财经新逻辑NO.18
作者：邓新华
本期硬逻辑：1、人们购买房子，并不仅仅是住，还为了抗通胀、坐享城市发展红利。2、保障房建得越多，越挤压完全产权房用地，不仅不能降房价，反倒会抬高房价。3、如果真的要降房价，可以增加土地供给、让小产权房转正。
最近，有媒体发表深圳市委原常委、副市长张思平撰写的《深圳住房制度改革和房价调控》报告简写版。
文中提出，“深圳十多年来房价猛涨，其根本的、主要的原因，是影响房地产发展一系列深层的制度设计和缺陷造成的，这种制度中最重要的是住房制度、财税制度和土地制度”。具体是：1、深圳住房制度由“双轨”变“单轨”，由以社会保障为主转为以商品化为主是深圳房价十年快速增长的根本原因。2、土地财政制度的逐步形成，使政府成为深圳高房价的主要推手。3、政府垄断的土地制度是政府推动房地产价格暴涨的基本手段。
这三条对深圳房价高涨的原因分析，第二条、第三条是对的，第一条是错的。另外张思平漏了非常重要的一条，就是深圳城市发展得越来越好，房子价值确实上升。还有货币方面的原因，当然张思平并不认可。
张思平在市场意识发达的深圳从政30年，他本人的市场意识也是很不错的。比如他认为深圳的房价并不是投机者炒房、开发商贪婪推上来的，这就很正确。他还反对用计划经济手段来管控房价。
但是，他提出的解决深圳房价问题的方法——构建以保障性为主体的现代住房制度，却是没有办法降低深圳的房价的，反倒会抬高深圳的房价。
首先，保障性住房其实也是一种计划经济的低效办法。过去计划经济时代，城市居民，尤其是有“单位”的居民，主要就是通过公房解决居住问题。当然，绝大部分人都住得非常糟糕。实践已经证明，用建保障性住房的办法来解决住房问题，必然无法成功。后来放开房地产市场，人们的居住条件才得到大幅改善。
其次，保障性住房其实是推高房价的。
相信大部分人会对此觉得奇怪：保障性住房卖得没有市场价格那么高，为什么反倒会推高房价呢？
这是人们的直觉思维，但是经济逻辑往往是和人们的直觉思维相反的。
之前，我们的“财经新逻辑”就有文章指出过，保障性住房不能抵押，不能自由买卖，当然，这不影响它的居住功能，所以它属于产权不全的房子。
那么，请大家想一想，一块土地，本来可以建完全产权的房子的，现在建成了保障房，这意味着，保障房挤占了完全产权的房子的用地，这是不是使得完全产权的房子价格反倒要上升呢？
大开脑洞假设一下，如果深圳一半以上的房子是保障房，那意味着什么？那意味着只有不到一半的房子是完全产权房。
大多数人买房，并不仅仅是为了居住。如果仅仅是为了居住，那就回到全民租公房的时代好了。人们买房子主要是为了什么呢？1、抗通胀。2、坐享城市发展的红利。比如深圳GDP超过香港了，地铁修得更多了，等等，那房子肯定要升值。可是，住保障房，升值跟你没多大关系，那你是不是也会去买完全产权房？保障房占用土地越多，完全产权房价格肯定会越高。
其实降低房价的办法，不是要提供更多保障房，而是要提供更多完全产权房。
比如，让所有小产权房转正，那么一下子就多出很多完全产权房，房价肯定会下降。加大土地供给，建更多完全产权房，也能让房价下降。
在房子问题上，正如张思平所说，要多用市场手段。但是，保障房不是市场手段。
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