逆势拿地扩张 光明地产现金流巨降发债“输血”

（原标题：逆势拿地扩张背后 光明地产现金流巨降 频繁发债“输血”）

诸多房企都收缩战略过冬，光明地产仍然加快拿地的步伐，现金流剧降情况下多次发行永续债输血

先是发行永续债再是中期票据注册获批，2019年开年以来，光明地产在资本市场上动作频频。

2月19日，光明地产（600708.SH）公告称，公司2018年度第二期中期票据发行完成，计划发行总额3.25亿元，实际发行总额为6.5亿元，发行利率为6.25%。而就在几天前，光明地产宣称公司中期票据注册获批，金额为8亿元。光明地产表示，本次成功注册8亿元中期票据，为公司持续稳步发展提供了中长期资金支持。

除此之外，光明地产还通过永续债融资。1月31日，光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据（永续债），募集资金6亿元全部到账。

而与频繁发债相对应的是，光明地产2019年在土地市场上也斩获颇多，频繁在上海及长三角地区扩充土地储备，甚至进一步将版图扩展至云南。譬如，2月1日，光明地产拿下上海崇明陈家镇CMSA0008单元19-01地块，1月3日将昆明市KCC2011-63-A2地块收入囊中。

业内有观点认为光明地产频繁发债一方面或是因资金承压，而另一方面也或是为其扩张需求做准备。针对一系列发债行为以及公司资金和负债情况，《投资者网》致函光明地产，其表示一切以公告信息为准，截至发稿未对所发函件予以回复。

逆势拿地

2018年以来土地市场流拍现象明显，诸多开发商都收缩战略过冬，当然也有一些中小房企选择逆势拿地，光明地产就是其中一员。

2月1日，农工商房地产（集团）有限公司（以下简称“农工商地产”）以8.56亿元竞得上海崇明区陈家镇CMSA0008单元19-01地块，溢价率为16.3%，天眼查显示，农工商地产为光明地产全资子公司。

而就在拍下崇明19-01地块的前一天，光明地产同样斩获了上海杨浦区9661.80平方米的租赁用房土地。除此之外，光明地产还分别于1月17号和1月4日公告称获得上海市浦东新区“十二五”保障房三林基地03-01、05-01地块以及02-01、06-01地块，两次竞拍共计耗资8.22亿元。

而回看2018年，光明地产更是因为频繁拿地出现在公众视野中。就拿11月份来说，光明地产于2018年11月28、29、30日公告，公司分别竞得上海奉贤南桥新城住宅用地、湖州六宗土地和武汉住宅用地，单11月30日当天就在湖州一次性拿了6幅地块，耗资13.51亿元。

公告显示，光明地产2018年1-12月，公司新增房地产储备面积为144.52 万平方米，上年同期为 94.25 万平方米，同比增长 53.34%。

针对光明地产积极拿地的现象，易居研究院总监严跃进表示或与其本身的企业性质和发展规模有关。严跃进认为，从同类企业发展来说，光明地产的发展节奏还是比较慢的，所以需要快马加鞭。亿翰智库《2018年1-12月中国典型房企销售额TOP200》榜单显示，光明地产以241.9亿元的销售额位居榜单第105位。

“从当前土地市场来说，流拍现象增加，所以拿地机会反而增加。类似企业逆势拿地，也是符合预期的。当然风险点在于，要警惕后续资金面收紧等风险”，严跃进进一步表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，目前土地降温情况下，光明地产加速拿地的机会，但是短时间支付土地竞拍的款项会对现金流产生较大压力。

此外，还有业内人士认为，光明地产属于典型的“有品牌的中大型房企”，而现阶段此类房企的压力不小，如果不能快速规模扩张就有可能被边缘化，千亿目标类似房企不约而同选择的方向。据媒体报道，光明地产曾在2017年完成三年利润承诺时公开表示到到2020年光明地产要达到500亿发展规模。

频繁发债

不可忽视的是，作为上海本土的国有房地产企业，2018年年末以来积极拿地的光明地产，其现金流并不充裕，也加重了其在债务方面的负担。

东方财富choice数据显示，光明地产2018年一季报、2018年半年报及2018年三季报经营活动性现金流均为负值，分别为-28.53亿、-23.42亿和-66.92亿，且2018年三季度较2018年上半年下降185.74%。

另一方面，截至今年9月底，光明地产总负债为601.75亿元，较年初增加增加39.04%，其中短期借款和一年内到期的非流动负债共计122.68亿元，占总负债20.38%。此外，据媒体报道，2018年三季度，光明地产净负债率高达184%。

鉴于上述资金状况，光明地产积极发债进行融资。2019年2月19日，光明地产公告称，公司2018年度第二期中期票据发行完成，计划发行总额3.25亿元，实际发行总额为6.5亿元，发行利率为6.25%。此外，就在几天前，光明地产称公司中期票据注册获批，金额为8亿元。

此外，光明地产还多次借发永续债来补充公司资金。1月31日，光明地产发布公告称，公司已发行2019年第一期长期含限权中期票据（永续债），期限3+N年，发行利率5.9%，募集资金6亿元已全部到账。此外，2018年7月底和11月光明地产也完成了两期永续债发行，共募集资金12.5亿元，

对于类似永续的发行，业内持续有声音称是因光明地产短期偿债压力大，需要永续债“输血”。对此，光明地产曾在回复媒体时表示，发行永续债是企业金融创新工作的一次重大主动突破，而非受偿债压力所致，不过从其负债及现金流情况来看或许并非如此。

除了发债，光明地产还积极采用其他融资渠道。譬如，2018年光明地产完成发行商业不动产抵押贷款资产支持证券8.8亿元，成为上海国资系统成功试水该模式的首家企业。2019年开年，公司即成功发行上海国企首单上银光明地产购房尾款资产支持专项计划资产支持证券7亿元。

需要提及的是，光明地产还能借助农工商地产为其提供现金流。2018年半年报显示，农工商地产实现营业收入61.77亿元，占光明地产总营业收入的96%；同期内归属于上市公司股东的净利润约9.78亿元，这一数字超过了光明地产整体净利润。