“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”
今年，华夏幸福在《致股东信》中的开篇中这样写道，这是过去一年中国房地产市场的真实写照，同时也是华夏幸福自身的发展经历。“不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为”，伴随中国房地产经历的重大变革，华夏幸福预测，趋势性机会渐渐远去，但结构性机会将不断涌现。
伴随房地产日益明显的“三化”特征：“空间都市圈化”、“运营精益化”、“地产金融化”，同时也基于对产业新城模式和逻辑的坚守，华夏幸福终于迎来了收获期。
4月19日晚，华夏幸福发布2018年年报。2018年，华夏幸福实现销售额1628亿元；实现销售面积1503万平米，同比增长58%。实现总营收837.99亿元，同比增长40.52%；实现归母净利117.46亿元，同比增长33.77%。此外，期末其归母权益合计437.77亿元，同比增长18.01%。同期，其净资产收益率（加权）由2017年的31.4%提升至35.19%。
从数据来看，在迎来了股东入股后，公司已度过“水逆期”，积极转型，形成产业新城+新管理团队+股东资金支持的新组合。围绕五大都市圈的战略布局，让公司未来的收入盈利模式更具稳定性。房企去杠杆趋势下，华夏幸福凭借多元的融资能力，为抵御未来风险增加了多重保障。同时，在产业全面升级格局下，在该赛道原本就快人一步的华夏幸福继续加大护城河业务优势。
都市圈时代 华夏幸福形成“3+3+4”格局
2018年我国城镇化率达到59.58%，已进入城镇化快速发展的中后期，相比过去高速城镇化发展，未来将把质量提升放在首要位置。培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内生发展动力。
产业、人口的外溢，催生了都市圈时代，在这个新的城市化阶段，房地产行业也面临着新的机遇和挑战，从前那些专注于一二线城市的眼光，开始看得更远，而那些有先见之明的房企已经率先抓住机会。
2018年，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，布局15个核心都市圈，形成“3+3+4”格局。公司持续精耕京津冀都市圈，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；积极推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。
业绩是华夏幸福成功的最好说明，正是由于对都市圈的精准定位使得华夏幸福异地复制的项目也实现快速增长。
从收入来看，公司环北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长，环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%；
销售额上，环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%，环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元，同比增长93.13%，销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%，销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长极。
去杠杆时代 华夏幸福财务优化显著
财务健康恒久远，房企才能永流传，这是亘古不变的道理。而在金融去杠杆背景下，财务指标也往往反映了房企的抗风险能力。
根据财报，截至2018年末，华夏幸福资产负债率为86.65%，与2017年同期相比增加5.56个百分点。
不过，公司1年以内到期的有息债务从上年的31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。
2018年期末华夏幸福货币资金为472.8亿元，占总资产比例的11.54%。这得益于华夏幸福已经形成畅通的多元化融资渠道，并不断改善融资环境。
对地产相关企业来说，融资能力对抵挡风险，乃至生存发展有多重要是不言而喻的。
2018年，华夏幸福发行各类债券产品，其中发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元；全年共发行13.7亿美元海外债券，获得国际市场投资人高度认可。公司的银行授信保有量高，截至年末共有银行授信3683亿元，已使用605亿元，剩余额度3078亿元。
另外，华夏幸福已获中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。
产业升级时代 华夏幸福深挖护城河
如果说，每家企业都有自己的不可替代性，那产业新城的发展就是华夏幸福独一无二的护城河业务。这不仅是因为华夏幸福在概念上贡献了产业新城，更重要的是华夏幸福经过十几年的努力和坚持，在商业模式、运营策略、招商引资、投融资、品牌营销等多方面，为产业新城作为一个企业乃至一个行业的产品线提供了可能，并不断推进这种产品线的标准化，以实现在不同区域的复制落地，以及未来可能出现的被越来越多的企业学习、借鉴和复制。
2018年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业702家，新增签约投资额约为1,660亿元，其中，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1,406亿元，同比增长51.84%；公司新增产业服务收入238.92亿元，其中环北京以外区域新增产业服务收入126.78亿元，同比增长316%。公司主营业务在环北京以外地区的快速突破，充分印证了公司产业新城模式的可复制性，彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
华夏幸福在固安、大厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保持快速发展，与此同时，华夏幸福产业新城异地复制成果彰显，长三角都市圈区域发展势头强劲，杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模。嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，标杆示范效应显著。
另外，在产业新城配套住宅上，华夏幸福产业新城配套住宅的销售能力领先，住宅销售面积同比增长58%，交付面积同比增长91%。
本文来源：网易财经
责任编辑：
杨倩_NF4425
