网易研究局NO.585
作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家）
和此前丹东一样，近期东北鹤岗也被炒作起来，但这种炒作显然是有点哭笑不得的。过去丹东受益于朝韩关系改善，房价被炒作，这可以理解。但鹤岗之所以受关注，居然是因为房价太便宜。所谓“两万元买一套房”的说法，虽然是一种调侃，但也确实值得大家的反思和分析。
一、鹤岗房价没想象的那么低
此次鹤岗房价的事件，其实是源于微信朋友圈的一个图片。该图片显示，在某个中介门店挂牌的房源中，个别房源的总价大概是两万，这里需要强调的是，该价格是总价，而不是单价。而在这期间，国家发改委正好发布了一个新政策，即《2019年新型城镇化建设重点任务》。该政策首次提出“收缩型城市”的概念，这很容易让大家联想到鹤岗。如此一来，鹤岗低房价的事件就被发酵了。
当然这个事件后，当地政府也给出了比较客观的情况说明，即认为此类房源总价低，其实是个别房源，不具有代表性。而全市的房价总体上是健康合理的。从实际情况看，类似“两万元买一套房”的说法也比较夸张，对于一些意向购房客户来说，类似说法没有太多参考价值。从具体的房价数据来看，目前鹤岗房屋均价也在3000元以上的水平。而一些过低房价的项目，普遍是老破小的房子。而且部分可能产权不清晰，部分则是常年失修，缺乏流通的价值，价格方面自然是比较疲软的。
当然反过来看鹤岗房价，我们又需要认识到，看似房价便宜，其实也不便宜。所谓市场化定价的道理，便宜的房子自然是有缺陷的。而且从鹤岗来说，当地产业发展机会不多，收入水平也不高，若是从房价收入比等角度看，不见得非常低。通俗来说，即便是房价如此便宜的城市，也不一定意味着人人都买得起房子。
二、哪些城市和鹤岗类似
鹤岗的案例当然也可以积极被研究。从城市分类的角度看，我们需要研究，哪些城市的房价容易上涨，哪些则容易下跌等。尤其是可以站在鹤岗的角度，看看全国有哪些城市和它是类似的。
观察这几年楼市周期，我们可以看出，三四线城市中房价明显上涨的，普遍是经济条件好的城市。过去是东部城市，而现在则是中部和西部城市。比如说浙江嘉兴，其实过去几年也是房价不涨的。很多购房者过去投资嘉兴，信心很大，认为其靠近上海，具有较好的投资价值。但投资了以后却发现，其房价根本不涨。但到了2015年开始，嘉兴房价就突然快速上涨。类似城市案例说明，确实存在部分城市房价是“先蛰伏后反弹”的特征。此类城市有很多，包括无锡、新乡、遵义等。
而不上涨的城市，或者说房价相对便宜的城市，普遍和人口产业条件不佳有关，基本上是人口外流多、经济落后的城市。类似城市在几个区域比较明显，包括东北、山西、西北等。类似城市之所以不涨，其实是因为城市发展出现了空心化的问题，即产业和人口都空心化了。往往很多资源枯竭型城市，或者部分是过于偏远的城市，都有类似特征。此类城市购房需求不足，年轻人都到外就业，本地购房的需求明显不足。很多待交易的房屋是老破小的二手房，本身交易的性价比是不高的。类似城市的房屋均价普遍在3000元左右。当然补充一点，好一点的房型，也基本上要5000元以上的水平了。
三、鹤岗房价未来也会涨
鹤岗房价很便宜，但未来是否也会大涨？这个问题也是值得研究的。实际上，判断一个城市房价涨不涨，可以看下中介门店数量。这是一个经验判断，但也有一定的逻辑。一般来说，中介门店多的地段，往往是房屋交易比较活跃的地段，房价容易上涨。而对于一些房价便宜的城市，中介门店不多，房屋买卖和价格都是比较颓废的。
另一个经验判断是，房价便宜的地方，往往“牛皮癣”的广告也非常多。类似地方有两个特点。第一、中介门店设置少，房东出租或出售房屋基本靠小广告，同时以出租为主，转让很困难。第二、类似房屋比较陈旧，环境很差，而且入住的人员非常复杂，沿途贴满了密密麻麻的小广告，治安管理比较落后。除非此类区域有棚改计划或学区，否则房屋简单出租不难，但出售就很困难，换而言之，类似房屋价格基本上是多年不涨的。
当然，普遍来说，房价都是涨易跌难。任何城市的房价都有生命周期，现在不涨不代表永远不涨。最典型的城市就是长沙。过去很多人认为，长沙房价很便宜、不上涨，不值得投资。但是这两年长沙房价也快速上涨，甚至涨幅超过了很多省会城市。类似上涨也带动了周边部分城市的房价，如株洲。所以对于鹤岗来说，单纯看房价，其实未来也还是会上涨的。尤其是其基数比较低，所以涨幅甚至可以超过其他城市。
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