掘金12万亿公募REITs 资产收益率瓶颈待解

（原标题：掘金12万亿公募REITs 税收优惠政策、资产收益率瓶颈待解）

导读

相比之下，基础设施类的REITs则较有空间。理由在于：基础设施类资产通常由央企、地方政府平台公司等持有，而这类公司目前存在降低杠杆率的需求，更有动力将其资产进行证券化。

今年以来，关于公募REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金，下称REITs）落地的风，吹得愈发频繁。

年初，上交所在新年致辞中即提到，将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。

之后，市场传出交易所则正在组织开展首批公募REITs试点项目的消息。

“首批项目的基础资产，一部分是一线城市优质的商业物业、政策上鼓励的租赁住房等。”5月9日，一位业内知情人士对21世纪经济报道记者表示，在地区分布上，“除了一线城市外，可能还会包括自贸区、雄安新区等”，在模式上，则鼓励使用“公募基金+ABS”的模式，监管部门目前鼓励各家经验丰富的大型券商上报项目，“试点项目的范围也没有框死。”

接近监管的人士对记者表示，这些项目何时能正式落地并对外公布，目前尚无时间表。

打开4万亿至12万亿公募投资决口

REITs最早于1960年出现在美国，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金。

截至目前，全球REITs的总市值接近2万亿美元，其中单单美国市场便超过1万亿美元。

据北大光华REITs课题组测算，中国公募REITs的潜在市场规模将达到4万亿至12万亿元。而根据国内法律制度现状，以“公募基金+ABS”的模式为最佳选择。

“这几年来房地产商发了不少私募性质的类REITs，投资类REITs主要是银行和保险资金，并没有给市场带来更广泛的投资人，而且类REITs债性较强，银行业往往要求回购。”北京某券商ABS业务人士对21世纪经济报道记者表示，真正意义上的REITs，权益属性是比较强的，有点类似IPO，“公募基金+ABS”模式的意义在于，“可以在引入个人投资者资金的前提下，增强其权益属性。”

“现阶段无法做到像国外完全权益属性的REITs，因为会涉及证券法和基金法的修改。”该人士说。

税收问题待解、资产收益率过低

尽管市场充满期待，但一些在市场一线操刀项目的人士则认为，未来推进公募REITs市场发展，困难依旧不少。其核心问题总结起来，主要体现在缺乏税收优惠政策支持、基础资产收益率过低。

数位市场人士对21世纪经济报道记者表示，税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重。

“在设立、运营和持有几个环节上，税都比较重，缴税之后，收益率往往达不到投资者的要求，发行人的成本也比较高。”前述北京券商人士对记者说，由于税收问题“需要财政部、税总的协调，试点之后要推行开来，在未来或许需要更高层级的行政协调。”

“现在大家可能都在寻找政策上的支持，比如税收优惠等等，但现在一个很重要的问题是，市场上可以用来REITs的项目很有限。”沪上某从事ABS业务资深人士对记者表示，由于国内房价高企，“很多物业的租售比可能就2%-3%，如果物业收益率没有到5%，又怎么能很好地去做REITs？”

“无论政策怎么引导，最终还是要让市场自己有动力去做，才能有可持续性。”该人士说。

“因为地产已到了比较高位的阶段，投资人并不想高位的接盘，而且真正有投资价值的一二线城市地段的核心物业，现在的持有人如果看好其价值，并不是想卖出。”在2019中国资产证券化和结构性融资行业年会上，申万宏源资产管理事业部董事副总经理余彦平亦如此解释市场缺乏合适基础资产的原因。

其认为，相比之下，基础设施类的REITs则较有空间。理由在于：基础设施类资产通常由央企、地方政府平台公司等持有，而这类公司目前存在降低杠杆率的需求，更有动力将其资产进行证券化。

北大光华今年1月份发布的REITs报告称，中国存量基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。