来源：新無房
日内瓦公约、伯尔尼公约……瑞士是个一言不合就签公约的国家。
2017年11月，坐落在阿尔卑斯山脚下的阿尔宾恩（Albinen）小镇，也宣布了一条小镇公约：
凡45岁以下的人来此定居，每位成年人可获得2.5万瑞士法郎的住房补贴，每名儿童也可以获得1万瑞士法郎。
算下来，一家三口拎包入住，就净赚6万瑞士法郎，相当于40多万人民币。
天上不会掉馅饼，但可能掉金条。
阿尔宾恩是典型的瑞士小镇，风景优美，空气清新，有如仙境，但就是这么好的地方留不住人。
2017年全镇只剩下240多名居民和7名儿童，人太少连学校都关了门。
因为阿尔宾恩没有企业，小镇青年们都去了别的城市打工，镇长不得不大出血招徕人口。
这是发达国家的一个普遍现象：
人口向中心城市产业带流动，导致其他地方人口流失严重。
中国的空村，也是这么一个经济流动的产物。
自古以来说安居乐业，其实应该反过来，乐业才能安居。
乡镇无法提供充分就业，小镇青年们如潮水般流向北上广，一些特大城市的中心城区人口已经过分拥挤，出现明显的“城市病”，需要向周边疏解。
池塘的水满了，雨却不停，水就会溢到周边水槽，水位迅速增高。这个周边水槽如今也有一个高大上的名词：
都市圈，正在成为中国人口增长最快的地方。
2014年以来，北京外围区县人口增速开始超过核心区，成为北京都市圈人口增长的主力区域。
对房企而言，哪的人口涨得快，哪的房子就会卖得又快又好。
屡屡“刷屏”中国15个核心都市圈的一家地产企业，叫做华夏幸福。
上周华夏幸福写了一封情怀满满的致股东信，气定神闲下了一个判断：
趋势性机会在渐渐远去，结构性机会将不断涌现。
过去十多年，华夏幸福就埋头干了一件事，在都市圈里造城，名曰产业新城，打造一个个工业园区，承接大城市产业链转移。
也承接了都市圈的人口红利。
壹
从2017年开始，中国上演一场没有硝烟的战争——抢人大战。
战争画风是这样的：
一小伙去西安走亲戚，在火车站被警察拦住，警察问：“你是西安人吗？”
小伙：“不是，我来走亲戚的。”
警察：“带回派出所，符合亲友投靠落户条件。”
另外一小伙旅游，去西安火车站转车，又被警察拦住，警察问：“你什么学历？”
小伙：“本科。” 警察手一挥：“带回派出所，办学历落户，火车票钱报销。”
这还没完，一小伙在西安街上闲逛，又碰到了警察，警察问：“你是西安人吗？”
“好了别闹了，我是本地的。”
警察：“带回派出所，让外地的大学同学来派出所接你，然后同学落户。”
战争不断升级，今年3月18日，石家庄推出抢人终极版：在省会城市中率先推出零门槛落户政策，只要有身份证和户口本就可办理落户。
一个外地人走在石家庄大街上遇到警察，对话八成是这样的：
警察：你是人吗？
外地人：。。。
警察：甭说了，是人就落户。
两千多年来，户籍制度一直是我国的人口管理基石，过去要落个户千难万难，现在好了，彻底放开，城市管理者为何变得如此开放？
石家庄不能不急，2018上半年商品住宅每平米均价，石家庄是10558元，固安是14250元，大厂是15926元。
为何一个省会城市，房价远低于省内县城？
只有在人口净流入的城市，才存在新增房产的刚需，才有房产上涨的基础。
《中国统计年鉴》的数据显示，16-59周岁的人口规模在2012年首次减少了345万，此后更是逐年下降，标志着我国“刘易斯拐点”的到来与人口红利的衰减。
有人的地方才有房市，这是地方政府的收入大头，人口增量难以为继，争抢人口存量托市，是这场抢人大战的直接原因。
2002年，华夏幸福开建固安工业园区，为了打响知名度，铺天盖地推出一则广告——红色背景下，一个笑容可掬的老外抱着一块牌子，上面写着:
我爱北京天安门正南50公里。
当时华夏幸福可能没想到，为了挨着大城市打造工业园区，一脚踏进了中国都市圈的历史进程。
2017年，都市圈的城镇人口净增量占全国净增量的三分之二，预计未来仍将维持该比重。
2018年，北京常住人口减少16.5万，外围区县人口加速增长，增速提高至4%。
固安、大厂都处于环京地带，现在的说法叫做都市圈，人口涌入中国核心都市圈，压力最大的就是过去的区域中心城市。
紧挨着两个直辖市北京、天津，石家庄率先出台落户零门槛也在必然之中。
据华夏幸福产业研究院统计，2018年北京都市圈的大厂、固安、廊坊、沧州，和上海都市圈的嘉善、德清、太仓等外圈层城市房价均已高于部分三四线和省会城市。
这些城市都有华夏幸福的产业新城。
贰
战国时期，梁惠王为人口流失焦虑，没人就没法耕田打仗，他听说孟子很牛逼，就专程请他答疑解惑。
我治国很尽心，哪里闹饥荒了，我就把粮食转进去免费吃，为啥邻国百姓不见减少，我国百姓不见增多呢？
孟子脱口而出，你的那些吸引移民的政策不过是“五十步笑百步”，比邻国好不了多少。只有施行仁政，不去折腾百姓生产，国家人口才会增多。
放在今天，孟子大概也会瞧不上各大城市的落户优惠，真正能让人口增多的，还得靠产业发展。
大城市最容易吸引人口涌入，因为这些地方产业最发达。如上所述，随着城市核人口规模趋于稳定，外圈层成为新增人口的集中承载地。
但这些人口增长并非均匀分布在核心城市周边，而是集聚在周边的产业带。
2015年，在房价重压下，开始流行逃离北上广，但很多逃回老家的人，不久后悔，北上广安放不了的是房子，老家安放不了的是青春——稀缺的工作与僵化的市场，让年轻人无法适应。
不少人又重返北上广，他们发现城市周边，还有工作与安家两不误的地方。
2015年末，华夏幸福开始聚焦核心都市圈全面布局，截至目前，华夏幸福以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座。
选择都市圈建设产业新城，符合产业发展规律。以上海都市圈为例，上海老牌的汽车产业集群的下游零部件企业大规模向外围布局，总部、研发中心等关键职能则向城市核集中，由中心向外围覆盖价值链不同环节：
城市核集聚总部管理和商贸功能；30km圈层专注于技术研发、学校培训、汽车博览等环节；50km圈层在紧密零件、发动机等零部件生产环节更具优势；80km圈层主要提供物流、测试场、内饰生产等服务；120km主要负责物流运输、发动机及整车生产；各圈层充分发挥各自优势、形成良性合作。
这些都表明，中心城市带动下区域一体化发展的区域，在人口和产业承载方面远远好于割裂或孤立发展的城市或地区。
人口是市场的基石，产业是发展的内核，两者构成都市圈发展最大的基本面。
叁
存量时代，多的越多少的越少，马太效应表现得尤其明显。
日本是世界人口密度最高的国家之一，专门提出一个人口密集地区（Densely Inhabited District，DID）概念，源于1960年的日本人口普查，是指人口规模超过5000人，密度大于4000人/平方公里的基本调查区所构成的邻接区域。
截至2015年，日本DID以占全国3.4%的国土面积承载着68.3%的人口。而且令人惊讶的是，这种空间集聚态势还在持续强化。
东京都市圈、名古屋圈和关西圈是日本三大都市圈，集中了日本51.3%的DID面积和63.9%的DID人口。
这其中，东京都市圈DID人口密度高达9618人/平方公里，远高于名古屋圈（8354人/平方公里）和大板圈（5684人/平方公里）。
东京的确很热。
相比而言，中国的都市圈DID人口还有很大的增长空间，2015年中国大陆人口总规模13.75亿，其中DID人口规模达到1.56亿，占比为11.36%，远远低于日本的68.3%。
从集聚规模来看，北上广深都市圈DID人口（不含主城区）体量均小于2000万，面积体量均小于2100平方公里，人口占比均小于50%，但东京都市圈DID人口规模已经达到3236万，面积已经扩展到3365平方公里，人口占比甚至高达90%，如果把东京作为未来发展的参照，北上广深仍存在较大提升潜力。
人口增长规律深刻影响房产市场，在2018年业绩报告中，华夏幸福提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。
从年报数据及致股东信来看，有3点很好反映了这个发展战略：
1、华夏幸福产业新城异地复制进入全面加速时期。2018年新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。外埠收入同比增长83%，占总收入31%。其中，外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。
2、销售费用和管理费用经过了前几年狂飙突进的增长后，占营业收入的比例首次降低，预示公司将由粗放式管理向精细化运营转变；
3、随着华夏幸福与中国平安的牵手，地产金融化提速， 方兴未艾的资产证券化将让不动产“动”起来， 将不动产转化为流动性较好的金融资产，房地产公司必然由单一负债模式向金融深化模式转变。
值得注意的是，华夏幸福经营性净现金流缺口逐渐缩小，自2018年二季度起，已连续三个季度为正，融资性净现金流明显改善，预示一切已经步入正轨。
这让华夏幸福有底气在致股东信中欢呼：
水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！
肆
2月21日，国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，首次明确了都市圈的概念。
第二天，华夏幸福出了一篇研究报告——《中国进入都市圈经济时代！》
后面加了一个重重的感叹号，在以理性见长的研究型文章中很少见。
不像传统房产业务，就是买地盖房售楼，商业模式简单清晰，华夏幸福的模式相对复杂不好懂。
它的未来在哪里？
《终结者》有一句台词：未来对我而言……像深夜中的一条看不见的公路，而人类在未加分隔的领域中，在前进的旅程上不断创造历史。
未来是可以改变的，相信就是未来。
本文来源：网易财经综合
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