网易首页 > 财经频道 > 证券新闻 > 正文

土拍市场摇号再现:房企或有被套风险?

2019-04-04 07:35:16 来源: 21世纪经济报道 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:土拍市场摇号再现: 房企或有被套风险?)

“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”

未拍先火。4月3日,无锡出让四幅宅地,参拍房企超过60家,包括已布局无锡的华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、路劲、金科、新力等多家房企,也有像新希望、融信、正荣这样的还没将无锡纳入战略版图的房企。

最终融创以24.43亿元拿下无锡两幅地块,滨湖区地块达到最高限价242185万元,折合楼面价1.8万元/平方米,将于4月4日上午9:30现场摇号确定竞得人,参与摇号的房企有4家。土地市场摇号发生在2017年年底-2018年上半年之间,2018年下半年开始市场基本面发生变化,地价走低,摇号情况不再出现。

刚在香港谢幕的内房股年报季中,包括世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等闽系房企大佬们接连抛出“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险”的观点,融创董事长孙宏斌也表示,今年土地市场风险太大。话音未落,4月以来几场土拍硝烟四起,房企跑步入场,尤以长三角一体化示范区内的市场为甚。

同策咨询数据显示,3月全国300城市土地成交量价均出现回升环比上涨,但同比下滑。

同策研究院首席分析师张宏伟指出,近期长三角一体化示范区土拍火爆,包括苏州吴江拍出的地块,楼面价比市区楼面价高。张宏伟认为,房企有被套风险,落入长三角一体化示范区里面的吴江、嘉善、青浦三个地区,是住宅库存量最大的区域,现在出让地楼面价太高,年内销售变现压力过大。开发企业资金面仍然紧张。土地市场存在不确定性,尤其是“一城一策”,要稳住去年四季度以来的地价。火爆的土地市场,或引发政策落地,今年仍存不确定性。比如杭州已经出了溢价30%就要做相关配套的政策。

拿地逻辑

资金面有所改善、房企回归二线城市意愿明显、长三角一体化示范区概念突出。这是大部分业内人士认为各地相继出现土拍市场火爆场面的三个原因。

从已发布年报的房企来看,手握几百上千亿现金的房企不在少数。在这一波拿地潮中,刚刚在业绩发布会上表示今年拿地风险大的融创董事长孙宏斌,就在4月3日拿下无锡两幅地块,溢价率分别约为22%、79%。

进入3月份,市场发生微妙变化,房企在资本市场融资顺畅之后,开始补充买地需求。反观房企们的土地储备与增长速度,补仓的需求是存在的。比如大部分房企手中土地储备仅够未来2-3年开发。以绿城中国为例,由于该公司此前出现过土储断层,导致2019年一季度因为没有货值可销售,而没有回款,直接影响了投资。

而为了全年业绩提速,房企在1、2季度拿地,是可以保证年底快速回笼资金的最好选择。

4月2日,杭州主城区出让4宗地块,共收金56.66亿元。金地以上限价格17.60亿元+自持比例21%竞得祥符东单元地块,楼面价22277元/平方米,溢价率29.41%;阳光城以上限价格15.71亿元+自持比例22%竞得三塘单元地块,楼面价26263元/平方米,溢价率29.73%。

相比杭州、无锡土拍市场的火爆,4月以来还有贵阳、成都、绍兴、苏州、常熟等地进行了土拍。参拍房企多达数十家,比较活跃的房企有金地、融创、华润、阳光城、世茂等,他们均在近期土地市场有所斩获。

2018年一手房市场销售规模达15万亿,到达新高,而且业内预期调控长效机制下,一手房市场未来几年的销售体量至少也在10万亿左右。从房企已发布的2018年年报来看,不少房企迎来了业绩的高光时刻,不仅在2018年实现了销售金额、利润等重要财务指标的上涨,还在降杠杆的大背景下,把负债率往下调整了。

以世茂为例,世茂在一季度已完成1000亿货值的收购。许世坛透露,一季度新增的1000亿货值的收购,有500亿可转化成今年的可售货值,而这500亿中大概有200亿货值能在年内实现去化。

来自同策研究院的一份报告表明,房企融资回暖了。2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关。

报告显示,3月,40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%;各债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%;股权融资绝对值占比双升。

杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出,一方面资金面宽松,预期乐观推动,现在大房企的资金成本低,钱多,拿地就比较积极,上半年大家会比较乐观点。另一方面是市场行情回暖,多地销售火爆,地价创近半年新高,出现“楼市共振现象”,互相影响。

被套风险

实际上,4月以来的这几场土拍,除了杭州土拍溢价达到上限、无锡出现摇号之外,也不乏底价成交的土地。比如世茂所拿绍兴地块、红星地产所拿无锡惠山区地块。

“其实总价也不便宜,但我们算得过账来就拿了。”一名底价拿地的房企高管事后对投资者分析指出,最近市场火爆了,所以公司也不敢竞拍高价地块。

他进一步指出,如果说土地市场这样下去的话,会否带动住宅市场上扬,会否引发进一步调控政策再度落地,也是大部分房企比较担心的问题。“因为市场好不容易稳定下来了,不希望再面临波动。”

土地市场回暖的另一面,是住宅市场的成交上涨。京沪深一线城市二手房成交明显回暖。比如,上海二手住宅网签量为25931套,环比增加142%,创2016年10月以来的新高。按照常规,二手房市场对一手房市场有一定推助。就在无锡土拍之前,近日无锡已有多家楼盘上调价格,或以开盘加推的手段揽客。上海、苏州、无锡3月成交量创新高。

而记者了解到,为了规避风险,参与这波土拍的房企大部分都捆绑了合作方一起拿地。合作拿地、开发的概率比过往有提升。

一个事实是,经历过多次楼市调控之后,房企风险意识明显加强。世茂在3月份内参加了60多幅土地的拍卖,截至3月26日,才拿了两幅。4月2日,世茂以底价3.36亿元拿下绍兴一幅商住地。这很符合许世坛对今年土地市场的判断。

许世坛曾在与世茂投资者沟通时坦言,当前的土地市场又变得疯狂了。在他的观察中,土地市场在2019年10月份,很多城市地价都有10%-20%的下滑,但是今年3月地价又全变回去了。“我记得在市场最热的时候,我们可能投一百块地,只能拿到10-15块,今天我们再投一百块地,可能十块都拿不到。当然我觉得可能跟测算也有关系,我们测算比较保守。”

通过采访多家房企发现,有的企业现在投资测算基础还是地价不涨,但不少房企全都是测算价格会涨。仍以世茂为例,该公司一项标准是希望地块毛利可以有25%左右,净利有8%-10%。“但测算下来很多地块都是0-2%、3%的净利润,最近很多房企拍了(地)是负利润,如果价格不增长是负利润。”

无独有偶,融信主席欧宗洪面对投资者时也坦承,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融信在2月份也在杭州拿地了,但房价如果不涨的话,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

韩玉坤 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:韩玉坤_NBJ11142
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

台媒:澎湖水域突然发现“解放军水雷” 岛内震动

新闻 解放军 台军
|
环球网
9小时前
24400 跟贴24400

美对台政策要180度大转弯?日媒:不愿看到中美开战

新闻 台湾 中国
| 参考消息
5小时前
405 跟贴405

中国正走向封闭?林毅夫这样解释

新闻 林毅夫 中国
|
新华网
7小时前
27 跟贴27

李心草坠江案宣判:罗秉乾获刑1年半

新闻 李心草 云南昆明
|
央视新闻
7小时前
9078 跟贴9078

人民日报:立即停止美台官方往来 以免损害台海和平

新闻 台海 中美关系
| 人民网-人民日报
8小时前
23 跟贴23

TikTok是否真正危及美国国家安全?中纪委发文回应

新闻 TIKTOK 美国
|
中央纪委国家监委网站
7小时前
0 跟贴0

李心草死亡案真相调查:从醉酒到坠江 发生了什么?

新闻 李心草 醉酒
|
央视新闻客户端
6小时前
28774 跟贴28774

构建新发展格局 机遇大于挑战——访北京大学国家发展研究院名誉

新闻 林毅夫 北京大学国家发展研究院
|
新华网
7小时前
0 跟贴0

观网军评:解放军已制霸台海的天空

新闻 解放军 战机
|
观察者网
8小时前
0 跟贴0

美国财政部秘密文件流出 汇丰银行又陷大丑闻

新闻 美国 汇丰银行
|
观察者网
4小时前
0 跟贴0

天问一号探测器完成第二次轨道中途修正

新闻 探测器 火星
|
央视新闻客户端
10小时前
6 跟贴6

台东市区突然响起防空警报,有人吓坏:“共军打过来了?!”

新闻 防空 台东
|
环球网
6小时前
1404 跟贴1404

给特朗普寄剧毒信的她,被抓时带着枪

新闻 唐纳德·特朗普 白宫
|
环球时报-环球网
7小时前
0 跟贴0

城管室内执法将民工脸打骨折 房主:赔了钱不处理人?

新闻 城管 民工
|
上游新闻
3小时前
510 跟贴510

全世界每年有70亿只小公鸡被绞碎 然后做成了猫粮

新闻 小鸡 公鸡
| 悄悄围观
9小时前
86392 跟贴86392

澳媒:多国高校推出返校包机航班争抢中国留学生

新闻 留学生 美国
| 参考消息
17小时前
0 跟贴0

吵架后她删了男友的论文:被宠惯的女生失了分寸

新闻 论文 恋爱关系
| 花点时间
20小时前
57400 跟贴57400

年轻人的第一次崩溃,从租房开始

新闻 社会 毕业生
| 网易数读
22小时前
153 跟贴153

广州一幼儿园附近发生捅伤学生事件,嫌疑人已落网

新闻 广州一幼儿园
|
澎湃新闻
8小时前
4040 跟贴4040

习近平送出的这两件“国礼”异曲同工

新闻 习近平 联合国
|
央视网
2小时前
0 跟贴0

台媒曝光台2战机被6架解放军战机包夹,台防务部门不认:传闻和讨

新闻 解放军 战机
|
环球网
19小时前
33678 跟贴33678

俄大规模空袭叙反对派 近六个月以来最大规模空袭

新闻 政府军 停火
|
环球网
4小时前
0 跟贴0

广州一幼儿园附近发生捅伤学生事件,嫌疑人已落网

新闻 广州一幼儿园
|
澎湃新闻
8小时前
4040 跟贴4040

中国“上新”3个自贸区,中央这样安排有何考虑?

新闻 自贸区 王受文
|
北京日报客户端
2小时前
0 跟贴0

台军修改战备规定:"第一击"改称"行使自卫反击权"

新闻 台军 战机
|
观察者网
7小时前
0 跟贴0

特朗普称"可能签署"行政令 阻止拜登参与11月大选

新闻 美国 拜登
|
澎湃新闻
8小时前
0 跟贴0

特朗普称俄从奥巴马政府窃取美国高超音速导弹技术

新闻 贝拉克·侯赛因·奥巴马 唐纳德·特朗普
|
环球时报-环球网
7小时前
0 跟贴0

南师大20岁学生在宿舍死亡 家属:面部有3处不明伤口

新闻 南师大 中老年人
|
现代快报
1天前
26974 跟贴26974

网红景区工作人员高空索道坠亡 近3年发生多次事故

新闻 景区 索道
| 新京报
1天前
7651 跟贴7651

支持联合国事业,习主席亲力亲为

新闻 习主席 联合国
|
新华国际头条
2小时前
0 跟贴0

不到50支200多人用!国内一医院重复使用一次性针剂

新闻 医院 深圳
| 南方都市报
21小时前
6652 跟贴6652

这庄严承诺 奏响人类命运共同体大合唱

新闻 联合国 习近平
|
央视网
6小时前
50 跟贴50

过够了“一盘菜吃一天”的日子……哈市高龄老人婚恋调查:七十而

新闻 相亲 单身
|
哈尔滨日报
8小时前
2122 跟贴2122

首个定制生产的全新支线货机ATR 72-600F首飞

新闻 ATR72-600F 支线货机
|
民航资源网
8小时前
1 跟贴1

青岛19岁女孩遭出租司机持刀猥亵 现场录音内容曝光

新闻 出租车司机 猥亵
|
半岛都市报
1天前
55490 跟贴55490

广东一小学附近发生持刀伤人,有背书包学生倒地,抓捕画面曝光

新闻 刀伤
|
漩涡视频
7小时前
286 跟贴286

麦克风后面的人:太痛苦的时候,我们不写脱口秀

新闻 脱口秀 演员
| 看客
7小时前
1 跟贴1

外媒:美国法官暂停美商务部WeChat下架命令

新闻 微信 美国
| 海外网
20小时前
2057 跟贴2057

时政微视频丨为了人类共同的命运

新闻 联合国 宪章
|
央视新闻客户端
6小时前
118 跟贴118

广州一小学外5名学生和幼儿被砍伤,嫌疑人被控制前曾刀架脖子威

新闻 钟村 王敏
|
上游新闻
5小时前
812 跟贴812
+ 加载更多新闻
×

【TED】犯错的价值

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页