鹤岗房价真相:没想象的那么低!未来也会涨!

2019-04-22 07:25:07 来源: 网易研究局 举报
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网易研究局NO.585

作者|严跃进(易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家

和此前丹东一样,近期东北鹤岗也被炒作起来,但这种炒作显然是有点哭笑不得的。过去丹东受益于朝韩关系改善,房价被炒作,这可以理解。但鹤岗之所以受关注,居然是因为房价太便宜。所谓“两万元买一套房”的说法,虽然是一种调侃,但也确实值得大家的反思和分析。

一、鹤岗房价没想象的那么低

此次鹤岗房价的事件,其实是源于微信朋友圈的一个图片。该图片显示,在某个中介门店挂牌的房源中,个别房源的总价大概是两万,这里需要强调的是,该价格是总价,而不是单价。而在这期间,国家发改委正好发布了一个新政策,即《2019年新型城镇化建设重点任务》。该政策首次提出“收缩型城市”的概念,这很容易让大家联想到鹤岗。如此一来,鹤岗低房价的事件就被发酵了。

当然这个事件后,当地政府也给出了比较客观的情况说明,即认为此类房源总价低,其实是个别房源,不具有代表性。而全市的房价总体上是健康合理的。从实际情况看,类似“两万元买一套房”的说法也比较夸张,对于一些意向购房客户来说,类似说法没有太多参考价值。从具体的房价数据来看,目前鹤岗房屋均价也在3000元以上的水平。而一些过低房价的项目,普遍是老破小的房子。而且部分可能产权不清晰,部分则是常年失修,缺乏流通的价值,价格方面自然是比较疲软的。

当然反过来看鹤岗房价,我们又需要认识到,看似房价便宜,其实也不便宜。所谓市场化定价的道理,便宜的房子自然是有缺陷的。而且从鹤岗来说,当地产业发展机会不多,收入水平也不高,若是从房价收入比等角度看,不见得非常低。通俗来说,即便是房价如此便宜的城市,也不一定意味着人人都买得起房子。

二、哪些城市和鹤岗类似

鹤岗的案例当然也可以积极被研究。从城市分类的角度看,我们需要研究,哪些城市的房价容易上涨,哪些则容易下跌等。尤其是可以站在鹤岗的角度,看看全国有哪些城市和它是类似的。

观察这几年楼市周期,我们可以看出,三四线城市中房价明显上涨的,普遍是经济条件好的城市。过去是东部城市,而现在则是中部和西部城市。比如说浙江嘉兴,其实过去几年也是房价不涨的。很多购房者过去投资嘉兴,信心很大,认为其靠近上海,具有较好的投资价值。但投资了以后却发现,其房价根本不涨。但到了2015年开始,嘉兴房价就突然快速上涨。类似城市案例说明,确实存在部分城市房价是“先蛰伏后反弹”的特征。此类城市有很多,包括无锡、新乡、遵义等。

而不上涨的城市,或者说房价相对便宜的城市,普遍和人口产业条件不佳有关,基本上是人口外流多、经济落后的城市。类似城市在几个区域比较明显,包括东北、山西、西北等。类似城市之所以不涨,其实是因为城市发展出现了空心化的问题,即产业和人口都空心化了。往往很多资源枯竭型城市,或者部分是过于偏远的城市,都有类似特征。此类城市购房需求不足,年轻人都到外就业,本地购房的需求明显不足。很多待交易的房屋是老破小的二手房,本身交易的性价比是不高的。类似城市的房屋均价普遍在3000元左右。当然补充一点,好一点的房型,也基本上要5000元以上的水平了。

三、鹤岗房价未来也会涨

鹤岗房价很便宜,但未来是否也会大涨?这个问题也是值得研究的。实际上,判断一个城市房价涨不涨,可以看下中介门店数量。这是一个经验判断,但也有一定的逻辑。一般来说,中介门店多的地段,往往是房屋交易比较活跃的地段,房价容易上涨。而对于一些房价便宜的城市,中介门店不多,房屋买卖和价格都是比较颓废的。

另一个经验判断是,房价便宜的地方,往往“牛皮癣”的广告也非常多。类似地方有两个特点。第一、中介门店设置少,房东出租或出售房屋基本靠小广告,同时以出租为主,转让很困难。第二、类似房屋比较陈旧,环境很差,而且入住的人员非常复杂,沿途贴满了密密麻麻的小广告,治安管理比较落后。除非此类区域有棚改计划或学区,否则房屋简单出租不难,但出售就很困难,换而言之,类似房屋价格基本上是多年不涨的。

当然,普遍来说,房价都是涨易跌难。任何城市的房价都有生命周期,现在不涨不代表永远不涨。最典型的城市就是长沙。过去很多人认为,长沙房价很便宜、不上涨,不值得投资。但是这两年长沙房价也快速上涨,甚至涨幅超过了很多省会城市。类似上涨也带动了周边部分城市的房价,如株洲。所以对于鹤岗来说,单纯看房价,其实未来也还是会上涨的。尤其是其基数比较低,所以涨幅甚至可以超过其他城市。

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杨泽宇 本文来源:网易研究局 责任编辑:杨泽宇_NF6036
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