农地入市试点世界之花遭冷落 土地性质引发难题

2019-03-07 11:31:57 来源: 投资者网 举报
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(原标题:农地入市试点项目世界之花遭市场冷落 土地性质引发难题)

作为集体经营性土地入市的试点项目,“世界之花”并没有得到市场的追捧。有律师认为,试点的初衷是提高农民的收入,特别是土地价值带来的收入,但是目前还没有很好的途径

不久前遭遇商家“大面积撤店”的北京“世界之花”假日广场传言将被阿里巴巴收购。2月14日,该项目董事长表示:“项目用地皆为集体用地,不可能对外出售。”

据悉,该项目为农村集体经营性建设用地入市的试点项目,不过,这个有政府背书的项目并未得到市场的认可。

撤店风波

开业刚满一年,位于北京大兴区旧宫镇的“巨无霸”商业项目——“世界之花”假日广场(以下称“世界之花”)被媒体爆出遭遇商户“大面积撤店”。

1月30日,《北京商报》报道称,撤店数量高达49家,空置率已接近四分之一。出现大面积撤店现象的主要原因,是运营方优惠租户的“一年免租期”到期,故部份租户借此撤离。

报道称,此前“世界之花”为了解决招商困难的问题,采取了“一年之内可免费入驻”的招商策略,在2018年12月底免租期到期后,部分租户撤离,甚至有商户未交租金就跑路。

一位从事商业地产招商业务人士向《投资者网》表示,类似于“一年免租期”这么大的优惠,一般是在吸引特殊大品牌入驻时给出的条件。“只有在招商情况实在不理想的情况下才会进行免租、减租。”

在撤出“世界之花”的队伍中,多的是像佩纳福、天王表、翠婷清秀SPA养生会所、龙抬头春饼店、锦尚阁宫保鸡丁烤鱼、新西兰岩烧乳酪等品牌。整个购物中心品牌价格定位偏平价,其中,最被熟知的服装品牌是美特斯邦威、真维斯等。

在谈到对“世界之花”的印象时,部份消费者表示:“没有什么人气。”、“里面没什么可逛的,山寨品牌多”。“一年免租期”的大力优惠并没有为“世界之花”吸引来更多高档品牌的入驻。

而导致大规模撤店的原因是什么?上述招商人士向《投资者网》分析道,商户宁愿违约也要撤店的原因除了经营状况太差,核心品牌跑了其他品牌也跟着跑,还有一点可能是担心商场的产权问题。

“像CK、星巴克这样的大品牌一般都会对购物中心的产权进行严格审核。如果产权不完整,大品牌一般都会谨慎入驻,除非商场地段非常吸引人。”该人士表示,商业项目如果产权有问题,承租将面临较高风险。

2月14日,“世界之花”董事长冯玉良向媒体表示:“‘世界之花’假日广场项目用地皆为集体用地,不可能对外出售。”澄清了此前阿里体育将收购“世界之花”的传言。

农地入市试验场

2015年2月,全国人大常委会授权国务院在全国设立了33个农村集体经营性建设用地入市试点县(市、区)行政区域。其中,“世界之花”所在的大兴区是北京唯一获批的试点区,而“世界之花”则是大兴区体量最大的试点项目。

根据政策,试点区内的存量农村集体经营性建设用地允许土地经营使用权出让、租赁、入股。2017年10月31日,全国人大常委会拟将农村土地制度三项改革试点期限延长至2018年12月31日。

“世界之花”的运营商北京金色凯盛投资管理有限公司(以下称“金色凯盛”)于2011年与大兴区旧宫镇政府签订合作协议,获得旧宫镇一块约200亩集体经营性用地40年的经营使用权,同时,金色凯盛以缴纳土地使用固定收益的形式每年向旧宫镇8675名村民支付分红。据悉,该项目不仅为旧宫镇村民带来平均每人每年约1.5万元的分红,且提供了约5000个就业岗位。

该项目建成历时7年,62万平方米的大体量商业项目需要巨额资金投入,仅有使用权的资产无法从银行获得贷款,需支付的分红费用也从2013年底的3000万上升到2017年的6000万。金色凯盛董事长冯玉良曾向媒体表示,公司曾于2013年底出售旗下另外两项资产——“火神庙”和“那尔水晶城”项目,回笼20多亿流动资金以覆盖“世界之花”的项目支出。

不过,作为集体经营性土地入市的试点项目,“世界之花”并没有得到市场的追捧。

“开业一年之内可免费入驻”的巨大优惠策略仅帮“世界之花”获得了80%的招商率。冯玉良坦言,由于项目的特殊性,“世界之花”在前期招商时遇到了难以被理解和接受的困难。据了解,“世界之花”写字楼公寓和酒店项目与购房者签订的是40年的《使用权转让协议》。

即便多次强调为“政府扶持项目”、“四证齐全”“合法合规”,市场依然担心其风险。“一个试点项目未来的变化可能较大。虽然价格十分便宜,但购买这种房子,是否会有人接盘?手续是否会很繁琐?”一位购房者表示。

广东格林律师事务所胡义律师认为,试点的初衷是提高农民的收入,特别是土地价值带来的收入,但是目前还没有很好的途径。他表示,“租赁此种项目只要五证齐全,竣工合格,法律风险就没有那么大。不过目前对于此类项目,市场确实是不买单的。”

在今年年初发生了撤店风波不久之后,阿里巴巴接盘“世界之花”的传言随之而起。对此,阿里巴巴仅回应:不予置评。

韩玉坤 本文来源:投资者网 责任编辑:韩玉坤_NBJ11142
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