朱文策:一二线正处于本轮房地产复苏的开端

2019-04-03 21:42:49 来源: 华尔街见闻 举报
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(原标题:一二线正处于本轮房地产复苏的开端)

关于房地产市场回暖,注意到引发了一些争论。

有人认为是“小阳春”,有人觉得是“大阳春”,有人认为是炒作所致。

我个人的看法很明确,一如节前的判断。今日的市场将又一次在验证那句老话:“最坏的时刻往往也是最好的时刻”。

接续着节前,谈下对时下市场的理解:

回暖的不止是深圳,而是包括深圳在内的一线城市和重点二线城市,具有相当的普遍性。

市场情绪有很大的恢复,市场成交在展开复苏,最坏的时刻已经过去了,一二线城市正处在本轮房地产复苏的开端(这种复苏,主要不是人为炒作)。

复苏具备持续性,未来会越来越好,但会是温和复苏,不会出现2009、2015年重演。

一二线城市的市场会比去年好,也会比三四线好,三四线将是调整的开始。

对于第四个判断,这里再解释一下:之前发过一篇文章说2019年将是小年《2018年实则是房地产“大年”,房价创2010年以来最大涨幅》,有粉丝在后台表达了困惑,因我在讲2019年是小年之前,发文谈过2019年一二线将比2018年好《2019房地产展望:比2018好,但不要指望“老配方”》。那么,说2019年是“小年”,是指整体性的成交量。因为小城市占据的市场份额达到半壁江山,小城市降温,整个市场的成交量会上不来,2019年市场成交量大概率会低于2018年。而基于结构性行情看,会有不同表现,一二线市场大概率是上升的,三四线市场则大概率相反。

我们不需要回顾去年的判断,来再一次证明自己说对了。就目前的市场,对于刚需而言,我个人认为依然是最好的市场,只是你想获得最低的价格,机会比去年少了一些。

一切有关市场走向的讨论,最终都要回归到供求关系上来。我们要看需求方发生了什么变化,还有没有人想买房子,如果有人继续想买房子,那么,供应方还愿不愿意盖房子。如果你想买但是人家盖房子不赚钱,即期供应就会减少很多,你就需要支付更高的价格。

考察节后的一些表现,可以来解释这次的复苏,以及继续判断这样的复苏具备可持续性。

需求没有减少,所以这是不变量(如果说变,那么是深圳的人口继续在增加,2018年比2017年又增加了49.83万,其中应届毕业生10.8万)。这是我们来看待这座城市的最大的基本面,意味着需求端会继续支撑房地产。短期价格皆由市场情绪决定,总有波动,但拉长周期,都不是事儿。

最直接的促动市场复苏,是利率水平的下降。这个我在很早就讲过了,利率水平第一步一定是要回到基准的。现在的真实利率水平太高了,不利于整体经济的复苏。

但仅有利率是不行的,导致去年包括深圳在内的全国房地产市场出现下滑,直接因素是房地产行业调控,但加剧整体市场下滑的因素,很大程度是整个外围环境、宏观政策以及经济走向。说到底,房地产作为一个支柱、母周期行业,是无法脱离宏观大势而独善其身的。尤其在2018年,房地产与宏观环境的关系之密切,只有2008年可堪匹敌。

目下,所有的一切都出现了非常积极的变化。

货币政策、财政政策都进入宽周期,前者犹抱琵琶,后者史无前例,2万亿的减税降负,非常有效的撬动了股市造好。

从改革逆流到改革重启,一系列承诺出现,尤其重点清理去年的“民企离场论”余毒。

贸易从僵局到走向和谈,虽不能回到蜜月期,但比去年可是好太多了。

宏观经济复苏迹象显露,新的PMI指数已经显示了这样的积极变化,大概率说,最危险的时期已经过去了。

房地产行业调控也出现边际宽松,明里暗里放松的城市越来越多,不放松的也不存在从紧的可能。

股市本身的走牛,也在反向刺激参与者的市场信心。

这些积极信号,令市场信心出现了极大的恢复,这是两会之后市场最为明确的转变。我们所看到的房地产市场的复苏,是在这样的大环境下展开的。如果这些信号继续,那么,没有理由怀疑,眼下一二线房地产市场的复苏具有可持续性。

但同样,不要期待这样的复苏,会变成2009、2015的疯狂重演。我从来不这么认为,今时今日,依然如此。

压力犹在,丝毫未变。

我之前谈过房地产面临的两头灰犀牛。其中一个是住房制度顶层设计的大变——决策层已然认为通过市场化的供求关系来调节房价是失败的,政府对房地产的控制越来越无孔不入。大到房地产税,中到房地产价格管制,小到租金水平管制,微到公租房/商品房不能拉围墙,统统介入。这个顶层设计,间或有暂缓,但不会改变。比如限价限贷限购,小城市今年一定会出现非常多的松动,但是包括深圳在内的一线,很难,围绕着周边做些动作倒是有机会,但是根本性松动,除非出现天大的黑天鹅事件

另外一点,短期内压制房地产市场的货币因素,不止是利率水平,主要是首付水平——这是2009、2015促成房地产市场繁荣的直接因素。历史上看,只要没有房地产信贷“三降”——降总量、降利率、降首付,都没有房地产的暴涨。这一点,我们知道,监管者也知道。而这个“大水漫灌”,我依然坚持认为不会发生。至少到目前为止,我的判断是对的,现在的货币放松,远不及2008、2015。

当然,还有一点,一线城市的房价已经升到比较高的位置了。从整体房价来看(注意是整体),期待再重演过往的1年1倍、10年10倍的大牛市,太不现实了。有那么一小撮最好的区域,我相信依然还会有非常可观的升幅,但是如果从整体来看,闭着眼睛撒豆成兵式的买房子,一定不会再有巨大收益。这也是我们在做决策的时候要看到的,不要过于陷入历史经验的套路里去。

这些决定了这样的复苏,不再会是非常快速的复苏,而更大概率是温和的复苏。对于一座城市的可持续发展来说,这样的温和复苏是最好的市场。

从上市房企的销售目标划定来看,也都显示了企业(供应端)对市场并不非常乐观。很多上市房企今年的销售目标增幅比去年大幅缩水,多数介乎10-30%,这在历史上是比较低的增长。甚至我怀疑,2019年会有一些房企不增长甚至负增长。同期,3月份单月的销售数据,又都出现了明显上升。这个一方面在继续印证市场的确在复苏的同时,另一方面也在显示,房企普遍依然充满了危机感。

对于普通买房人来说,我之前也谈过了我的看法——最好的买房机会,一定是在熊市《如果必须要买房,最好的时机一定在熊市》。不但是因为低价格,还因为信息更对称,可以从容的选房子,选对的机会大。最不好的市场,自然是癫狂的市场。那样的市场,不但意味着高价格,更是因为你无法从容的选房子,选错的机会大,面临业主返价的风险大,内心也会无比的恐慌。

这里做点更正,这样的说法,主要是对那些带有投资需求的童鞋讲的,对于刚需,其实注意不要在市场癫狂的时候进场就好了,其它的时间段里,我认为都没差。就像一个粉丝昨天告诉我说,他们终于决定去沙井买房了,和去年比,利率降了,月供减少了一些。我大概算了一下,可能他们去年底买,装修费和折扣加下来,会省更多些钱。但没什么关系,资金的安全最重要,市场更加明朗的时候进去,心里踏实。

也是从这个角度,我认为现在的市场,依然还是最好的市场。市场虽然在复苏,但是开发商依然不敢轻易涨价,二手房市场也依然有很多笋盘出现。成交周期虽然有所缩短,但是业主也会认真的给予买家考虑的时间,也不敢轻易返价。不存在有些人在朋友圈里夸张的那些说法:再不买就再也来不及了。我个人是很抵触玩饥饿营销的,这个世上,没有什么东西说你错过了就十年白干了,甚至一辈子就完蛋了。房地产虽然势大力沉,但本质也是一样,错过了就是错过了,总结一下教训,不要第二次跌倒在同一个坑里就好了,没必要天天想着当年房价低,老子咋那么蠢。

还是那句话:好汉不提当年房价低。

本文来源:朱文策 (ID:newJurassic),华尔街见闻专栏作者。

钟齐鸣 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
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