网易首页 > 财经频道 > 正文

大量中国买家涌入越南楼市 地铁房、学区房受青睐

2019-04-15 00:00:00 来源: 证券时报网 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”“学区房”受青睐)

近年来越南发展势头迅猛,日益受到海外资金追捧,按照其他成熟市场的经验,其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。

4月初的越南恰逢雨季,证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘,实地考察越南目前房地产行业的发展现状,以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。

海外资金掘金越南楼市

和中国类似,境外人士在越南可以通过合法渠道买房。

来自浙江的吴疆在越南创立了Myhome公司,立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍,越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的,它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证,外国人就可以购买公寓、办公楼,以及店面别墅等各种类型的不动产。

新住房法的推出,对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者,新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。

越南外商投资促进局(FIA)资料显示,截至2018年末,外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三,中国排在第七位。

记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客,他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。

需要注意的是,外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示,对于单一的公寓项目来说,外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%;对于别墅或者是联排别墅来说,一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外,外国人拥有房屋所有权的期限,与越南人不同。对于外国人来说,自获得房产证起,所持房屋所有权最多不能超过50年,另外可以依据政府的规定申请延长一次,即100年。

据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍,“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期;同时,如果在不到50年把房子卖给了越南人,产权又变回永久的。”

在越南买房,外国人普遍不可以办理按揭,须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里,分7~11次付款,并在没有领取房产证之前一共交付95%。

一位中资银行相关负责人对记者表示,越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如,一些韩国人可以在韩国银行按揭,是因为大量韩国人在越南工作,可能有3~5年的工作签证,因此银行可以做一笔3~5年的贷款。

在交易税费方面,据吴疆介绍,首先购买的时候需要交房屋的保固费,有点类似于国内的维修基金,是房价的2%;另外在办理房产证的时候,需要支付0.5%的印花税;另外一个牵涉到的税项是增值税,这个是房价的10%,一般直接计入楼价。

“简单来说,买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税,加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。

他进一步补充称,持有期间是没有房产税的,但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%,其中5%是VAT增值税,另外5%是个人所得税;到最后把房子卖掉的时候,要交2%的交易税,按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税,也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的,这一点最好在购买之前与开发商进行确认,一般来说,将来转让的时候,是需要向开发商交一定的费用,但是这笔费用相对来说不高。

中国买家比例持续攀升

新住房法放宽了外国人在越南的购房条件,让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中,中国买家的比例在攀升。

吴疆说,“特别从去年开始,外国人中可能有40%左右来自中国。”

世邦魏理仕(CBRE)数据显示,2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中,以自住为目的的购房行为占比逐年下降,2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中,海外投资者占比为77%,其中中国国籍投资者占比居首位,高达47%。

由于越南房地产市场没有限购政策,中国买家不仅比重攀升,出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称,位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完,其中一位来自中国的买家一口气买了10套。

中国买家还把投资理念带到了越南:租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。

越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市,是越南的经济、金融中心,同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心,地位相当于中国的上海。它原名西贡,在1975年改成胡志明市,在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。

胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入,目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来,诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖,地段好、品质高的楼盘往往一房难求。

阮汉娜介绍说,胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元,最大的户型达170平方米左右,目前外国人的指标已经售罄。

在胡志明第二郡,记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘,预计今年的8月份左右开盘,预计售价在2600美元/平方米起。

需要提及的是,在越南同样也有学区房的概念。例如,胡志明第四郡虽然毗邻第一郡,但由于没有国际学校,第四郡的房价远低于第一郡,一个距离第一郡约3公里的新楼盘,单价为2200美元~2750美元,不到第一郡均价的一半。

河内市是越南的首都及政治中心,也是越南第二大城市。记者了解到,河内全部住宅均价在1300美元/平左右,市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵,单价在5000美元左右。

吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间,售价约1600美元/平,户型从单房至三房不等。

吴疆表示,经过研究对比后发现,无论是看经济发展程度还是房地产市场,河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始,大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。

值得注意的是,河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。

“按照中国的经验,买房选择地铁沿线,错不了。”吴疆说,越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵,河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩,发展公共交通是大势所趋,地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。

不过,一位当地中资企业负责人补充称,地铁沿线买房上略有文化差异,越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘,“他们觉得地铁附近比较乱和吵。”

世邦魏理仕数据显示,通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%,而为了增值仅占不到20%。

的确,越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计,2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%,包括6%的资本利得和4%的租金收入;河内市的回报为8%,包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。

吴疆介绍说,越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%,河内地段好的总价80万人民币的两房公寓,租金在3700~4400元人民币左右,空置期约一个月,其中6、7月份是租房淡季,春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多,他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高,达10%~15%,不过一般不卖,租金也很贵,河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平,对面的大宇商务中心也要40美元/平。

炒房有风险

海外资金,特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨,但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。

吴疆认为,首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间,开发商的实力不一,楼盘品质以及管理有一定差别,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

吴晓蓉说,此前在胡志明发生过一些买房纠纷,楼市火了以后项目太多,监管跟不上,但是很多人交了定金楼盘建不起来,甚至交了房但是一些项目不达标,没法办理房产证等。

据了解,越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为,项目如果卖得好,资金链一般不会有问题,但如果开发商步子迈得太大,挪用其他项目,一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二,是关于房产证的风险。阮汉娜表示,目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。

据当地房地产市场人士介绍,最近三年左右,在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人,正常情况下,购房后只需要半年左右就能领到证。

不过,河内市的情况要稍微好一些,吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时,现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内,外国人是可以拿到房产证的,不过不一定所有楼盘都可以,需要甄别。”她说。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了,越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。

吴疆强调,这里存在较多的风险,产权在别人手里,如果开发商偷偷拿去抵押,买家没有任何的保障;或者一房多卖;再或者升值之后不配合转让等等,皆有可能。

一位中资券商负责人告诉记者,一旦发生纠纷,在越南打官司的维权成本相对较高。

在证券时报记者采访过程中,多位业内人士均表示,到新的市场,应当了解和遵守当地的法律,按照法律法规合法合规投资。

第三,是来自法律以及政策变动的风险,一位中资银行相关负责人介绍,越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步,当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期,2009年1月份越南政府发布了一个新政,引爆了当时的房地产泡沫,使整体房价下跌了30%左右。

近年来,海外资金大量涌入,房价涨幅明显,越南政府也开始出手调控楼市,主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导,流通环节暂时没有措施。

第四,是汇率风险。与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元,2018年进出口额近5000亿美元。

第五,流动性也是投资需要考虑的重要风险因素,越南的二手房市场尚处于萌芽状态,记者在越南走访的几天时间里,几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。

一位中资企业负责人透露,一位中国人创办了越南版链家,但目前发展缓慢。

此外,记者在一周的调研过程中发现,在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产,主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。

一位在越南从事地产工作的业内人士认为,二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来,但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右,这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。

netease 本文来源:证券时报网 作者: 陈冬生 林根 魏书光 责任编辑:王晓武_NF
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

台军罕见首度以重话广播回击解放军:一切后果自负

新闻 空军 解放军
|
环球网
9小时前
4113 跟贴4113

胡锡进:解放军战机离飞临台湾岛上空只剩一步之遥

新闻 胡锡进 解放军
|
环球网
4小时前
2551 跟贴2551

中方对国际秩序构成威胁?外交部七连问回击:美方在指责别人之

新闻 外交部 联合国
|
央视新闻客户端
5小时前
0 跟贴0

外媒:纽约州罗切斯特发生枪击案,至少13人中枪2人死亡

新闻 枪击案 纽约州
|
界面新闻
5小时前
1347 跟贴1347

日本新防卫大臣就台日关系讲话:台湾是中国一部分

新闻 台湾 日本
|
环球网
13小时前
11328 跟贴11328

驻加拿大大使丛培武:加方在孟晚舟事件中被美利用,应予以认真

新闻 孟晚舟 加方
|
观察者网
4小时前
0 跟贴0

伊朗伊斯兰革命卫队誓将为苏莱曼尼之死报复美国

新闻 苏莱曼尼 伊朗伊斯兰
|
环球网
2小时前
240 跟贴240

北京新增报告一例境外输入无症状感染者

新闻 北京 肺炎
|
北京日报客户端
4小时前
3 跟贴3

李心草案一审开庭:被告人认罪认罚 法院将择期宣判

新闻 李心草 认罚
| 人民网-人民日报
6小时前
2746 跟贴2746

安倍自曝今天参拜靖国神社 距离其卸任首相仅隔3天

新闻 安倍晋三 靖国神社
|
环球网
11小时前
2723 跟贴2723

北京新增1例无症状感染者 十一放假还能出门耍吗?

新闻 传染病 症状
| 新京报
4小时前
54 跟贴54

浙江宁海县发布学生坠楼事件续报:目击学生没有发现俞某某被4名

新闻 宁海县 教育局
|
界面新闻
6小时前
4248 跟贴4248

加拿大外长:加拿大放弃与中国的自由贸易谈判

新闻 加拿大 外交
|
环球时报
20小时前
42790 跟贴42790

加拿大两政党领导人确诊感染新冠病毒

新闻 加拿大 新冠病毒
|
新华网
3小时前
0 跟贴0

女子欲轻生拒开房门,消防员从16楼阳台爬到17楼

新闻 消防员 开房门
|
北京日报客户端
5小时前
4 跟贴4

媳妇的年龄总被指指点点 30岁小伙报警后傻眼:不是大3岁,是20…

新闻 结婚证 骗婚
|
江苏新闻
11小时前
23859 跟贴23859

想干什么?刚卸任的安倍除了"拜鬼" 还追悼李登辉

新闻 安倍晋三 李登辉
|
环球网
6小时前
260 跟贴260

胡锡进:若美威逼太甚我们要敢战 且要在中国近海打

新闻 中国 胡锡进
|
环球网
9小时前
11799 跟贴11799

习近平主持召开基层代表座谈会并发表重要讲话

新闻 习近平 总书记
|
新华网
3小时前
8 跟贴8

李心草案择期宣判 死者母亲希望追究两名同行者责任

新闻 李心草 溺亡
|
红星新闻
3小时前
0 跟贴0

健身房女私教"潜规则"内幕:究竟是卖课还是卖身?

新闻 健身房 健身教练
| 悄悄围观
20小时前
39501 跟贴39501

印媒:一印度记者被逮捕 因涉嫌向中国传递敏感信息

新闻 逮捕 印度
|
环球时报
3小时前
196 跟贴196

媒体:三个条件满足任何一项 《反分裂法》将启动

新闻 空军 战斗机
|
观察者网
6小时前
564 跟贴564

超小号避孕套淘宝评论区 藏着成年男人最悲情的秘密

新闻 避孕套 套套
| 花点时间
7小时前
49827 跟贴49827

调查丨层层转包欠账多,搬迁村民不愿住:43亿元扶贫项目被指“一

新闻 扶贫项目 搬迁
|
中国房地产报
19小时前
4166 跟贴4166

俄罗斯在中美、中印关系之间"坐山观虎斗"?学者分析

新闻 俄罗斯 中印
|
观察者网
9小时前
126 跟贴126

老人遭骗子洗脑要去汇款,幸被反诈人员引导进了派出所

新闻 双榆树派出所 反诈
|
北京日报客户端
2小时前
0 跟贴0

生猪生产将纳入国家安全战略 龙大肉食推进养殖产业经济结构性优

新闻 生猪 养殖
|
大众新闻
1天前
0 跟贴0

总书记湖南之行讲了这些金句

新闻 总书记 湖南
|
新华社“新华视点”微博
5小时前
4 跟贴4

绍兴"性服务"硅胶娃娃馆:一次性的下体 598元可过夜 未成年能进

新闻 硅胶 性服务
|
越牛新闻
1天前
53330 跟贴53330

2020中国国际肉类工业展览会圆满落幕,龙大肉食收获满满

新闻 龙大肉食 产业链
|
大众新闻
1天前
0 跟贴0

解放军空降兵演习:"敌方"旗帜配色标语揭重要信号

新闻 解放军 演习
|
政知见
2小时前
0 跟贴0

特朗普:相比俄罗斯 中国对美国而言是更大的问题

新闻 唐纳德·特朗普 俄罗斯
|
环球网
12小时前
2734 跟贴2734

台媒:日前首相抵台传话了 菅义伟期待与蔡英文通话

新闻 蔡英文 菅义伟
|
环球网
4小时前
46 跟贴46

24岁女孩至今"黑户" 父亲:给6万6配合做亲子鉴定上户

新闻 亲子鉴定 黑户
|
成都商报
22小时前
23281 跟贴23281

专家:安倍亲弟弟、日本新防长 是一个坚定的亲台派

新闻 安倍晋三 日本
|
观察者网
6小时前
97 跟贴97

没完了?美国又有议员提案怂恿特朗普为台湾开战

新闻 参议院 美国总统
|
环球网
7小时前
1 跟贴1

听说吃生蟹大补 40多岁阿姨一口气吃30多只结果惨了

新闻 寄生虫 结核
|
杭州新闻
10小时前
7999 跟贴7999

台防务部门称又有19架解放军军机进入台西南空域,还宣称“用防空

新闻 解放军 防务
|
环球网
7小时前
0 跟贴0

女乘客公交上遭遇“咸猪手”, 广州司机一波操作绝了!

新闻 猥亵 咸猪手
|
辽沈晚报
12小时前
40 跟贴40
+ 加载更多新闻
×

【TED】犯错的价值

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页