杭州楼市迎来“小阳春” 为啥今年成了“置换大年”？

（原标题：杭州楼市迎来“小阳春”，为啥今年成了“置换大年”？）

刚刚落幕的3月，杭州楼市迎来了名副其实的小阳春，无论是一手房还是二手房，成交量都明显回升。
根据透明售房网的数据显示，3月杭州市区（含富阳不含临安）共成交二手房8920套，同比2018年3月增长了16%，创下近9个月的新高。
不过，相较于2016年、2017年同期1.5万套左右的成交量，今年3月的成交并不算太热，只是回归到了正常水平。
根据透明售房网的数据显示，3月余杭区二手房成交量最多，为2380套。其次是萧山区的1070套和江干区的1022套。
从热门成交商圈来看，成交量最高的为闲林、三墩和城厢，分别成交了273套、188套和181套。
区域成交套数（数据来源：透明售房网）
此外，市中心的老小区在3月也有不俗的表现。例如翠苑、朝晖，这些老小区小户型、低总价的房源，受到了不少刚需购房者的追捧。
二手房议价空间减小，市场处于平稳状态
从贝壳找房杭州站的数据来看，3月贝壳二手房住宅挂牌均价在32249元/㎡，而成交均价在30177元/㎡，挂牌均价与成交均价之间的价差为2072元/㎡，议价空间为6.4%，相较于上个月下降了0.9%。
近十周贝壳成交均价与挂牌均价（数据来源：贝壳找房杭州站）
据链家建国北路店的经纪人表示，3月以来，由于成交量回暖，尤其是刚需房源的议价空间开始缩小。不过，该经纪人表示，大户型、高总价的房源，仍有5%左右的议价空间。
另外，根据透明售房网的数据显示，截至4月6日，杭州市区共有71547套二手房挂牌。尽管3月的成交量开始回暖，最高一天的成交量甚至达到了500套，但工作日的挂牌量也以日均1000套的数量在增长。
在贝壳找房网的32395套挂牌房源中，共有10062套房源进行了调价。
在所有调价房源中，降价房源为4783套，占比47.54，降价房源占总房源的14.75%，涨价房源占比16.3%，市场基本上处于稳定状态。
值得关注的是，越来越多家庭想买大房子
“今年置换的房东特别多，基本都是一边卖、一边买。”中介小吕主攻丁桥板块二手房。
正值“金三银四”，忙得不可开交，但敏感的中介们发现，看房人群有了明显的改变，“目前手头接待的客户，有40%-50%都是有置换需求的”。
“丁桥板块的房源类型，分为60㎡左右的经济适用房，89㎡做成三房的商品房，120-130㎡的四房这3种。”近期后两者的看房人群在增多，“很多是置换需求，之前已经买过房子的。”
杭州其他区域中介也有相同看法。
“虽然总体来说，市场成交依旧刚需最多，但自今年开春以来，置换人群的看房和成交都比往年多了很多。”拱墅区一位房产中介店长小陈说。
“不过，改善型客户边卖边买，但总想卖在高点买在低点。所以成交周期比刚需要长很多，三四个月很正常，最多的可能要半年。”不少中介建议，想置换大房子的房东，可以实地了解一下自己小区的售价和成交情况，合理调整心理价位。
为啥今年成了“置换大年”？
“改善型购房者，我认为应该是指非首次置业，也就是有过购房经验的人群。他们想置换，或者再买一套做居住的提升。”克尔瑞浙江区域研展经理钱钰玲说，同时，对改善型房源的定义，除了面积、户型、总价之外，地段、学区以及其他特殊资源的改善也要考虑进去。
从总价段来看，改善一般分为首改、再改和终改。
放眼整个杭州，首改基本面积大约在120㎡-140㎡，单价在3.5万元-4万元/㎡之间；再改面积段在140㎡-160㎡之间，单价也会提升，在5万元/㎡左右，总价基本在500-600万元的门槛；而800万元以上，乃至上千万的总价，是终改的价格。
同时钱钰玲强调，如果选择的是市中心的房子，比如学区房、景区附近的房子等，那么即使是改善型房源，面积相应也比其他区域要小很多。
为什么改善型购房需求，上月迎来一波明显上升？
钱钰玲分析，首先，这来源于市场供应端的新变化。
“现在入市的一些房源，当时房企拿地价都比较高，在这种情况下，走刚需的定位就不合适了。相对来说，他们会从产品本身、景观资源等方面，去打造高品质、改善型的中高端产品”。
另外二手房方面，今年是二手房供应的高峰期，很多楼盘会集中交付，2016年左右购买的期房拿出来卖的会比较多。“因为当时买房投资的人比较多，有三成左右是外来客户，一部分人会陆续出售，使得挂牌量大增”。
其次是需求端也出现了新变化。
需求主要分两块：2016年杭州的拆迁量很大，这部分群体的人口数量，平常住惯了户型较大的房子，那么他们在购买商品房的时候，对面积也是有一定要求的，加上资金也相对充裕，他们通常会偏爱那些大户型改善类房源；另一块需求是多孩家庭，二孩政策放开后，一个家庭有了二孩，那基本上都是三房、四房甚至是五房的需求了。
改善购房者更喜新房，专家称小阳春不会持续太久
杭州我爱我家数据研究院的工作人员表示，改善类需求的购房者确实更偏爱新房。
首先是新房的小区配套等要优于二手房，其次不少新房仍存在比二手房更便宜的情况。
另外，可以看出，撑起二手房“小阳春”的仍然是去年遗留下来的观望人群，这些购房者大部分是刚需，由于自住需求不得不下手。
至于“小阳春”能持续多久，有专家表示：那就要看这波购房者的需求有多强烈了。
那么，屏幕前的你准备出手了吗？ 
（原题：《杭州楼市迎来“小阳春”，为啥今年成了“置换大年”？》）