这个城市的楼市火了：买新房要全款还要托关系

（原标题：买新房要全款还要托关系，销售忙到不想理人... 这个城市的楼市火了）

苏州工业园区图片来源：摄图网

“房子是很好，但能不能买到还是个问题，据说都要托关系。”苏州工业园区某售楼处，一位看房人焦虑地表示。

“你们在这里等等，等会一起介绍。”苏州市场回暖之后，双休日不少楼盘项目售楼处的置业顾问已经无法提供一对一服务了，而是将四五组客人集中在一起，介绍项目、带看样板间。

置业顾问对新客户表现得并不积极，甚至忙得顾不上每一个客户，在介绍完楼盘之后，也不一定会加客户微信继续详谈。

近日，每日经济新闻记者以购房人身份主动询问某楼盘的认筹时间及注意事项，置业顾问这才将相关条款发送给记者。

4月份已近尾声，苏州楼市的新房二手房均成交活跃，达到了近期的高峰：

新房销售火热，4月前3周新房成交套数分别为796套、1790套、1508套。在局部区域供应不足的情况下，部分购房者转向二手房市场。易居数据显示，仅4月上半月，二手房成交已达5280套。

苏州市某新建楼盘售楼中心图片来源：每经记者包晶晶摄

新房供应显著放量

“紧俏的楼盘，能买到的基本上都是全款。要贷款的刚需客，基本上没有机会的。”

代理多个新楼盘的苏州某中介门店小刘告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者：“去年开盘卖了一批，最后能买到手的购房者都是付全款，开发商也会优先考虑这批准客户。真的要买，可以去登记信息，付点认筹金，到时候拼运气吧。”

对于近期的苏州楼市表现，上海中原地产市场分析师卢文曦的判断是“价稳量增”。

“有多重因素共同推动成交。首先是近期多地掀起政策微调，市场预期转变。而楼市政策微调意味最困难的时期已经过去，未来不会更差，随着预期转变会推动购买行为快速兑现；其次，今年以来信贷出现松动，首套房房贷利率不断下行，给买房人切实利好；再次，市场积压的购房需求需要释放，年后一些诸如‘如土地市场出现超过100%高溢价’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿，加快买房动作。”卢文曦向每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者分析道。

3月份开始，苏州市场转暖明显，不少购房者手握资金辗转于各个售楼处，但要买到热门区域楼盘却并不容易。

苏州近一年来新房价格走势数据来源：安居客

克而瑞数据显示，苏州市住宅供应显著放量，13个楼盘加推平均去化率达到84%。据中原地产不完全统计，2019年第1周至第16周，苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位，两次达到100%，仅在第4周和第10周低于50%。

上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示，苏州市2月份住宅供应面积24万平方米，3月份增至44万平方米；3月份成交面积75万平方米，环比增加103%，同比增加47%。

多位业内人士认为，在土拍火爆、银行贷款放松的利好下，苏州楼市的热度可能还会持续一段时间。

二手房成交量激增

观察历史数据可知，苏州2018年二手房市场较为火热，成交量处于历史高位。在此基础上，2019年一季度苏州二手房成交量同比增长25.7%。

易居数据显示，4月上半月，苏州二手房成交量为5280套。将2019年4月上半月和3月下半月对比，苏州二手房成交量增速达到159.2%。

“新房都被投资客买去了，买到手就赚一万。”中介小刘向每日经济新闻记者推荐：“要不你就买带学区的二手房，涨得很快的。”

值得注意的是，因楼盘严格限价，2018年至今，苏州园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至好几个月出现零供应。因此，部分购房者转向二手房市场。

苏州园区金鸡湖图片来源：摄图网

苏州城市中心城区受限于历史风貌保护，城市布局规划为向东建设工业园区、向西建设高新科技园区。经过多年开发建设，工业园区已经成为苏州配套完善、产业发达、生态优良的区域，人口持续导入明显，同时也是高档楼盘最为集中、一二手房价最高的板块。

市场人士向每日经济新闻记者分析认为：“苏州市场去年量价比较平稳，政府调控手段很清晰，限价严格，去化率一直很健康。园区很久没有供应量，但需求是最热的。所以二手房价格一直在上涨，没有受到一手房限价的影响。”

房贷利率下调与“优购房”利好

与刚需购房者密切相关的还有房贷利率，此前苏州市房贷利率曾最高普遍上浮25%，让购房人望而却步。

而今年自春节后，苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月，多家银行利率上浮比例下调明显。据统计，目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%；春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率，现在也只上浮20%左右。

交通银行信贷部工作人员向每日经济新闻记者表示：“目前首套房贷款基准利率上浮18%，如需父母担保则上浮21%。二手房执行同样标准”。

苏州拙政园图片来源：摄图网

尽管各家银行执行的上浮标准不同，购房人却不能“择低贷款”。每日经济新闻记者分别联系了苏州高新区、苏州园区的几家银行，均被告知个人房贷有“准入”要求，即必须购买与该银行有合作关系的楼盘，才能够办理相应的贷款，无法随意选择贷款银行。

此外，进入2019年，各线城市加大了人才政策的力度，长三角区域的宁波、上海等城市纷纷在人才住房、共有产权房申请等方面进行了制度保障。4月23日，苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”，最高给予30%折扣。

“苏州是全国第一个提出‘优购房’概念的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，和全国其他地区人才住房相比，苏州的优购房强调了认购的概念，而其他地区往往是租售并举的。

加上4月初国家发改委关于全面放开放宽落户条件的通知，与杭州、合肥同为Ⅰ型大城市的苏州，落户规模将进一步扩张，购房门槛也有望降低。