盈利能力下降负债走高 千亿富力如何突围

2019-04-10 10:27:42 来源: 投资者网 举报
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(原标题:盈利能力下降负债走高 千亿富力如何突围)

江湖从不缺传说,而作为曾经的“华南五虎”之一的富力地产更是以不同版本的故事在地产江湖上生存着

《投资者网》杨春霞

成立于1994年的富力地产(02777.hk),主营业务包括物业发展、物业投资、酒店运营以及其他业务。2005年,富力地产赴港上市,成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

2007年,富力地产曾以160亿的销售额位居克而瑞中国房企销售额榜单第4。12年过去,如今的富力地产以千亿规模维持在前20。

此外,2018年富力地产仍然没有摆脱“债务压顶”的标签,还面临着融资成本走高,盈利能力逐年下降等问题。净负债率持续攀升,酒店连年亏损,富力地产未来如何突围?《投资者网》就相关问题致函富力地产,对方未予以置评。

盈利能力缘何下降

3月20日,富力地产发布2018年年报。年报显示,2018年富力地产营收为768.58亿元,同比增长29.65%;毛利279.5亿元,同比增长33.33%,有较好的表现。

不过,不同于营收和毛利的增长,2018年富力地产净利润出现大幅下滑,由上年度的214.24亿元减少59%至87.28亿元。期内,富力地产净利率也仅为11.4%,达到近年来最低值,核心净利率,同样较2017年出现了1.6%的下滑。

富力地产方面表示,净利润下降主要是由于2017年财季有收购万达酒店录得131亿元议价收购收益,而2018年这部分议价收购收益仅为3.97亿元。

事实上,从净利润增速和净利润率这两个指标来看,富力地产近五年来盈利能力已呈现逐年下降的趋势。

《投资者网》梳理年报发现,2014-2018年富力地产净利润率分别为18.74%、15.15%、13.13%、35.74%和11.35%。对应年份内净利润增速分别为-14.9%、3.16%、5.12%、203.63%、-59.26%。除了2017年收购万达酒店导致净利润大幅增长之外,其余年份净利增速均表现平平。

业内普遍认为净利润下降主要受酒店业务拖累,截至2018年12月31日,富力地产共有89间运营中酒店,其中71间收购而来的万达酒店,另有3家万达酒店暂未纳入财报,而截至2018年富力地产已连续六年亏损。2018年富力酒店业务亏损4.59亿元,较2017年亏损扩大3.13亿元,同比增长214.38%。

2013-2017年,富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。其中,2017年因酒店收购获得的131亿元权益收入,酒店运营账面盈利为129.37亿元。

值得玩味的是,2018年业绩会上,董事长李思廉现场表示,目前富力有十几间酒店在建,两年内会增加到100间左右。对此,诺亚财富地产研究负责人黄琳珊认为,酒店继续扩张规模能否与目前正在运营的酒店形成更好的协同效应,扭转盈利前景,还有待观察。

当然,酒店业务亏损只是其中一个方面。年报显示,富力地产物业发展、物业投资、酒店运营以及其他业务四个板块中,仅物业发展和物业投资2018年获得盈利。?

此外,《投资者网》注意到,富力地产的融资成本、销售成本及管理费用(下称“三费”)在营业成本中的占比也一直居于较高水平。2015-2018年富力地产三费占比分别为18%、16.01%、18.01%、27.19%。

而作为对比的是,恒大中国、碧桂园2018年三费占比分别为15.98%、10.93%。此外旭辉控股2018年三费占比为11.46%、招商蛇口为8.1%,阳光城为7.89%。

销售规模因何掉队?

在盈利能力逐年下降的同时,富力地产终于成功地跨进了千亿房企的门槛。2018年富力地产销售额为1311亿元,较2017年增长约60%,踩线完成年度1300亿的目标。

从数据来看,富力地产最终能完成2018年目标,最后两个月的冲刺至关重要。数据显示,截至2018年10月份,富力地产总权益合约销售金额约为956.6亿元,仅完成全年目标的74%。

尽管成功跻身千亿房企,富力地产在规模上掉队却是不争的事实。早在2014年,富力地产董事长李思廉就提出要在2016年冲刺千亿目标,然而2016年富力地产仅完成了销售额609亿元,2017年销售额为818.6亿元,直到2018年才终于实现。

2007年富力地产以160亿的销售额位居“克而瑞中国房企销售额榜单”第四,仅次于万科、绿地和中海,当年恒大和碧桂园都排在富力地产之后。

12年过去,曾经的追赶者碧桂园、恒大早已成了房地产“碧万恒融”格局中的一员,碧桂园更是以7286亿的销售规模遥遥领先,甚至后起之秀新城控股、旭辉集团、阳光城、世贸均已实现赶超。而反观富力地产,2018年1415亿元的销售额勉强维持在前20。

黄琳珊认为,富力地产掉队一方面是由于2012-2014年管理变动较多引发的后遗症。另一方面则是因为富力地产产品线多集中于中高端,资产周转相对较慢。

易居研究院总监严跃进则认为,富力地产掉队关键是因为没有落实高周转的策略和城市新布局战略。“这两年持续到三四线城市投资的房企,实际上还是会有比较好的市场表现的,这是富力需要补课的地方”,严跃进进一步补充。

也有业内人士表示,富力地产没有理清楚自身的定位,误判了中国的发展趋势。过早的开启多元化进程,深陷酒店的泥潭当中,使得富力失去了宝贵的发展机会和资金。

2019年富力地产将目标定为1600亿元,较2018年增长22%,增速较2018年放缓。目前,从2019年一季度来看,富力地产前三个月已完成248.1亿元。

陷入“债务围城”的背后

除了盈利能力下降、规模掉队之外,“债务压顶”、“负债高企”已成了富力地产绕不开的标签。

年报显示,截至2018年末,富力地产的总负债达2963亿元,同比增长27%,比总资产的增幅高出4.23个百分点。其中,流动负债从2017年的1126.66亿元增至1777.19亿元,同比增长57.6%,资产负债率从78.23%升至80.9%。

此外,2018年富力地产净负债率为184.1%,同比上升了约15个百分点。值得玩味的是,从目前已发年报的房企来看,无不是将降负债率放在首位。譬如,融创中国2018年净负债率下降53%,融信中国2018年净负债率降低了54%,阳光城净负债率降低了70%。

为何富力地产的净负债率不降反升?黄琳珊认为,主要原因还在于富力地产一年到期的流动负债大幅增加,且长期借款历年处于高位,要调整净负债率股东权益很难腾挪。易居研究院总监严跃进认为,与其近几年收购有关。

年报显示,2018年富力地产借款总额为1633亿元,其中长期借款金额为1109亿元,短期借款为138亿元,长期借款当期部分为386亿元,也就是说2018年富力地产短期有息负债为524亿元。

而作为对比的是,2018年富力地产货币资金为346亿元,其中有149亿为受限制资金,非受限制现金及现金等价物只有198亿元。若以此口径计算,实际可动用现金与短期债务之间的缺口为325亿元,相当于其2018年年度盈利额的3.73倍。

此外,富力地产经营性现金流已经连续6年为负,2012年至2017年经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,-72.87亿元。

对此,富力地产财务总监李启明在2018年度业绩会上表示,公司短期负债中包含了一些开发贷,这部分债务可以往后移,所以今年到期的债务大概160亿元,而现金有300多亿元,短期负债压力基本解决。不过,富力地产在年报中坦承,在利率上升及流动资金收紧的环境下,公司在解决债务到期问题时面临了比以往更大的压力。

以目前富力地产的情况来看,基本上只能依靠借新债还旧债的方式来缓解短期资金压力。《投资者网》注意到2018年富力地产以频繁融资的形象,主要涵盖公司债、超短期融资券、ABS、优先票据、银行借款以及发行H股等。

2019年房企偿债高峰来临,富力地产继续加大融资,频繁发行美元债、超短期融资券。截至目前,富力地产2019年已发行三笔超短期融资券共计38亿元,两笔美元债12.5亿元。

业内观点认为,借新还旧是房企惯用的手法,不过对目前债务高企的富力地产来说,2019年一旦融资不顺,资金链断裂风险极大,不排除出现债务违约引发连锁反应。

韩玉坤 本文来源:投资者网 责任编辑:韩玉坤_NBJ11142
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