏州工业园区全域、苏州高新(7.390,?0.38,?5.42%)区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。

据不完全统计,今年以来楼市调控措施共超过160次,其中包括了合肥、深圳、长沙等多个热点城市。

市场降温势头开始隐现。

据克而瑞的数据,今年4月,全国28个重点城市整体成交2344万平方米,同、环比均降2%。其中,一线城市新房成交面积环比下降16%,二线城市成交面积环比下降3%,三四线城市成交面积环比下降1%。

今年“五一”小长假,40个重点监测城市累计成交161万平方米,同比下降55%,其中,二线城市已下降68%。以苏州为例,4月29日至5月5日,商品房共成交2158套,二手房共成交1698套,环比分别下降了34.7%和51.35%。

恐慌需求“消耗”后,楼市将回归常态。

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李兆元 本文来源:上海证券报·中国证券网 责任编辑:李兆元_B7890
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