首创的难题：销售未满 千亿延期

（原标题：首创的难题：销售未满、千亿延期）

去年喊出两年晋级千亿的首创置业，也没想到自己的2018年交出的是这样一份答卷：706.4亿元的销售签约金额，未能达标；净利润及归母利润下滑、利息费用高于净利润等问题也展现在公众面前。而在披露2018年年报数据几日之后的业绩发布会上，首创置业也对外宣布下调新年度业绩目标，将原定1000亿元的2019年销售目标降至800亿元。

尽管首创自认为降格之后的目标肯定能够达到，原因是市场已经回暖，但更多的同行及从业者认为，尽管春节后的市场出现了一定的回暖迹象，但能否持续、能否全面、首创又能不能抓得住都是未知。

此外，就在首创公布年报的同期，北京市公布了最新国企改革的动作：首开整合房地，市属房地产国企整合提速，留给首创证明自己的时间真的还有吗？

销售目标未达

增收不增利

资料显示，2017年业绩发布会上，首创置业曾提出了两年晋级千亿房企的目标，表示“2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元”。

而从其近期披露的年报数据来看，两年晋级千亿愿景之下，首创置业连 “2018年保750亿、冲800亿”的初始销售目标也未能如愿。尽管2018年全年营业收入实现小幅增长，但利润相关指标方面的数据却均出现下滑。

年报显示，2018年首创置业销售签约金额为706.4亿元，同比上升26.5%；签约面积为306.3万平方米，同比上升27.6%；签约均价为2.3万元/平方米，同比持平。2018年内，核心城市及澳洲实现签约额639.1亿元，占比90.5%。其中，“大本营”北京地区贡献金额为392.4亿元，同比增长73.7%，占比达55.5%。

营收及利润方面，则可概括为“增收不增利”。截至2018年12月底，首创置业实现营业收入232.57亿元，同比增长9%；营业利润31.6亿元，同比下降18%。2018年，首创置业及其子公司净利润为24.17亿元，同比减少13.58%；归属于母公司股东的净利润为19.23亿元，同比减少8.98%。每股基本收益为45分。

另据年报，首创置业2018年末的利息费用高达25.71亿元，比上年同期增加12.43亿元，同比增长93.6%。利息费用已高于首创置业2018年的净利润。

就签约未达目标，首创置业向北京商报记者回应称，主要由于2018年首创置业的业务布局偏重于一线城市及热点二线城市，受政策调控及项目预售证审批放缓的影响较大，项目推盘速度及销售进度均受到影响。

至于增收不增利的问题，则是因为“2018年财务利息支出随逆周期投资获取优质资源大幅增加，由于新投资项目的表外合作开发比重较高，大部分利息支出未资本化进项目开发成本，导致当期财务费用较2017年增加12亿元，对2018年净利润及归母利润造成了即期影响”。

千亿计划延期

储备粮草冲规模

“2018年保750亿、冲800亿”目标的失利，事实上已然打乱了首创置业原本两年冲击千亿的鼓点，其千亿目标也因此不得已延期。根据首创置业3月11日在2018年业绩会上的最新表态，其2019年业绩目标已经由1000亿元降至800亿元，下调两成。

另悉，首创置业接下来将继续坚持以冲规模为业务发展核心，促进公司业绩快速增长。按投资和供货计划，首创置业2019-2021年推盘销售平均实现58%的去化率，可实现800亿元、1000亿元与1400亿元的签约目标。

深谙土储为衡量规模、审视发展基础的首创置业，2018年内在“买粮屯仓”上动作颇多。

据年报披露，2018年内，首创置业新获27个项目，土地投资额409亿元，同比增长11.3%，总建筑面积409.3万平方米，平均土地溢价9%。其中，核心城市及澳洲完成投资额393.1亿元，占比达96.1%。截至2018年底，首创置业拥有土地储备总建筑面积1255万平方米（本公司权益面积849万平方米），土地储备总地上建筑面积966万平方米（本公司权益面积650万平方米）。土地储备总建筑面积中，约83%为发展物业，17%为投资性物业及其他。

而首创置业拿地与扩张的步子仍在全力迈进。截至2019年1月，首创置业首进广州、佛山和苏州，新获广州增城项目、佛山南海项目及苏州青剑湖项目。按照首创置业在年报之中的预期，其现有土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可以满足该集团未来三年规模突破及业绩提升之需要。

此外，北京商报记者还从首创置业方面了解到，2019年首创置业将根据项目储备及推盘计划，力争实现签约800亿元以上。

“规模仍是公司业务发展重要目标，同时将兼顾有质量的规模增长，积极推进创新业务转型升级，大力发展文创产业、长租公寓、高科技产业地产等创新业务。”首创置业方面表示，2019年将继续做大做强三大城市圈，持续关注长三角和粤港澳大湾区有增长潜力的城市择机布局，并积极推进全国布局。

市场回温存争议

业绩达标不可测

首创置业对2019年的800亿元新目标，表现出了很大的信心。据日前媒体披露的业绩发布会信息，首创置业方面表示“市场已经逐渐回温”，并对外透露，“2018年底已签约未结算的金额有360亿元，这里面有50%以上要在2019年结转，360亿元的签约毛利已经锁定在25%以上”。

此外，首创置业近日在接受北京商报记者采访时表示，虽然企业自身业务布局偏重于一线城市及热点二线城市，2018年也因市场等多种因素作用导致签约未达目标，但上述城市经济活力充沛，有较大需求支撑，目前销售速度已有明显提升，2019年前俩月公司累计实现签约91亿元，同比增长54%。

然而，首创置业2019年开年以来有所提升的签约表现，并未使业内专家对其新目标寄予厚望。多位专家认为，其2019年度销售目标能否如期顺利兑现，还不能过早下定论。一方面，关于房地产市场是否真的回温尚存在争议。

同策研究院首席分析师张宏伟更是直言，“市场没回暖，而是调整”。在他看来，2019年是房地产市场销售的“小年”，今年的房地产形势或比2018年更糟糕。

克尔瑞研究中心也指出，2019年将是过去十年调整压力最大的一年，短期内，市场下行趋势仍将惯性延续。更有业内人士直言，即使近期房地产市场回暖的论断得到了业内外的普遍认同，但该势头能否持续、能否全面、首创又能不能抓得住，还都是未知数。

另一方面，也有多位专家认为，首创置业自身是否具有足够抵御市场下行期影响的能力，以及新年度在销售策略的制定、具体营销方面的施行能否优于同行，也有待进一步考察。

北京商报记者查阅首创置业区域销售情况发现，除“大本营”北京地区对首创置业贡献金额增长显著外，其他四个核心城市的销售表现实则不尽如人意：天津销售跌破百亿元，成都销售同比下降47%，上海销售业绩仅69亿元，而重庆未达30亿元。

此外，被列入2019年北京市政府工作报告的“深化国资国企改革”，也为北京国企之一的首创置业后续发展留下了悬念。而且，当前北京国企改革似乎提速，在2019年3月这个单月内，北京市管国企已现两起合并整合。

“2018年是从四季度开始进入调整期，然后一直持续到现在。当前市场还处于调整的过程中，交易量会下降，价格也会下降。这种下行趋势起码会持续到今年三季度末，而到四季度，交易量可能才会有整体提升。”张宏伟分析道。