银城国际今日赴港上市 八亿港元够还债吗？

（原标题：中小房企承压之下，银城国际今日赴港上市，8亿港元够还债吗？）

据IPO早知道消息，银城国际今日正式登陆港股。本次香港IPO共发行3.54亿股，占扩大股本后的25%，募资8.43亿港元（合1.07亿美元），同时设有15%的绿鞋机制。最终发行价为每股2.38港元，略高于此前指导价格区间的中点。工银国际是本次发行的独家保荐人。

在当前房地产行业洗牌的大背景之下，融资与拿地的话语权不断向龙头房企倾斜，中小房企面临的生存困境不容乐观。

作为区域性中小房企典型代表的银城国际，若要扩大业务范围至外省甚至全国，上市募资也许是来的最快的“要钱”方式了。

负债率高，财务压力难化解

银城国际的前身为银城地产，作为一家曾经的国有企业，其发展史最早可追溯至1993年，于1996年开始进行房地产开发业务，1997年涉足物业服务领域并成立银城物业，2001年获批重组为银城国际控股有限公司，实现私有化。

银城国际早期以南京为起点开发房地产业务，并于2005年起成功将业务扩张至长三角地区的其他城市，包括无锡、苏州、镇江、杭州等地。众所周知，前几年长三角地段二线城市的房价持续走高，这为银城国际带来了不少的机遇。2015-2017年，公司营收从20.9亿元增至46.8亿元，复合增长率高达49.6%。

迈入2018年，截止2018年10月31日的前十个月，银城国际营收达到36.7亿元，同比增长43.4%。虽然增长率很高，但是银城国际曾在2018年5月喊出“今年实现销售200亿”的目标，但事实是前十个月仅完成了年度目标的18.4%，剩下两个月业绩还未公布，但要达到剩下的81.6%，怕是有些悬。

从毛利率看，银城国际近几年的发挥也不太稳定。2015年和2016年，银城国际毛利率分别为30.8%和34.8%，2017年毛利率突然下降至16.8%，到截止2018年10月31日的前十个月，银城国际的毛利率又回升至正常水平27.6%。

对此，银城国际表示，这是由于无锡天元世家及京梁合物业的售价增加与整体市场趋势一致所致。这也反映出，此次毛利率增长并非公司整体营收上涨或是费用管控效率提高导致，所以可能并不具备持续性，未来公司毛利率理性回归或将是必然。

此外，银城国际身上最突出的问题在于高负债。资本负债率从2015年的141.1%增至2017年的284.9%，截止2018年10月31日的前十个月，银城国际的资本负债率更是高达380.1%。

这一数据从侧面说明，银城国际目前在资金回笼方面或出现了问题，偿债存在一定压力。而招股书中的募资用途同样反映出这一问题，公司表示此次募集资金60%将用于开发房地产项目，30%用于偿还借款，剩余10%用于一般营运资金用途。

行业倾斜，还剩多少“余粮”？

走过第26个年头的银城国际，目前在市场上也得到了多方的认可。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院，就综合表现而言，银城国际在2018年在中国房地产百强企业中排名第93，并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一。自2002年起，银城国际连续16年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一，并于2017年排名第二。

但是近几年，百花齐放的房地产市场渐渐进入寡头垄断的时代，恒大、万科等国內具有巨大影响力的房企不断通过科技创新和调整战略布局深耕房地产市场。

在房地产行业资源向规模房企倾斜的现状下，小型房企土储“余粮”已经成为生死攸关的大事。现在的银城国际手中还有多少筹码？

据招股书披露，截止2018年11月30日，银城国际共有31个项目，土地储备建筑面积343.7万平方米。在这31个项目中，100%持有项目占23个，另外有4个为合资开发，4个为联营性质的合作项目。其中，自有的23个项目中，南京土储面积为135.5万平方米，占总土储面积39.4%，其次，无锡和镇江分别占比17.7%和12.5%。

显然，银城国际目前的策略依旧是提高在南京的领头地位，再战略性扩充至其它选定城市。但是自限购、限贷升级调控以来，南京严格执行房地产政策，新房价格涨不上去，和周边二手房价格严重倒挂，银城国际重仓布局南京，短期内或难有收获。

其他风险

除了规模房企压倒性优势带来的压力，银城国际的业务及前景还取决于中国房地产的表现，尤其是倚重长三角地区房地产市场的行情。而当前，中国房地产政策变动非常敏感，近些年来，中国政府颁布了旨在使房地产行业降温的各种控制措施，并可能采取措施对房地产行业进行监管。

招股书还暴露了银城国际的另一弊病。银城国际自称没有建筑施工能力，所以将物业开发项目的施工工程包给第三方施工承包商，第三方施工承包商已成为银城国际主要的供应商。

但众所周知，拥有建筑施工能力，尤其是建筑技术创新，是品牌房企互相比拼竞争力的重要因素。对第三方施工承包商的依赖无疑也是银城国际之后发展的一大隐患。如若第三方施工承包商存在质量问题，无法满足品质和服务的要求，或是不再与银城国际保持长期的合作关系，都会对银城国际造成极大的影响。

小结

从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，而资本市场包括发债、信托在内的融资环境也正在全面收紧，只有港股资本市场相对开放，上市无疑能为银城国际未来战略发展提供资金支持。作为港股首家为全龄用家开发住宅物业的房地产开发商，能否熬过中小房企的冬天，就看银城国际的上市表现了。