（原标题：香港楼市疯狂！一楼盘每平42万港元，26平米卖出超千万！金管局发话了）
中国基金报记者 乔麦
日前，一则“香港楼市每平米近42万港元”的消息广受关注。而多个官网数据也显示，香港楼价上涨势头越来越凌厉。香港金管局总裁陈德霖提醒道，香港楼价对于市民的收入比例相当高，市民需要小心衡量自己的还款能力。
香港一楼盘每平42万港元
26平米卖出超千万
5月8日，香港龙头地产商新鸿基地产位于北角的海璇项目中一个实用面积286方呎(约26平方米)的开放式单位，以1090.98万港元成交，相当于每平方米售价接近42万港元，创下港岛东开放式住宅的最高成交纪录。
据了解，海璇共提供355个单位，目前已售出13个开放式单位，售价全部超过1000万港元。
而在上周末，香港新楼盘销售火爆的消息同样引起不小“躁动”。5月4日及5日，香港3个新楼盘同时推售新房，带动周末一手房成交量至1220宗，套现约80亿港元。
周末开售的三个楼盘包括会德丰地产的将军澳日出康城MONTARA、新世界发展等的何文田瑧桦、以及亿京发展的大埔白石角海日湾II，总计推出1106套，创《一手住宅物业销售条例》实施以来单日推盘量新高。第三高的新盘推出时间为2017年8月，而前两名则均在1997年。
其中，会德丰的MONTARA最吸引眼球。宣传资料显示，MONTARA标准单位以价单形式发售，特色户料以招标出售。该盘分两期发展，涉及1120个单位，其中7A期提供616个单位，面积介乎300至800方尺，户型包括1房至3房单位，主打2房户。
截至5月3日收票期结束，项目累计收到1.8万票，超额认购35倍。《信报》称，1.8万票的数字也使其成为本港历来新盘收票量最多第四位。5月4日开售首日，该项目首批发售500套即全部沽清，套现逾40亿港元。开发商随即决定提价1.2%加推余下的116套。
香港楼市连升3个月
由香港差饷物业估价署最新公布的官方楼价指数显示，今年3月份私人住宅售价指数报377.5点，按月升2.9%，创30个月单月升幅最大。由去年12月至今，楼价指数已连涨3个月，今年首季则累积上升5%。
去年楼价指数高位为7月的394.8点，经过3个月的回升，现在距离历史高位仅差4.4%。
进入4月后，无论一手房还是二手房，香港楼市交易明显更加活跃。
据香港特区政府土地注册处最新数据，今年4月全港共录得9901宗楼宇买卖登记，较3月的6432宗上升54%，创下近6年半以来单月新高。
另有统计数据显示，香港4月一手私宅录得2788宗注册，较3月近乎翻倍，创31个月新高；涉及注册金额约278.11亿元，较3月约152.41亿元增加约82.5%。
二手私人住宅方面，中原地产统计，4月份录4643宗共403亿元，宗数创2014年7月4809宗后近5年新高，金额则创2010年11月424.9亿元后逾8年新高。
成交火热的同时，价格也在上涨。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年1月以实用面积计算的平均呎价为12307港元，环比下跌1.6%，环比跌幅有所收窄。到了2月份，以实用面积计算的平均呎价回升至12482港元，环比上升1.4%。到了3月，以实用面积计算的平均呎价回升至12863港元，环比上升3.1%。
中原地产数据显示，九龙CCL_Mass最新报184.34点，按周升0.80%，连升11周共11.28%，创该区历史最长连升。四区之中，港九两区最接近自己历史高位。
市场再度热闹起来，各大地产商也纷纷抢地。
5月7日，中海联合恒基兆业、新世界、会德丰等5家公司组成的联合体，以125.9亿港元夺得位于九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地。
香港金管局提醒风险
5月6日，香港金管局总裁陈德霖出席香港立法会会议时表示，香港楼价对于市民的收入比例相当高，尽管香港目前的房贷利率仍较低，但贷款年期长，市民需要小心衡量自己的还款能力。
陈德霖表示，楼市明显出现过热，最重要是市场认为目前土地供应不足。差饷物业估价署最新公布的数据显示，香港二手楼价已从18年低位回升5%，同时成交量亦明显增加，4月达到7800宗。
对于香港楼市出现如此急剧的转变，香港浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才认为最主要是跟中美贸易谈判进展顺利和美国突然暂停加息有关。他指出，这两项影响香港楼价的因素，在短短几个月内出现一百八十度的转变，所以让不少重量级人物都看错市。
麦萃才指出，目前环球经济的“底气”其实不足，世界经济也不明朗，但目前香港楼市的气氛和年初时已完全不同，楼价距破顶亦只是一步之遥，相信这是一件很容易的事。
另有观点认为，楼盘的火爆一方面源自楼市情绪回暖，另一方面则是主打小单位、定价克制。可以看到，高房价下近年在香港推售的极小户型成风，而且越建越小。
4月26日会德丰的MONTARA项目首推的124套单位中，折实平均呎价为13,990港元，比同区新盘低10%。会德丰地产常务董事黄光耀当时表示，超过80%的单位折实价低于800万元，预计可吸引小家庭及首置客入市。
机构:?大湾区房价未来10年继续上涨
5月8日，瑞银投资银行中国香港房地产研究部主管林镇鸿发布报告指出，未来10年香港房地产价格上涨将持续，背后的支撑动力来自供应短缺、因粤港澳大湾区经济融合带来的人口流入。他认为，根据人口以及非本地需求计算，香港每年的住房需求达到6万套，然而政府的长期住宅供应目标仅为4.5万套。
同时，他强调，由于香港、澳门和内地制度不同，整合存在瓶颈（即人员和资金流动）。“一国两制”下，香港的低税率、普通法体系以及资本自由流动将延续到2047年，这让香港成为独特的国际金融中心和家庭财富避风港。除了受益于大湾区更趋活跃的经济活动，香港房地产还具有境外资产配置价值。
在他看来，长期而言，大湾区（不含港澳）房地产市场中我们更看好卫星城（如惠州、 中山），而不是深圳、广州这样的核心城市，这是因为前者的地价、劳动力和基础设施建设成本较低，可望享受到来自核心城市的人口和经济活动的辐 射效应。这和二战后东京首都圈的发展史基本一致。
值得一提的是，上个月，世邦魏理仕发布《2019全球生活报告：城市指南》显示，香港房价以套均123.5万美元的成交均价高居全球之首。
本文来源：中国基金报
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